一、國際國家規(guī)定的拆遷補償政策,征地補償?shù)膰H案例中有哪些可供借鑒的經(jīng)驗和教訓

法律分析：征地補償涉及土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等法律問題，國際案例中常常涉及到賠償標準、程序保障等方面的問題。雖然各國征地補償標準和流程有所不同，但是可以從中找到一些可供借鑒的經(jīng)驗和教訓。

法律依據(jù)：

1.《聯(lián)合國人權(quán)理事會決議》（2007年）：要求各國對征地補償進行審慎評估，確保賠償公正、合理；

2.《土地所有權(quán)法》（中華人民共和國）：規(guī)定土地征收應(yīng)當依法進行，被征收人應(yīng)當?shù)玫胶侠淼难a償；

3.《土地管理法》（印度）：規(guī)定土地征收應(yīng)當符合公正、合理、透明的原則，并規(guī)定賠償標準；

4.美國《聯(lián)邦土地政策與管理法》：規(guī)定土地征收必須進行公眾聽證，并規(guī)定被征收人應(yīng)得到合理的補償。

以上是一些國際案例中關(guān)于征地補償?shù)姆梢罁?jù)，各國在征地補償方面也會有其他針對性的法律規(guī)定。但總體來看，公正、合理、透明的原則是征地補償問題的核心要求，各國可以相互借鑒經(jīng)驗，多方面進行交流和合作，不斷完善征地補償?shù)南嚓P(guān)法律制度。

二、國外土地征用補償程序及糾紛解決

一、國外土地征用補償程序

從所調(diào)查的主要國家和地區(qū)的情況看，土地征用補償?shù)某绦虼笾氯鐖D1所示：土地的原所有者和利益相關(guān)人提出補償申請；主管土地征用政府機構(gòu)(或征用機構(gòu))自己或請專業(yè)評估師對被征地及相關(guān)資產(chǎn)進行調(diào)查評估；主管機構(gòu)確定補償金額和方式；支付補償；如果在補償方面有爭議由法定機構(gòu)進行裁決。

以上只是一個大致的示意性框圖，不同國家也有所區(qū)別。如有些國家并不是由當事人首先提出補償申請，而是由主管機構(gòu)直接確定補償金額和補償方式，例如印度和馬來西亞，但當事人如果認為補償不足或補償方式和補償分配不合適可向法院上訴，要求公正裁決。

二、國外土地征用補償糾紛的解決

大多數(shù)國家或地區(qū)在土地征用的過程中，土地征用的補償額是由政府主管部門確定的，或由征地機構(gòu)與所有的當事人協(xié)商解決的。如果協(xié)商不成，或當事人不滿政府主管部門所確定的補償額，可向法院上訴，由法院做最終裁決。例如像英國，補償金額的確定既可以通過征地當局和所有的當事人兩者之間達成的一致意見，又可以采用土地法庭裁決補償費。英國與其他國家不同是設(shè)有專門的土地法庭。而多數(shù)國家是民事法庭裁決。與英國情況相似有瑞典的土地法院、香港的土地審裁處等。法庭的裁決原則公正地公平地確定補償，以英國情況為例，英國土地法庭主要是根據(jù)下面的原則裁決補償金額的：(a)在征用是強制執(zhí)行的事實下，沒有補償費；(b)地價將采用自愿購買者在開放的市場上購買土地所需支付的數(shù)額；(c)假如征地目的需要法令認可，那么將不考慮對于任何目的土地特殊的適用或適應(yīng)性；(d)以不合法的、有害于居住者身體健康或有害于公共衛(wèi)生的方式使用的地產(chǎn)，其價值不予考慮；(e)假如一塊特定的土地由于缺少市場賣不出去，不能確定它的市價，則補償費可以參照相當?shù)牡貕K給予占有者的合理成本確定。在一定條件下，根據(jù)沒有被征地的地價的折舊確定補償費也可以是有效的。

三、征地拆遷中，哪些法律能保證你的補償權(quán)益

一、行使公眾意見權(quán)，保障主人翁地位

1、《國有土地征收與房屋補償條例》第十條規(guī)定：市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

2、這里明確規(guī)定了被征收人有公眾意見權(quán)。不要小看這項權(quán)利，對于征收補償方案的意見關(guān)系著后期總的補償數(shù)額的協(xié)商談判。且你可要求對提出的公眾意見記錄在案，這也將會是后期維權(quán)的有力依據(jù)，是實現(xiàn)主人翁地位的有力佐證。

3、但在現(xiàn)實拆遷中，很多被拆遷戶往往忽視了這一權(quán)利，導(dǎo)致后來說補償方案不合理的時候，于法無據(jù)，本應(yīng)有理卻變得無理了；還有就是行政單位往往會在這一環(huán)節(jié)做得很模糊，被拆遷人因為法律意識的欠缺，甚至都不知道有這么一項權(quán)利。如果有這樣的情況，這可作為后期維權(quán)的一個切入點，但得有證據(jù)證明。

二、行使聽證權(quán)，保證公平合法征收

1、《國有土地征收與房屋補償條例》第十一條規(guī)定：市、縣級人民政府應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

2、該條規(guī)定的被拆遷人的聽證權(quán)。聽證權(quán)與公眾意見權(quán)最大的不同點在于征收補償方案會根據(jù)聽證會上的聽證意見作出修改，對整個征收拆遷有質(zhì)的影響，能讓征收拆遷工作進一步趨于公平公正，更大程度上符合被征收人的意見。而公眾參與權(quán)僅是發(fā)表自己的意見，僅對自己的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響。所以，對于聽證權(quán)的行使，是必不可少的。

3、那如何行使聽證權(quán)利呢？給出兩點建議：（1）正確提出聽證申請。即在規(guī)定的時間內(nèi)，向正確的機關(guān)，以書面等形式提出；（2）充分行使程序權(quán)利。這里面涉及一些程序事項審查，這能充分維護自己的合法權(quán)益。

三、保證知情權(quán)，監(jiān)督行政機關(guān)行政作為

1、《國有土地征收與房屋補償條例》第十三條規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告，公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當對房屋征收與補償做宣傳、解釋工作。

房屋征收部門應(yīng)當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

2、這是要求保證被征收拆遷人的知情權(quán)。知情權(quán)最重要的意義在于監(jiān)督行政機關(guān)的行政作為，保證其合法行使權(quán)利。而知情權(quán)的行使貫穿拆遷始終，意思是被征收拆遷人要保證自己能知曉征收拆遷工作的最新動向和決定等，在有迷惑和不懂的地方，可要求相關(guān)機構(gòu)作出解釋和釋義。如若不符合常規(guī)或者不符合政策，相關(guān)利害關(guān)系人都可尋求相應(yīng)的權(quán)利救濟。

四、國外土地征用補償糾紛的解決

大多數(shù)國家或地區(qū)在土地征用的過程中，土地征用的補償額是由政府主管部門確定的，或由征地機構(gòu)與所有的當事人協(xié)商解決的。如果協(xié)商不成，或當事人不滿政府主管部門所確定的補償額，可向法院上訴，由法院做最終裁決。例如像英國，補償金額的確定既可以通過征地當局和所有的當事人兩者之間達成的一致意見，又可以采用土地法庭裁決補償費。英國與其他國家不同是設(shè)有專門的土地法庭。而多數(shù)國家是民事法庭裁決。與英國情況相似有瑞典的土地法院、香港的土地審裁處等。法庭的裁決原則公正地公平地確定補償，以英國情況為例，英國土地法庭主要是根據(jù)下面的原則裁決補償金額的：

(a)在征用是強制執(zhí)行的事實下，沒有補償費;

(b)地價將采用自愿購買者在開放的市場上購買土地所需支付的數(shù)額;

(c)假如征地目的需要法令認可，那么將不考慮對于任何目的土地特殊的適用或適應(yīng)性;

(d)以不合法的、有害于居住者身體健康或有害于公共衛(wèi)生的方式使用的地產(chǎn)，其價值不予考慮;

(e)假如一塊特定的土地由于缺少市場賣不出去，不能確定它的市價，則補償費可以參照相當?shù)牡貕K給予占有者的合理成本確定。在一定條件下，根據(jù)沒有被征地的地價的折舊確定補償費也可以是有效的。

新加坡與其他國家相比又多了一道裁決程序。該國土地征用的補償是由地稅征收官確定的，當事人如果不同意，可向上訴委員會上訴，委員會在聽取了上訴后，可做出確認、減輕、加重、撤消地稅官的裁決，或發(fā)布其他適當?shù)拿?。補償費金額確定以后，在分配比例上有爭議的話，上訴委員一人就可以對當事人有權(quán)享有補償費比例做出決定。通常上訴委員會的決定應(yīng)當是終局的裁定。但如果訴訟案涉及金額在5000新元以上，上訴人或地稅征收官可以依據(jù)法律就上訴委員會所做的決定中有關(guān)的法律問題向法院上訴。其上訴程序與高等法院對民事案件所做決定向上訴法院上訴的程序相同。

五、國外征地補償方式是怎樣的

國外征地補償方式是怎樣的

（一）土地征用補償項目

1.對土地所有者的補償

關(guān)于土地征用補償項目，盡管各國（地區(qū)）的規(guī)定不大相同，但基本上是以地價補償和地上物（土地改良物）補償為主。

補償項目除了考慮土地及其附帶資產(chǎn)的價格外，英國還綜合考慮了以下因素：

（1）因所征用的土地一旦投入使用而導(dǎo)致的當事人所擁有的其他土地的價格的增加。

（2）征地時，必須將征用土地與當事人的其他土地劃開，因劃分使當事人蒙受損失。

（3）對當事人的財產(chǎn)造成不良影響，從而使當事人蒙受的損失。

（4）當事人被迫遷居別處或到其他地方經(jīng)商所需要的合理費用。此外，還有經(jīng)營外損失費的補償，例如英國有關(guān)土地征用的條例規(guī)定，假如一個人在一塊農(nóng)業(yè)用地上至少經(jīng)營了三年，而由于征地失去這種經(jīng)營權(quán)，則他有權(quán)要求得到額外經(jīng)營損失費，條件是他如果在英國境內(nèi)在三年期限內(nèi)開始經(jīng)營另一塊農(nóng)業(yè)單元。

（5）由于動亂而受到的損害；對于擁有者特殊經(jīng)濟利益的干擾和相關(guān)范圍的影響；由于有害影響受到的損失。

（6）如果由于土地被征用，當事人對所有權(quán)而重新確認時，在測量確認和產(chǎn)權(quán)登記方面所需的花費，以及可能繳納的印花稅和其他稅、費等。

（7）對當?shù)孛穹康恼饔靡o予補償。例如澳大利亞，當進行強制性土地征用時，當?shù)鼐用竦淖》侩S土地被征用，失去了歇息的居所。他們應(yīng)該享受10000澳元補助及其他相關(guān)的補償費。補償他們重新獲得相似條件住房的花費。

除了上面提到的補償費以外，在英國，當農(nóng)民因征地而離開其農(nóng)場時，還能獲得一筆農(nóng)場損失費，前提是：

（1）他對被征農(nóng)地的使用期至少還有三年；

（2）使用權(quán)的滅失是因為強制性征地；

（3）三年之內(nèi)又開始在英國另一家農(nóng)場從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2.對土地承租人的補償

許多國家規(guī)定，政府不僅要向土地所有者給予補償，而且還必須向承租人給予補償。例如，在英國，土地所有者、承租人和土地占有者都能獲得補償。

加拿大明確規(guī)定要向承租人給予補償。政府根據(jù)以下因素確定對承租人的補償：

（1）租賃期限以及租約上剩余的年數(shù)；

（2）有無續(xù)租權(quán)或續(xù)租的預(yù)期；

（3）承租人對土地的投入。

韓國規(guī)定，要在土地所有人和關(guān)系人失去權(quán)利以前對各種權(quán)利人分別支付補償。

表3世界主要國家土地征用補償標準比較

（二）土地征用補償項目的計價標準

關(guān)于土地征用補償項目的計價標準，從各國（地區(qū)）情況來看，大致可分為三類：

1.按公平市場價格補償

即以被征用土地征用時在公開市場上能得到的公平市場價格為補償標準，“公平市場價格”的定義是買賣雙方愿意接受的價格。大多數(shù)市場經(jīng)濟國家采用這種方式，如英國、美國、我國香港地區(qū)等。

雖然這些國家都是以被征土地和相關(guān)資產(chǎn)的市場價格為主要參考標準，但在市場價格的計算時間上仍然存在差異。

（1）政府征地正式通告發(fā)布日的市場價格。

（2）最終裁決日的市場價格。

（3）正式征用日的市場價格（實際占有該土地的當日市價）如馬來西亞、德國、韓國、波蘭、美國、日本、香港、英國等。

在中國的香港特別行政區(qū)，補償標準為“財產(chǎn)征收當日被征用財產(chǎn)的公開市場價”。根據(jù)香港土地管理署的規(guī)定，確定被征用財產(chǎn)的公開市場價值的基礎(chǔ)是“征地當日同一地區(qū)同類財產(chǎn)的市場交易證據(jù)。評估過程包括比較被征用的財產(chǎn)和同類財產(chǎn)的市場交易價，并且要根據(jù)如位置、環(huán)境、建筑狀況…（以及建筑所在土地的其他因素）…交易日期等各種因素進行必要的調(diào)整?！?

（4）若干年前的被征土地的市場價格。其目的是為了抑制土地投機，如瑞典、法國。

瑞典是以10年前該土地的市場價格為標準來計算土地征用補償價格的。法國雖然參考土地征用日的被征土地周圍土地市場價格，但是還要以最終裁決日一年前的被征土地的用途為準確定地價。因為土地用途是確定土地價格的重要標準，所以農(nóng)業(yè)用地與商業(yè)用地當然不是一個水平的價格，法國的這種做法實際上是相對凍結(jié)了土地的價格，同樣是為了防止投機買賣土地。

新加坡在土地市場價格的計算方面有獨到之處：在1985年修改土地征用法之前征用土地計算補償價格時，是以1973年11月30日該土地的價格和征用時的現(xiàn)時價格為參考，兩者之間取較低的一個為補償標準（因為1973？1981年之間的地價一般低于1973年的價格，而在1981年以后土地現(xiàn)價往往高于1973年的價格）上述規(guī)定一方面防止了投機，更重要的是減少了政府征地的財政負擔。

這一政策，使新加坡土地迅速國有化。但這樣的做法卻使土地所有者失去了應(yīng)有的保護。對此，1985年修改了法律的這一條。對于1987年11月30日以前征用的土地其補償費應(yīng)考慮1973年11月30日該土地的價格。對于1987年11月30日或以后征用的土地，補償費應(yīng)考慮1986年1月1日該土地的價格；1995年政府再次進行修改，以后征用土地的補償標準將按征用時的市場價格確定。

2.按裁定價格補償

指按法定征用裁判所或土地估價機構(gòu)裁定或估定的價格補償，如法國以征用土地周圍土地的交易價格或所有者納稅時的申報價格為參考，由征用裁判所裁定補償標準。

3.按法定價格補償

指按法律規(guī)定的基準地價或法律條文直接規(guī)定的標準補償。如韓國，在執(zhí)行公示地價的地域，土地補償額以公示的基準地價為準

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投稿：范春海

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