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一、上海房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)2025,如何確定房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)

確定房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)主要遵循以下步驟和原則：

一、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的主體

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。這意味著被征收房屋的所有權(quán)人有權(quán)參與并協(xié)商選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

二、協(xié)商不成的處理方式

如果被征收人無(wú)法就評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致，那么可以通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。具體的操作方法和程序由省、自治區(qū)、直轄市制定，以確保公正性和透明度。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作。這要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不受任何單位和個(gè)人的干預(yù)，確保評(píng)估結(jié)果的客觀性和公正性。

四、對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的處理

如果被征收人對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。如果復(fù)核結(jié)果仍有異議，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，以確保被征收人的權(quán)益得到保障。

綜上所述，確定房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)是一個(gè)涉及多方參與、遵循特定程序和原則的過(guò)程，旨在確保評(píng)估結(jié)果的公正性和被征收人權(quán)益的保障。

二、拆遷評(píng)估是什么意思

法律分析：拆遷評(píng)估是我們通常說(shuō)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法定依據(jù)一共有三種：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)、重置價(jià)，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、房屋拆遷評(píng)估程序是怎樣的

法律分析：房屋拆遷評(píng)估程序：一、具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。二、準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。三、評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。四、相關(guān)資料的綜合分析。五、編寫(xiě)相關(guān)評(píng)估報(bào)告。六、評(píng)估復(fù)核和審批。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)建筑法》 第八條 申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；

（二）依法應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；

（四）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；

（五）有滿(mǎn)足施工需要的資金安排、施工圖紙及技術(shù)資料；

（六）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。

建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起七日內(nèi)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)頒發(fā)施工許可證。

四、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方式是怎樣

一、房屋拆遷評(píng)估價(jià)格

1、拆遷評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格的確定

（1）評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按下述二個(gè)價(jià)格從高確定：

（2）核發(fā)拆遷許可證之月與被拆遷房屋同類(lèi)地段的商品住宅平均價(jià)格；

（3）根據(jù)交易價(jià)從高原則，從類(lèi)似房地產(chǎn)中選取3個(gè)以上可比實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正后確定的價(jià)格。

2、非住宅用房拆遷評(píng)估有關(guān)系數(shù)及規(guī)定

（1）關(guān)于調(diào)整非住宅用房拆遷評(píng)估系數(shù)有關(guān)問(wèn)題的通知》拆遷工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房采用成本法評(píng)估的土地評(píng)估價(jià)公式中，期日修正系數(shù)從1．05調(diào)整為1．18．

（2）采用成本法評(píng)估非住宅房屋時(shí)，土地評(píng)估價(jià)也可采用市場(chǎng)比較法的方法求取。

3、裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋裝修的評(píng)估，可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補(bǔ)償安置有關(guān)費(fèi)用的通知》規(guī)定的裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在上浮20％的范圍內(nèi)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

二、房屋拆遷評(píng)估有效期

1、中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的第二十六條規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

2、超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。

3、房屋拆遷，是指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要，由建設(shè)單位或個(gè)人對(duì)現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，對(duì)房屋所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并視情況給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。

三、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方式是怎樣

我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估方法有：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。其中，后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。

1、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是最具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類(lèi)房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽(yáng)市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過(guò)30％．但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。

2、成本法

成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

3、收益法

收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

五、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估是怎樣的

房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估是：拆遷可以根據(jù)實(shí)際評(píng)估時(shí)間點(diǎn)計(jì)算重置價(jià)值，可以參照類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值預(yù)估預(yù)期收益進(jìn)行計(jì)算，可以評(píng)估土地在實(shí)際區(qū)位確定的價(jià)值預(yù)估土地開(kāi)發(fā)后扣除相應(yīng)稅費(fèi)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。

一、商品房拆遷標(biāo)準(zhǔn)

商品房拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋價(jià)值和拆遷安置費(fèi)用等多方面來(lái)確定的。這里的房屋補(bǔ)償指的是對(duì)被征收的國(guó)有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償，按照不低于商品房征收決定公告當(dāng)日被征收房屋類(lèi)似的市場(chǎng)價(jià)格，并且請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。

二、修高速占用房子賠償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

一般包括以下補(bǔ)償：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。具體補(bǔ)償價(jià)格還是以實(shí)際政策為準(zhǔn)?？梢愿鶕?jù)房屋面積進(jìn)行計(jì)算。

三、企業(yè)搬遷 賠償有哪些內(nèi)容

1、土地、房屋價(jià)值補(bǔ)償

土地房屋價(jià)值補(bǔ)償主要包含兩方面，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值，主要有土地所在的區(qū)位和用途來(lái)決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價(jià)值要低于住宅和商服類(lèi)的土地，但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉(cāng)庫(kù)占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)往往是很重要的一部分。房屋重置成新價(jià)主要指的是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價(jià)，通俗講就是房屋的建造成本價(jià)，這個(gè)成本價(jià)是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過(guò)程中，拆遷方所委托的評(píng)估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)合并計(jì)算，也就是說(shuō)，被拆遷人從評(píng)估報(bào)告里看不出來(lái)土地值多少錢(qián)，房屋值多少錢(qián)，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你，這個(gè)項(xiàng)目的拆遷就沒(méi)有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤(rùn)。

2、裝修附屬物補(bǔ)償關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償

各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則，該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評(píng)估報(bào)告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有損失，在計(jì)算該損失時(shí)不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤(rùn)損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶(hù)資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條作出了對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對(duì)停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個(gè)企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里性最大的一項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。

4、搬遷費(fèi)用、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時(shí)，搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個(gè)地方搬遷到另一個(gè)地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過(guò)程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

5、各項(xiàng)拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

在拆遷的過(guò)程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見(jiàn)來(lái)決定。

6、職工安置費(fèi)

涉及到集體企業(yè)或國(guó)有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用，主要是通過(guò)給下崗的職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)。如果選擇安置：土地置換或者土地加房屋置換，補(bǔ)償項(xiàng)目包括：

(1)如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來(lái)土地上建設(shè)廠房，那你有權(quán)利獲得地上附著物的補(bǔ)償，具體包括：房屋重置成新價(jià)的補(bǔ)償、地上種植物補(bǔ)償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)。

(2)如何你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時(shí)間段的補(bǔ)償。因?yàn)槟x擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時(shí)間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

六、房屋拆遷的評(píng)估流程有哪些

法律分析：房屋拆遷評(píng)估流程包括:1、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。2、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。3、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測(cè)量。拆遷當(dāng)事人提供拆遷估價(jià)資料,協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。4、初步估價(jià)報(bào)告公示。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。5、復(fù)核申請(qǐng)。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的,自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià),也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：任悅慧

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