#拆遷估價依據(jù)是什么？#

拆遷評估是我們通常說的拆遷補(bǔ)償價格評估。拆遷補(bǔ)償價格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價格評估確定的行為。我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中第三章第十九條規(guī)定：房屋征收評估辦法由國務(wù)院住建部制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。因拆遷造成停業(yè)損失：補(bǔ)償拆遷款的5%因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，按被征收房屋價值的5%進(jìn)行補(bǔ)償，如果被征收人認(rèn)為損失超過5%的，可由選定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果予以補(bǔ)償。而以前關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對被拆遷范圍內(nèi)直接從事生產(chǎn)經(jīng)營的在冊人員，補(bǔ)償6個月費(fèi)用。承租人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高10%征收直管公房、自管公房的補(bǔ)助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，給予承租人90%補(bǔ)償，給予被征收人10%補(bǔ)償。原拆遷政策是補(bǔ)償承租人80%，補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)人10%。被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置：（1）可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。（2）貨幣補(bǔ)償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價＋價格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。（3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：（1）對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：（2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償；（3）貨幣補(bǔ)償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋價格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。房屋拆遷補(bǔ)償及安置費(fèi)計算標(biāo)準(zhǔn)：房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）；房屋拆遷補(bǔ)償差價＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格；（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費(fèi)＝搬遷補(bǔ)助費(fèi)＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)＋超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。（以上回答發(fā)布于2015-07-21，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實際為準(zhǔn)）點(diǎn)擊查看更多房產(chǎn)信息

#商鋪拆遷評估標(biāo)準(zhǔn)是什么？#

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。也就是說從現(xiàn)在開始拆遷（即新條例中的房屋征收）的，應(yīng)當(dāng)考慮周邊差不多房產(chǎn)的市場售價。如果是商鋪的話，還要考慮你有無營業(yè)執(zhí)照有無納稅，如果有的話還應(yīng)當(dāng)給予停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償。具體的標(biāo)準(zhǔn)，新條例授權(quán)當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾贫ā?/p>

#常建規(guī){2010}5號文件《常州市稱市房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)細(xì)則》#

常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)細(xì)則 第一章 總 則 第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，從事房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價）的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的估價技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。 第三條 拆遷估價的對象為拆遷范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。 第四條 拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。 拆遷估價的時點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。 拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 第五條 被拆遷房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。 第六條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的拆遷區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。具體劃分參見附件一、附件二。 第七條 拆遷估價以市場比較法為基礎(chǔ)。一般被拆遷房屋適用基準(zhǔn)價格修正方式估價，其基本公式為： 被拆遷房屋估價價格 為基準(zhǔn)價格，對住宅是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價格，營業(yè)用房是路線基準(zhǔn)價格； 為市場比較修正綜合系數(shù)。 對其它較為特殊的被拆遷房屋可采用其它市場化估價方法估價。 第八條 基準(zhǔn)價格是被拆遷房屋市場化評估價格的基礎(chǔ)。住宅的基準(zhǔn)價格以選取的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場評估價格為基礎(chǔ)；非住宅中的營業(yè)用房按照各路線不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋市場價確定路線基準(zhǔn)價格；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區(qū)基準(zhǔn)價格。非住宅的基準(zhǔn)價格以市場比較法為主，結(jié)合收益還原法、成本法等方法測算得出。 第九條 拆遷估價的價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。 第二章 住宅拆遷估價 第十條 成套住宅的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為： 1．確定估價基準(zhǔn)。一般應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。 2．測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法估價出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 = 可比實例價格 ×××× 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格= （n為可比實例數(shù)，n≥3） 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價格。 —交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。 —交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 ×××F K i 31 ─實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 K i 32 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 F—樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整或按附件六中成套房樓層系數(shù)表確定。 成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住宅的評估價。 第十一條 非成套住宅的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為： 1．確定估價基準(zhǔn)。一般應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。 2．測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法估價出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 = 可比實例價格 ×××× 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格= （n為可比實例數(shù)，n≥3） 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價格。 —交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。 —交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 ××× K i 31 ─實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 K i 32 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 ─非成套綜合修正系數(shù)0.98。 第十二條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價的1.5倍進(jìn)行補(bǔ)償。 閣板與室內(nèi)地坪凈高低于2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認(rèn)閣樓高度。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自拆遷范圍確定之日起搭建的閣樓均不計算。 第三章 非住宅拆遷估價 第十三條 非住宅中的營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為： 1．明確區(qū)位路線。被拆遷營業(yè)用房的區(qū)位路線參見附件二。 2．確定基準(zhǔn)價格。被拆遷營業(yè)用房的路線基準(zhǔn)價格參見附件二。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定路線基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 路線基準(zhǔn)價格 ×× —時間因素修正系數(shù)。該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七。 營業(yè)用房的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的辦公用房的評估價。 第十四條 非住宅中的非營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為： 1．明確區(qū)位。被拆遷非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。 2．確定基準(zhǔn)價格。被拆遷非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格參見附件三。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 區(qū)位基準(zhǔn)價格 ××× —時間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。 第四章 其它拆遷估價 第十五條 獲得市級以上榮譽(yù)稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價增加5%。 第十六條 對經(jīng)規(guī)劃部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的土地性質(zhì)為出讓和劃撥的營業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價格分別增加30%和20%；土地性質(zhì)為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格增加10%。 第十七條 被拆遷底層營業(yè)用房距離高價街在0-15m(含15m)的，其路線基準(zhǔn)價格增加15%；距離高價街在15-30m(含30m)的，其路線基準(zhǔn)價格增加10%；距離高價街在30-50m(含50m)的，其路線基準(zhǔn)價格增加5%；距離高價街在50m(不含50m)的，其路線基準(zhǔn)價格不再增加。低價街修正后的路線基準(zhǔn)價格不高于高價街的路線基準(zhǔn)價格。 被拆遷底層營業(yè)用房兩面臨街(兩面以上臨街，按兩面臨街計算)的，次臨街面寬未達(dá)到主臨街面寬的50%的，其路線基準(zhǔn)價格增加5%；次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的50%，不足100%的，其路線基準(zhǔn)價格增加10%；次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的100%的，其路線基準(zhǔn)價格增加15%。 被拆遷底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的，其路線基準(zhǔn)價格只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。 第十八條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并作為營業(yè)用房使用一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定估價： (1) 1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按照營業(yè)用房路線基準(zhǔn)價格進(jìn)行估價。 (2) 1990年4月1日以后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按以下公式計算： 估價價格=營業(yè)用房路線基準(zhǔn)價估價價格×營業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營業(yè)用房）估價價格×（1-營業(yè)年限權(quán)重） 營業(yè)年限權(quán)重=（拆遷年份-取得營業(yè)執(zhí)照年份）/（拆遷年份-基準(zhǔn)年份1990） 第十九條 采用收益法估價的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會平均收益水平修正確定。應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)要求進(jìn)行收益法估價。 第二十條 采用成本法估價的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價的方式，估價出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用成本法等方法求??；建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)運(yùn)用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附件十二、十三。房屋折舊可以成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計算折舊。 第二十一條 國有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被拆遷房屋建筑面積且有圍護(hù)、獨(dú)立使用部分的補(bǔ)償金額為：“地大于房”的土地面積 ×土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價） 土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價）參見附件九。 第二十二條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法估價其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。 第二十三條 凡拆遷估價中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備估價、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)估價。 第二十四條 拆遷估價中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專項性質(zhì)估價作業(yè)。測算中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視估價具體情況，參照本細(xì)則附件十、十一的規(guī)定選取。 第五章 附 則 第二十五條 本細(xì)則未能涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。 第二十六條 武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)區(qū)位基準(zhǔn)價格、路線基準(zhǔn)價格由區(qū)建設(shè)、物價、房管、國土等部門參照本細(xì)則擬定并報市建設(shè)、物價、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。 各轄市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實際情況制定具體細(xì)則。 如有疑問可加QQ22577175免費(fèi)詳詢

#一般農(nóng)村的房屋評估是什么標(biāo)準(zhǔn)？#

一般農(nóng)村的房屋評估是什么標(biāo)準(zhǔn)：1. 房子拆遷評估是拆遷辦委托評估公司評估的，他們說你的房子值多少錢1平米就是多少錢1平米，沒有老百姓說話的余地。2. 你家兩百多平米面積可以拿兩套一百多平米的房子，如果只要一套150平米的房子，那剩下的50平米面積就白白浪費(fèi)，拱手送人了。不過你浪費(fèi)的只是面積，兩百多平米拆遷補(bǔ)償款你還是拿到了。3. 你家裝修的費(fèi)用拆遷辦會按他們的霸王條款折舊補(bǔ)償給你。4. 拆遷補(bǔ)償計算;總面積乘以評估價+過度費(fèi)(面積乘以比例)+搬遷費(fèi)(面積乘以比例)+鼓勵獎(這一項費(fèi)用純屬忽悠人的，目的是讓你早搬家，最后遲搬早搬都得給你，千萬別上當(dāng))+裝修補(bǔ)償+空調(diào)、電視、網(wǎng)絡(luò)、電話的拆裝費(fèi)+大件電器拆遷損耗+花草樹木以及其他今后無法享受、無法恢復(fù)的損失等等。5. 可以放心的是，政府拆完之后一定不會虧欠你的。

#房屋拆遷土地與房屋價格怎么評估#

一、住宅房屋評估通常由四部分組成：1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價格；2、建筑物重置價格；3、建安費(fèi)用；4、裝修裝飾部分的費(fèi)用。二、計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準(zhǔn)價格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價格三、基準(zhǔn)價格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機(jī)構(gòu)可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準(zhǔn)價格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能布局、成新度、維護(hù)保養(yǎng)等因素，對該基準(zhǔn)價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，由此得出不同房屋的評估價格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺為準(zhǔn)。成片密集的磚木結(jié)構(gòu)房屋，一般不進(jìn)行朝向修正。四、住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價對象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3個以上的可比實例。五、房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價格應(yīng)按照本市房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結(jié)合實地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。建安費(fèi)用應(yīng)按照本市建筑工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評估。六、非住宅房屋宜采用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。能收集充分市場交易實例的，應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法。采用收益法評估時，房屋的收益、費(fèi)用計算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。資本化率的選取可采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值，風(fēng)險調(diào)整值不宜超過5%。

#誰知道鄭州市最新拆遷標(biāo)準(zhǔn)#

不知道.問問俺爸.他應(yīng)該知道.

#拆遷評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何計算 房屋拆遷評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)#

土地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)國家計委、國家土地管理局的計價格〔1994〕2017號文件，土地價格評估按如下規(guī)定收費(fèi)：（1）一般宗地評估 采取差額定率累進(jìn)計費(fèi)，即按土地價格總額大小劃分費(fèi)率檔次，分檔計算各檔的總額，各檔收費(fèi)累進(jìn)之和為收費(fèi)總額，按照《宗地地價評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： 宗地地價評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 檔次 標(biāo)的總額（萬元） 累進(jìn)計費(fèi)率‰ 1 100以下(含100) 4 2 100以上至200 3 3 200以上至1000 2 4 1000以上至2000 1.5 5 2000以上至5000 0.8 6 5000以上至10000 0.4 7 10000以上 0.1 其中為土地使用權(quán)抵押而進(jìn)行的土地價格評估，按一般宗地評估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％計收評估費(fèi)， 每宗地評估費(fèi)不足300元的按300元收取。 為清產(chǎn)核資的進(jìn)行的土地價格評估，按一般宗 地評估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30％計收評估費(fèi)，每宗地評估費(fèi)不足300元的按300元收取。 這個是標(biāo)準(zhǔn)，你照標(biāo)準(zhǔn)算下你的就可以了！

#工廠被拆遷怎么評估#

吳少博律師：這個問題應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對待。在實踐中體現(xiàn)出來的補(bǔ)償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補(bǔ)償總體原則的問題。一、企業(yè)拆遷總體補(bǔ)償基本原則按照國務(wù)院2011年1月19日的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號)，整體補(bǔ)償必須是按照市場比較法進(jìn)行評估，住建部配套的房地產(chǎn)評估規(guī)范中也出現(xiàn)了類似要求，也就是講補(bǔ)償是按照市場比較法的原則進(jìn)行實際評估。市場比較法如何確認(rèn)？說通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質(zhì)、年限以及相關(guān)具有市場主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場價格進(jìn)行實際評估。房地產(chǎn)評估規(guī)范也講到了所參考的周邊類似的房屋價值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權(quán)，在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的時候所謂的類似房地產(chǎn)價值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，對于土地使用權(quán)補(bǔ)償沒有權(quán)利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權(quán)，并且有房產(chǎn)手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營，都是按照實有的用途進(jìn)行補(bǔ)償。實際在進(jìn)行評估的時候不可能完全參照當(dāng)?shù)刂苓叺目陀^狀況進(jìn)行補(bǔ)償，在進(jìn)行實際補(bǔ)償?shù)綍r候還要進(jìn)行分割，土地、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失等要分別補(bǔ)償。特別是土地加廠房就是一個完整的不動產(chǎn)的狀態(tài)，在補(bǔ)償?shù)臅r候要按照市場價值進(jìn)行補(bǔ)償。在實踐中可能各個企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實際補(bǔ)償中會有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？（一）土地的補(bǔ)償土地所有權(quán)的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設(shè)用地，國有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等。在實際評估的時候可能會有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個縣市區(qū)試點(diǎn)。市場價值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場評估規(guī)范當(dāng)中的類似原則了。集體建設(shè)用地類似于國有工業(yè)用地，因為集體建設(shè)用地也是建設(shè)了廠房，跟國有工業(yè)用地是一個道理，這也符合“類似原則”中的同用途、同種類、同區(qū)域。如果標(biāo)有了國有土地住宅用途，即便寫著“住宅用途”但是卻用于實際經(jīng)營。這個時候要區(qū)分是符合廠房的實際經(jīng)營還是商業(yè)的實際經(jīng)營，因為這兩項補(bǔ)償差距非常大，商業(yè)的補(bǔ)償比工廠補(bǔ)償最高可高出7-10倍?，F(xiàn)在在實際補(bǔ)償中有“就高不就低”的原則，價值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實際據(jù)應(yīng)該按照住宅的方式來補(bǔ)償，如果住宅用于商業(yè)，應(yīng)該按照商業(yè)的方式來補(bǔ)償。（二）廠房的補(bǔ)償以前的評估規(guī)范中劃定一個標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)種類、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)以及形態(tài)進(jìn)行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質(zhì)的、鋼構(gòu)的等，價值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱），在實踐中有很多廠房的高度、寬度和結(jié)構(gòu)都不一樣，我見過最寬的廠房達(dá)到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結(jié)構(gòu)不一致補(bǔ)償也有區(qū)別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因為冷庫四周都進(jìn)行了設(shè)備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補(bǔ)償？如果你有完整的土地使用權(quán)，空余的土地也要進(jìn)行土地市場價值補(bǔ)償。在此要糾正一個問題，各個地方以前公布的區(qū)位補(bǔ)償價，市場價值永遠(yuǎn)是循環(huán)變動的，除非區(qū)位補(bǔ)償價每年都調(diào)整，如果不調(diào)整無法反映市場價值。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失停產(chǎn)停業(yè)損失的問題往往不納入房地產(chǎn)評估規(guī)范，而是單獨(dú)的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進(jìn)行推算，現(xiàn)在在實踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補(bǔ)償多少錢。我覺得在進(jìn)行一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時候要進(jìn)行區(qū)別對待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應(yīng)該是作為企業(yè)而言最主要的補(bǔ)償項目，其他的就是裝修附屬物、可移動和不可移動的機(jī)器設(shè)備等等，這些都是據(jù)實評估。在此給企業(yè)主提一點(diǎn)個人建議，在進(jìn)行評估的時候一定要非常謹(jǐn)慎，而且要消息靈通，多參考市場價值。轉(zhuǎn)自北京吳少博律師事務(wù)所文章

#城鎮(zhèn)房屋拆遷評估標(biāo)準(zhǔn)#

90平米的磚混小二樓，是商業(yè)用房，評估標(biāo)準(zhǔn)。

#2021拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)是怎樣的？#

第一是對房屋本身價值要有一個補(bǔ)償，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)的不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。第二是對房屋裝修的補(bǔ)償，這個根據(jù)裝修成本和使用年限進(jìn)行評估。第三是對房屋的附屬設(shè)施包括門窗、電表、水井等等進(jìn)行評估補(bǔ)償。第四是對院落空地按照土地性質(zhì)進(jìn)行評估補(bǔ)償。

拆遷項目在生活中常有發(fā)生，對于被拆遷人來說最關(guān)注的莫過于拆遷補(bǔ)償問題，第一是對房屋本身價值要有一個補(bǔ)償，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)的不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。第二是對房屋裝修的補(bǔ)償，這個根據(jù)裝修成本和使用年限進(jìn)行評估。第三是對房屋的附屬設(shè)施包括門窗、電表、水井等等進(jìn)行評估補(bǔ)償。第四是對院落空地按照土地性質(zhì)進(jìn)行評估補(bǔ)償。

具體如下：

1、房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

3、獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

4、由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

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來源：臨律-拆遷評估規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，拆遷評估規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)最新

投稿：鳳安莉

內(nèi)容審核：李娜娜律師