一、拆遷時如何權(quán)衡保護歷史文化和城市更新之間的關(guān)系？

法律分析：在拆遷過程中，需要權(quán)衡保護歷史文化和城市更新之間的關(guān)系。保護歷史文化是社會發(fā)展的需要，同時城市更新也是推動城市經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要途徑。因此，權(quán)衡兩者之間的關(guān)系需要考慮以下幾點：

1.承擔(dān)保護歷史文化的責(zé)任。政府和開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保護歷史文化的責(zé)任，保護重要歷史文化遺產(chǎn)和建筑物，不得將其拆除或破壞。

2.尊重市民意愿。市民有權(quán)參與相關(guān)決策并表達意見，保障市民的知情權(quán)和參與權(quán)。

3.合理安置受影響人員。對于受影響的市民，需要給予合理的安置和補償措施，確保其利益受到保護，不得因拆遷而造成不可挽回的損失。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國憲法》 第四十二條：國家保護文物和其他重要文化遺產(chǎn)，保護歷史和文化名城、名鎮(zhèn)、名村和其他重要歷史文化遺產(chǎn)，倡導(dǎo)國民崇尚文化遺產(chǎn)，保護和利用好歷史文化遺產(chǎn)。

《城市房屋拆遷管理條例》第七條: 建設(shè)單位和拆遷單位應(yīng)當(dāng)在拆遷過程中注意保護歷史文化遺產(chǎn)。

《城市房屋拆遷管理條例》第十五條：拆遷應(yīng)當(dāng)按照公開、公平、公正原則進行，關(guān)于安置、補償?shù)仁马棏?yīng)當(dāng)與受影響房屋、構(gòu)筑物的權(quán)屬人或者合法使用人進行充分協(xié)商。

二、舊城改造項目中，被拆遷房屋應(yīng)該怎么評估？

依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，被拆遷房屋價值的評估，應(yīng)該由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行，而房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由征收人協(xié)商選定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十條

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

一、補償方式

1、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

三、拆遷過程中如何平衡社會利益和歷史文化保護？

法律分析：在拆遷過程中，既要考慮社會公共利益，也要保護歷史文化遺產(chǎn)。具體來說，拆遷應(yīng)根據(jù)事實和法律，采取合法、公正、透明和有償拆遷的原則，同時要考慮社會公眾的意見和建議，避免過度損害公共利益和歷史文化遺產(chǎn)。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：城市規(guī)劃、建設(shè)和管理應(yīng)當(dāng)注重文化保護，鼓勵通過保留、修繕、重建等方式，使歷史建筑和古跡得以保護和利用。

2.《中華人民共和國城市居民委員會組織法》第五十一條：拆遷安置工作應(yīng)聽取社會公眾的意見和建議，做好公開、公平、公正的工作。

3.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十六條：查明標(biāo)的物權(quán)屬以后，當(dāng)事人依法行使物權(quán)，不得侵害他人合法權(quán)益，也不得違反社會公共利益或者公共道德。

4.《中華人民共和國城市房屋拆遷條例》第二十二條：房屋拆遷決定書應(yīng)當(dāng)詳細說明拆遷的理由、事實和依據(jù)，經(jīng)被拆遷人簽收后生效，不得違反法律，不得損害公共利益。

5.《中華人民共和國土地管理法》第六十九條：國家保護耕地、城鎮(zhèn)用地，嚴(yán)格控制集體建設(shè)用地、工礦用地、特殊用地的利用。

6.《中華人民共和國城市房屋拆遷條例》第十四條：拆遷應(yīng)當(dāng)安排適當(dāng)?shù)牟疬w補償和安置，保障被拆遷人的基本生活條件和合法權(quán)益。

h3>四、舊城改造項目中，被拆遷房屋應(yīng)該怎么評估？

依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，被拆遷房屋價值的評估，應(yīng)該由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行，而房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由征收人協(xié)商選定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十條

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

一、補償方式

1、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

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