一、關(guān)于企業(yè)拆遷評估的規(guī)定

重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。收益法在590號令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。收益法主要評估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評估。收益法在實(shí)踐的過程中運(yùn)用不是很多，在實(shí)踐過程中與評估公司進(jìn)行交涉的同時(shí)評估公司未涉及收益法部分，評估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場比較法兩種。市場比較法需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實(shí)際評估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等，所體現(xiàn)出的市場價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實(shí)際利用，還在進(jìn)行申請審批規(guī)劃等相關(guān)文件的時(shí)候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，剩余土地與政府進(jìn)行協(xié)商如何評估剩余土地的價(jià)值，必須運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估土地使用權(quán)的價(jià)值，實(shí)踐當(dāng)中運(yùn)用相對較少。基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是評估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的時(shí)候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價(jià)值，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。在實(shí)踐當(dāng)中我們常見的是充值成本法和市場比較法的評估方法，但是，我所律師在次強(qiáng)調(diào)提醒中小型企業(yè)如果產(chǎn)生的收益較高，并且是高附加值、勞動密集型以及技術(shù)專利行業(yè)，本企業(yè)前景預(yù)期可能成幾何倍數(shù)增長的企業(yè)一定要進(jìn)行收益法評估。例如，北京大興區(qū)某企業(yè)，生產(chǎn)機(jī)器人配件行業(yè)。整個(gè)行業(yè)的專利技術(shù)只有意大利某企業(yè)可以與其媲美，大興某企業(yè)的生產(chǎn)流程和生產(chǎn)工藝，以及技術(shù)專利都是非常豐富的；大部分的產(chǎn)品都是外銷日本與德國。這種企業(yè)進(jìn)行評估停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候必須按照收益法來進(jìn)行評估。因?yàn)榻衲昕赡苋谫Y、負(fù)債，明年有可能大額收入。如果計(jì)算它某個(gè)周期的停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候必須按照收益法。與評估單位、征收單位進(jìn)行實(shí)際談判時(shí)，對于運(yùn)用哪種評估方法進(jìn)行價(jià)值價(jià)格的確定需要多方面探討。即便是一個(gè)評估公司都受征收單位委托，由于評估的方法選擇不同，評估出的企業(yè)價(jià)值也是天壤之別。

一、專利價(jià)值評估的辦法有哪些

1、成本法

成本法是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減各項(xiàng)貶值來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。

技術(shù)的重置成本價(jià)值是指按現(xiàn)時(shí)的條件，按目前價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，按過去開發(fā)該技術(shù)消耗人力、物力、資金量、檢測要求及活動宣傳情況計(jì)算成本值，這一成本值即為重置成本現(xiàn)值。其主要有以下幾個(gè)要素組成，即開發(fā)成本、技術(shù)檢測費(fèi)用及技術(shù)宣傳費(fèi)用。

2、市場法

市場法，是指在市場上選擇若干相同或近似的資產(chǎn)作為參照物，針對各項(xiàng)價(jià)值影響因素，將被評估資產(chǎn)分別與參照物進(jìn)行比較調(diào)整，再綜合分析各項(xiàng)調(diào)整的結(jié)果，確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。

應(yīng)用市場法作為評估手段時(shí)應(yīng)具備充分活躍的市場，以及可比參照物及公開信息。目前，我國的技術(shù)市場尚處于初級階段，市場交易量小，市場環(huán)境不穩(wěn)定，有關(guān)交易的技術(shù)信息和資料不完備。而且由于技術(shù)本身的創(chuàng)造性和新穎性一般較難在公開市場上找到可以參照的技術(shù)資產(chǎn)的交易資料，市場法的運(yùn)用在技術(shù)評估中有一定的局限性

3、收益法

收益法，是指通過估算被評估資產(chǎn)未來收益并折成現(xiàn)值，以確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》第二十七條、第二十八條

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條、、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條

二、拆遷中可以評估的有哪些

法律分析：拆遷評估范圍包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵(lì)。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。

三、企業(yè)拆遷評估

法律分析：企業(yè)拆遷評估有重置成本法、收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法。企業(yè)拆遷最佳的評估方法是委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，對企業(yè)進(jìn)行拆遷的，企業(yè)與拆遷方可以共同委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對企業(yè)拆遷面臨的各項(xiàng)補(bǔ)償進(jìn)行評估，以確定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

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內(nèi)容審核：劉超律師

來源：臨律-關(guān)于企業(yè)拆遷評估的規(guī)定，