#征收評估檔案應(yīng)包括哪些內(nèi)容？#

歸檔資料應(yīng)有：1、《征收調(diào)查表》其中記錄產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)登記編號，土地使用權(quán)證編號，并復(fù)印件存檔，被征收房屋測繪圖、房屋建筑面積，房屋結(jié)構(gòu)、朝向，附屬物、未登記面積及對未登記面積的認(rèn)定函。2、《房屋征收評估報告》及評估報告送達(dá)函3、一戶一冊《房屋征收補償洽談協(xié)商記錄》4、《房屋征收補償協(xié)議書》、《房屋征收結(jié)算明細(xì)表》《安置房屋選定房號和位置圖表》5、《房屋搬遷騰空讓房驗收表》6、其它歸檔資料：對評估有異議的復(fù)核意見或?qū)＜医M鑒定意見。進(jìn)入司法程序的《房屋補償決定》《行政復(fù)議裁定書》《補償決定裁定書》《強制搬遷催告書》對不履行協(xié)議的民事訴訟相材料及民事調(diào)書或判決書。各項送達(dá)見證材料通知公告取證照片，答辯書等。

#房屋拆遷評估需要哪些資料#

1、最重要的是建筑面積。結(jié)構(gòu)、層高這些數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)由專業(yè)測繪公司提供。2、 朝向 成新系數(shù) 這是需要評估機(jī)構(gòu)自己調(diào)查的，還有就是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行情，配套情況等所有影響房地產(chǎn)價格的重要因素都要調(diào)查。3、除些之外評估機(jī)構(gòu)還得自己將室內(nèi)的裝修量出來，單獨評估。

#遇到工廠拆遷，機(jī)器設(shè)備評估文件是那個？#

工廠拆遷中，機(jī)器設(shè)備評估是指不可拆除的機(jī)器設(shè)備。評估文件是國務(wù)院《資產(chǎn)評估……》文件。

#蘇州廠房拆遷評估需要提供哪些材料#

蘇州廠房拆遷評估需要提供哪些材料？1、廠房拆遷評估重要的是建筑面積、結(jié)構(gòu)，這些數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)由專業(yè)測繪公司提供。廠房朝向、成新系數(shù)：這是需要評估機(jī)構(gòu)自己調(diào)查的，還有就是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行情，配套情況等影響房地產(chǎn)價格的重要因素都要調(diào)查；2、除些之外評估機(jī)構(gòu)還得將室內(nèi)的裝修量出來，單獨評估、權(quán)屬資料：廠房權(quán)證、產(chǎn)權(quán)檔案資料；、地理位置：交通、公共配套設(shè)施、衛(wèi)生、醫(yī)療、等；3、房屋狀況：廠房的建成時間、樓層、格局、結(jié)構(gòu)、朝向，裝修狀況、其他：關(guān)注有無共有人、有無土地證等。

#企業(yè)整體搬遷補償評估所需資料#

企業(yè)整體評估所需資料　　2010-3-12 11:5　　　　企業(yè)整體評估一般需要提供以下資料（可能不同企業(yè)及不同評估機(jī)構(gòu)稍有差別）：　　1、資產(chǎn)占有企業(yè)全部資產(chǎn)、負(fù)債清查申報明細(xì)表；　　2、企業(yè)評估基準(zhǔn)日及前三年財務(wù)報表；　　3、企業(yè)未來5年的收益預(yù)測表及其說明；　　4、現(xiàn)金庫存盤點表、銀行對帳單和余額調(diào)節(jié)表；　　5、往來款詢證函；　　6、存貨盤點表；　　7、產(chǎn)成品銷售價格表；　　8、有關(guān)企業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件或其他替代性文件；　　9、有關(guān)企業(yè)資產(chǎn)的存放證明；　　10、有關(guān)重要資產(chǎn)的購置發(fā)票、協(xié)議、付款憑證和照片；　　11、車輛行駛證；　　12、房屋所有權(quán)證或房屋租賃合同；　　13、借款合同；　　14、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項說明；　　15、無形資產(chǎn)（商標(biāo)、專利、非專利技術(shù)）轉(zhuǎn)讓協(xié)議、注冊申請及有關(guān)證書；　　16、土地使用權(quán)證書；　　17、當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價或土地取得、開發(fā)費用的支付憑證；　　18、長期股權(quán)投資中控股子公司的投資協(xié)議、同期會計報表；如持股比例為50%及以上則需對其進(jìn)行整體評估（需單獨提供本清單所列資料）　　19、企業(yè)年度審計報告、增加資本的驗資報告；　　20、房屋建筑物的預(yù)（決）算資料以及當(dāng)?shù)氐娜≠M依據(jù)；　　21、企業(yè)廠區(qū)總平面圖；　　22、企業(yè)內(nèi)部控制制度方面的資料；　　23、企業(yè)管理當(dāng)局就某些重大事項的聲明?！　?4、資產(chǎn)負(fù)債清查核實及調(diào)整的情況說明。

#企業(yè)拆遷涉及到整體資產(chǎn)與經(jīng)營損失價值要如何對其價值進(jìn)行評估呢？#

你好！我們做過很多這樣的評估，企業(yè)拆遷過程中涉及到企業(yè)的整體資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、經(jīng)營損失這幾個方面，但是通過我們所接觸的項目中存在幾種特殊形的企業(yè)。1、釀酒的企業(yè)；2、礦泉水的企業(yè)；做酒的企業(yè)涉及到酒窖窖池評估的問題，做水的企業(yè)涉及到天然水資源這方面，這是比較特殊的情況。以下是關(guān)于企業(yè)拆遷評估所需要準(zhǔn)備的資料希望可以幫到你。經(jīng)營損失項目評估資料搜集目錄一、企業(yè)基礎(chǔ)資料1．營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、生產(chǎn)許可證及相關(guān)證書、企業(yè)簡介、企業(yè)發(fā)展歷程、公司股東簡介、組織結(jié)構(gòu)圖、股權(quán)結(jié)構(gòu)圖、公司章程、財務(wù)資料（3年審計報告及評估基準(zhǔn)日）。2. 公司管理、銷售、技術(shù)團(tuán)隊等部門介紹（包括人數(shù)、學(xué)歷、目前工資待遇），主要管理層人員簡歷（總經(jīng)理、營銷副總、總工等），主要管理人員獲獎證書；3. 企業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；4. 公司主要產(chǎn)品特性、規(guī)格型號、銷售單價；5. 企業(yè)產(chǎn)品銷售渠道、客戶網(wǎng)絡(luò)分布情況等銷售狀況資料及現(xiàn)有客戶資源文字介紹；客戶開發(fā)成功周期簡介；認(rèn)證申請過程簡介；6. 大客戶名單，客戶分布比例；三 商標(biāo)資料1．商標(biāo)注冊證書及相關(guān)變更注冊法律文書；2．商標(biāo)圖案及釋義；3．涉及商標(biāo)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的相關(guān)批文或經(jīng)濟(jì)合同等法律文書。4．國家馳名商標(biāo)，省著名商標(biāo)的相關(guān)申報資料或認(rèn)定證書；5．新聞媒體，消費者對商標(biāo)產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)的相關(guān)報道和評價等反饋信息；6．企業(yè)歷年商標(biāo)投入統(tǒng)計資料（包括廣告、參展等費用）；7．企業(yè)主要產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營統(tǒng)計資料。四、專利技術(shù)資料1．委托方專利產(chǎn)品研發(fā)情況簡介、專利研制人簡介；2．專利證書及相關(guān)受理、轉(zhuǎn)讓、變更（合同）等法律文書及價款支付憑證；3．專利說明書；4．專利產(chǎn)品項目建議書，合資合作意向書，可行性研究報告或技術(shù)改造方案；5．專利技術(shù)檢測報告，科學(xué)技術(shù)成果鑒定證書，專利技術(shù)檢索資料，行業(yè)知名專家對技術(shù)的評審等；6．年交納的專利申請費、維持費、年費等各項費用的收據(jù)、憑證。五 . 房產(chǎn)土地1． 房屋所有權(quán)證書或產(chǎn)權(quán)證明文件（如購置合同、協(xié)議）；2． 土地使用權(quán)證書；3． 建設(shè)項目規(guī)劃許可證；4． 建設(shè)項目開工證；5． 房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本（按子目列示，如土地出讓金、拆遷費、勘察費、設(shè)計費、土建、設(shè)備購置、設(shè)備安裝、待攤投資、利息支出）等；6. 用地紅線圖7. 總平面布置圖8. 宗地位置圖9. 土地規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃部門的批文六、財務(wù)資料1．委托方近3年（含評估基準(zhǔn)日）資產(chǎn)負(fù)債表、損益表（有審計報告的提供審計報告）；2．委托方未來五年發(fā)展規(guī)劃；3．未來收益預(yù)測說明及預(yù)測表（C表）。4．資產(chǎn)評估明細(xì)表 七、其它資料1．獲獎證書、企業(yè)榮譽證書、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定證書；2．產(chǎn)權(quán)持有者承諾書；3．委托方承諾函。

#拆遷評估是否是法定評估#

固然是，拆遷評估是拆遷的法定的環(huán)節(jié)，不評估怎樣肯定補償額?？蓞⒖肌蛾P(guān)于印發(fā)城市房屋拆遷估價指點意見的通知》（建住房〔2003〕234號文）和其后的替換文件《關(guān)于評估辦法的通知》（建住房〔2011〕77號文）。

#廠房拆遷評估一般需要提供哪些材料？有哪些注意事項#

拆遷實施中，拆遷人應(yīng)對承租企業(yè)補償?shù)捻椖? 《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條、第三十三條分別規(guī)定了拆遷人應(yīng)當(dāng)向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補助費、停產(chǎn)停業(yè)的適當(dāng)補償。明確了承租企業(yè)應(yīng)賠償?shù)囊韵聨讉€項目：1、設(shè)備搬遷安裝費；2、設(shè)備重置成新價；3、停產(chǎn)、停業(yè)補償。 在法律實踐中，企業(yè)拆遷補償主要分為三部分：一是拆遷資產(chǎn)補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補償；二是拆遷費用補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；三是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。 （一）拆遷資產(chǎn)補償 1、土地補償 作為承租人的企業(yè)，其經(jīng)營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障？根據(jù)拆遷法規(guī)，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。在《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償?shù)膶嵤┘?xì)則》中明確了“土地使用權(quán)補償基本價格按照市場評估、整體平衡、政府定價的原則確定：浦東地區(qū)為110-130萬元/畝，浦西地區(qū)為120-140萬元/畝”的補償辦法。這是上海市第一次以政策性文件的形式明確土地使用權(quán)的補償辦法。 其他地方的拆遷土地補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補償。同時，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，希望有關(guān)部門能夠引起重視。 2、房屋、建筑物補償 對于房屋、建筑物的補償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標(biāo)準(zhǔn)。因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實際價值。低于上海市城市房屋拆遷最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，以最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)計算。并依照上海市有關(guān)補償口徑，計算房屋、建筑物實際應(yīng)得的補償費用。 3、設(shè)備重置成新價 《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定，設(shè)備搬遷安裝費用應(yīng)當(dāng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備；二是不可搬遷設(shè)備；可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對于不可搬遷設(shè)備，拆遷會導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價，計算設(shè)備重置成新價，對所有人進(jìn)行補償。 在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算；無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價結(jié)合成新給予補償。 （二）拆遷費用補償 1、停產(chǎn)停業(yè)損失 《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人可以給予適當(dāng)補償。對于“適當(dāng)”的標(biāo)準(zhǔn)，何為“適當(dāng)”、其計算依據(jù)、計算方法，何種情況下是“可以”補償，何種情況下是“不可以”補償，該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。在法律實踐中，補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補償標(biāo)準(zhǔn)不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。希望有關(guān)部門能夠引起重視，能夠?qū)ν．a(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行更為明晰、清楚的規(guī)定，以促動拆遷過程中的公平公正。 上海市則采用了“以房屋面積計算”的方法，按被拆除城市房屋建筑面積每平方米300-400元，集體土上的房屋150-350元的標(biāo)準(zhǔn)計算，具體數(shù)額由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。這種計算方法雖然簡便易行，明晰清楚，但其不分企業(yè)經(jīng)營狀況如何、經(jīng)營業(yè)務(wù)如何、廠房所在地理位置如何，簡單地以300-400元的范圍限定停產(chǎn)停業(yè)損失的范圍，未免也是一種缺失公平公正的計算方法。我們認(rèn)為，對于停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)當(dāng)由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。針對企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營業(yè)務(wù)、經(jīng)營狀況、贏利情況進(jìn)行個案評估，才能確保公平的實現(xiàn)。 2、設(shè)備搬遷安裝費 對于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補償。在《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償?shù)膶嵤┘?xì)則》中也明確“拆遷非居住房屋，拆遷人還應(yīng)補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：（一）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用”的補償辦法。具體而言，設(shè)備搬遷和安裝費的補償金額，由拆遷人、被拆遷人或承租人依照上海市指導(dǎo)價確定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格協(xié)商確定。協(xié)商不成的，也可委托專業(yè)的評估公司進(jìn)行評估確定。 3、解聘員工的安置補償費用。 因拆遷而解聘員工的安置補償費用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭取的項目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體跟員工的勞動合同，結(jié)果勞動法有關(guān)規(guī)定給予補償。 （三）基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用 在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時，獎勵費用應(yīng)當(dāng)支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進(jìn)行規(guī)定，也是合情合理的做法。

#房屋被拆遷時，被拆遷戶將要從評估公司處得到哪些東西，如房屋評估報告還有哪些東西嗎#

對評估結(jié)果不服按照下面的規(guī)定處理?！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第二十三條 拆遷人應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）對被拆遷房屋進(jìn)行評估，并將評估報告報區(qū)、縣國土房管局備案。 被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)持其委托的評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告向區(qū)、縣國土房管局提出申請，由區(qū)、縣國土房管局指定評估機(jī)構(gòu)復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補償。評估機(jī)構(gòu)復(fù)核的費用，由過失方承擔(dān)。 市國土房管局按照國家有關(guān)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的規(guī)定，定期公布符合規(guī)定條件的評估機(jī)構(gòu)名錄。

#常建規(guī){2010}5號文件《常州市稱市房屋拆遷補償估價技術(shù)細(xì)則》#

常州市城市房屋拆遷補償估價技術(shù)細(xì)則 第一章 總 則 第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，從事房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價）的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的估價技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。 第三條 拆遷估價的對象為拆遷范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。 第四條 拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。 拆遷估價的時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。 拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 第五條 被拆遷房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。 第六條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的拆遷區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。具體劃分參見附件一、附件二。 第七條 拆遷估價以市場比較法為基礎(chǔ)。一般被拆遷房屋適用基準(zhǔn)價格修正方式估價，其基本公式為： 被拆遷房屋估價價格 為基準(zhǔn)價格，對住宅是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價格，營業(yè)用房是路線基準(zhǔn)價格； 為市場比較修正綜合系數(shù)。 對其它較為特殊的被拆遷房屋可采用其它市場化估價方法估價。 第八條 基準(zhǔn)價格是被拆遷房屋市場化評估價格的基礎(chǔ)。住宅的基準(zhǔn)價格以選取的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場評估價格為基礎(chǔ)；非住宅中的營業(yè)用房按照各路線不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋市場價確定路線基準(zhǔn)價格；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區(qū)基準(zhǔn)價格。非住宅的基準(zhǔn)價格以市場比較法為主，結(jié)合收益還原法、成本法等方法測算得出。 第九條 拆遷估價的價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。 第二章 住宅拆遷估價 第十條 成套住宅的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為： 1．確定估價基準(zhǔn)。一般應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。 2．測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法估價出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 = 可比實例價格 ×××× 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格= （n為可比實例數(shù)，n≥3） 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價格。 —交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。 —交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 ×××F K i 31 ─實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 K i 32 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 F—樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整或按附件六中成套房樓層系數(shù)表確定。 成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住宅的評估價。 第十一條 非成套住宅的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為： 1．確定估價基準(zhǔn)。一般應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。 2．測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法估價出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 = 可比實例價格 ×××× 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格= （n為可比實例數(shù)，n≥3） 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價格。 —交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。 —交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 ××× K i 31 ─實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 K i 32 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 ─非成套綜合修正系數(shù)0.98。 第十二條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價的1.5倍進(jìn)行補償。 閣板與室內(nèi)地坪凈高低于2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認(rèn)閣樓高度。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自拆遷范圍確定之日起搭建的閣樓均不計算。 第三章 非住宅拆遷估價 第十三條 非住宅中的營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為： 1．明確區(qū)位路線。被拆遷營業(yè)用房的區(qū)位路線參見附件二。 2．確定基準(zhǔn)價格。被拆遷營業(yè)用房的路線基準(zhǔn)價格參見附件二。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定路線基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 路線基準(zhǔn)價格 ×× —時間因素修正系數(shù)。該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七。 營業(yè)用房的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的辦公用房的評估價。 第十四條 非住宅中的非營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為： 1．明確區(qū)位。被拆遷非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。 2．確定基準(zhǔn)價格。被拆遷非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格參見附件三。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 區(qū)位基準(zhǔn)價格 ××× —時間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。 第四章 其它拆遷估價 第十五條 獲得市級以上榮譽稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價增加5%。 第十六條 對經(jīng)規(guī)劃部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的土地性質(zhì)為出讓和劃撥的營業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價格分別增加30%和20%；土地性質(zhì)為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格增加10%。 第十七條 被拆遷底層營業(yè)用房距離高價街在0-15m(含15m)的，其路線基準(zhǔn)價格增加15%；距離高價街在15-30m(含30m)的，其路線基準(zhǔn)價格增加10%；距離高價街在30-50m(含50m)的，其路線基準(zhǔn)價格增加5%；距離高價街在50m(不含50m)的，其路線基準(zhǔn)價格不再增加。低價街修正后的路線基準(zhǔn)價格不高于高價街的路線基準(zhǔn)價格。 被拆遷底層營業(yè)用房兩面臨街(兩面以上臨街，按兩面臨街計算)的，次臨街面寬未達(dá)到主臨街面寬的50%的，其路線基準(zhǔn)價格增加5%；次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的50%，不足100%的，其路線基準(zhǔn)價格增加10%；次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的100%的，其路線基準(zhǔn)價格增加15%。 被拆遷底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的，其路線基準(zhǔn)價格只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。 第十八條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并作為營業(yè)用房使用一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定估價： (1) 1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按照營業(yè)用房路線基準(zhǔn)價格進(jìn)行估價。 (2) 1990年4月1日以后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按以下公式計算： 估價價格=營業(yè)用房路線基準(zhǔn)價估價價格×營業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營業(yè)用房）估價價格×（1-營業(yè)年限權(quán)重） 營業(yè)年限權(quán)重=（拆遷年份-取得營業(yè)執(zhí)照年份）/（拆遷年份-基準(zhǔn)年份1990） 第十九條 采用收益法估價的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會平均收益水平修正確定。應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)要求進(jìn)行收益法估價。 第二十條 采用成本法估價的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價的方式，估價出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用成本法等方法求取；建筑、安裝工程費應(yīng)運用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附件十二、十三。房屋折舊可以成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。 第二十一條 國有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被拆遷房屋建筑面積且有圍護(hù)、獨立使用部分的補償金額為：“地大于房”的土地面積 ×土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價） 土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價）參見附件九。 第二十二條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法估價其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。 第二十三條 凡拆遷估價中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備估價、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨估價。 第二十四條 拆遷估價中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨立的專項性質(zhì)估價作業(yè)。測算中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視估價具體情況，參照本細(xì)則附件十、十一的規(guī)定選取。 第五章 附 則 第二十五條 本細(xì)則未能涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。 第二十六條 武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)區(qū)位基準(zhǔn)價格、路線基準(zhǔn)價格由區(qū)建設(shè)、物價、房管、國土等部門參照本細(xì)則擬定并報市建設(shè)、物價、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。 各轄市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實際情況制定具體細(xì)則。 如有疑問可加QQ22577175免費詳詢

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投稿：湯思靈

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