一、新土地管理法征收土地的標(biāo)準(zhǔn)

律師解答：

《中華人民共和國新土地管理法》自2020年3月1日起實施。根據(jù)該法規(guī)定，征收土地必須符合公共利益需要，并經(jīng)過合法程序。其中，“公共利益”包括了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面。同時，法律也規(guī)定了保障農(nóng)民利益的措施，包括合理補償、安置、就業(yè)培訓(xùn)等。在征收土地時，必須遵循法定程序，采取嚴(yán)格評估和公開透明的方式。相關(guān)審批權(quán)限和監(jiān)督機(jī)制也得到了明確。具體而言，征收土地的申請必須經(jīng)過縣級以上人民政府批準(zhǔn)，同時必須經(jīng)過公告和聽證等程序，確保征收信息透明公開，社會監(jiān)督得以發(fā)揮作用。此外，法律也規(guī)定了征收后如何處置土地，明確了土地有償使用、有償出讓、有償劃轉(zhuǎn)等具體措施，保障土地資源的合理利用。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國新土地管理法》第三十三條 土地征收實行公開、透明的程序。土地征收的批準(zhǔn)文件應(yīng)當(dāng)公告，并告知相關(guān)權(quán)利人。征收補償費用和安置補助費用應(yīng)當(dāng)公示。

二、土地國家征收標(biāo)準(zhǔn)

三、新修訂的土地管理法

法律主觀：

在2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。

一、最新修訂的土地管理法是什么時候

8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）的決定，決定自2020年1月1日起施行。此次修改，進(jìn)一步明確了加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用以及引導(dǎo)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的政策導(dǎo)向，同時明確了在土地管理中，加強(qiáng)對農(nóng)民合理土地權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)出對農(nóng)民土地權(quán)利的尊重和保護(hù)。

二、新修訂的土地管理法將給開發(fā)商帶來什么

1、集體用地將成為開發(fā)商拿地的新途徑。

新修訂的《土地管理法》明確了集體用地入市條件，為開發(fā)商進(jìn)行集體用地開發(fā)打下了基礎(chǔ)。之前北京大興區(qū)等全國33個試點縣級行政區(qū)域，推出集體用地進(jìn)入市場，但這些土地掛牌后并沒有受到市場的重視，其中一個重要的原因就是法律方面缺乏明確支持，存在不確定性，而新修訂的《土地管理法》出臺，將大大降低這種不確定性。一方面，開發(fā)商通過多種方式與集體用地的所有者合作，由于不需要經(jīng)過集體土地變?yōu)閲型恋剡@個環(huán)節(jié)，同時地價款的支付時間也可以與村集體商議確定，這都會在一定程度上降低成本，形成共贏。另一方面，由于集體用地在市場上可能會與城市政府土地管理部門的招拍掛土地形成一定程度的競爭，也會有利于平抑過熱的土地市場價格。但需要注意的是，由于目前仍有待出臺具體執(zhí)行細(xì)則，而且集體用地開發(fā)可能存在大量的國有土地開發(fā)中沒有發(fā)現(xiàn)的新問題，開發(fā)商需要謹(jǐn)慎對待。

2、提高征收補償標(biāo)準(zhǔn)可能會大大提高開發(fā)商的開發(fā)成本。

新修訂的《土地管理法》集中修改現(xiàn)行征地補償制度，刪除征地補償“30倍上限”等內(nèi)容，要求“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障”。這意味著以后征地，補償成本不僅可能會大大超過過去規(guī)定的“30倍上限”，而且還會出現(xiàn)很多不可控成本，這在一定程度上也增加了拿地的難度。在這種環(huán)境下，開發(fā)商必須提高精細(xì)化運作的力度，協(xié)助政府做好征地工作，在合法合規(guī)的進(jìn)行征收補償安置的基礎(chǔ)上，努力不增加不合理的成本和隱性成本，為項目提供較充分的利潤空間。

3、村集體有可能會成為房地產(chǎn)開發(fā)的生力軍。

在中國的房地產(chǎn)市場一直存在著村集體開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，除去部分占用農(nóng)地、不符合規(guī)劃的土地外，仍有較大的開發(fā)量，以往由于法律不允許，這些開發(fā)完成的小產(chǎn)權(quán)房成為一個難題長期存在。而在新修訂的《土地管理法》對集體用地開了閘門后，這些村集體可以合法利用這些土地，有可能成為一支不可忽略的生力軍，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，與傳統(tǒng)的開發(fā)商相比，由于自身土地成本低，資金壓力小，他們更可以采取租售并舉的方式，將短期收益化為長期收益，開發(fā)模式也更加靈活多樣。村集體的這些優(yōu)勢，明顯超過傳統(tǒng)的開發(fā)商。而開發(fā)商則可以通過代建、合作開發(fā)等方式，加強(qiáng)與村集體的合作，獲得新的發(fā)展良機(jī)。

三、請問土地管理費是指什么？要交多少錢

網(wǎng)友提問：

我公司于2018年向村委簽下一份土地出讓合同，其中有一條每年要向村委繳納土地管理費用。關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓有必要給村里交土地管理費嗎，這是不是合法的。請問律師土地管理費是什么？工業(yè)用地是必須要交的費用嗎？每年要交多少錢，可以分期付款嗎？

律師回復(fù)：

國土地管理部門從征地費中提取的用于征地事務(wù)性工作的專項費用。土地管理費實行由縣、市人民政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)組織征用，包干使用?？h、市提取的土地管理費，按一定比例上交給上級土地管理部門，作為征地服務(wù)所必需的費用。國有土地使用費是必須要交的，至于是不是每年都要交，得看你所簽的土地使用合同是多少年，可以分期付也可以每年交，也可以一次性交完。

法律客觀：

一、最新土地管理法何時生效還沒確定。雖說是草案，但還是在修改當(dāng)中。要等《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》經(jīng)過全國人大常委會通過后，以新《土地管理法》為依據(jù)，國務(wù)院制定出臺《集體土地征收條例》才能確定新的集體土地征收補償最低標(biāo)準(zhǔn)。二、土地管理法修改了幾次我國《土地管理法》自制定以來，已進(jìn)行過三次修改?！蛾P(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議修訂根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正)。第三次修改是2012年11月28日，國務(wù)院常務(wù)會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》，對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改。三、最新土地管理法修正案內(nèi)容修正案草案第47條第一款明確規(guī)定：“征收農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序，給予公平補償”。國務(wù)院提請十一屆全國人大常委會第三十次會議初次審議的土地管理法修正案草案，對“土地補償”作了重大修改——刪除了現(xiàn)行法第47條中按土地原有用途補償和30倍補償上限的規(guī)定。此次修正案草案的修改亮點，除上述刪除“上限”和增加社會保障之外，還規(guī)定，補償資金不落實不得批準(zhǔn)和實施征地;授權(quán)國務(wù)院制定征地補償安置具體辦法。修正案草案還增加了對征地農(nóng)民的社會保障。在現(xiàn)行法第47條規(guī)定的土地補償、安置補助、青苗和地上附著物補償三項補償?shù)幕A(chǔ)上，把住宅從地上附著物中單獨列出，并增加了社會保障補償。

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內(nèi)容審核：石珊律師

來源：臨律-新土地管理法征收土地的標(biāo)準(zhǔn)，