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一、買賣房屋未過戶 拆遷補償 抵押權(quán)2025,未辦理過戶的房屋買賣及抵押

未辦理過戶的房屋，其買賣和抵押行為受到一定的法律限制。以下是對這一問題的詳細(xì)解答：

一、未辦理過戶的房屋買賣

繼承的房屋未辦過戶不可直接買賣。根據(jù)《民法典》第二百三十條和第二百三十二條的規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。然而，在處分該不動產(chǎn)物權(quán)時，如果依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記則不發(fā)生物權(quán)效力。這意味著，雖然繼承人在繼承開始時即取得房屋所有權(quán)，但在未辦理過戶登記前，其對該房屋的處分權(quán)（如買賣）是受到限制的。

出租的房屋未辦過戶不可買賣。根據(jù)《民法典》第二百零九條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。因此，對于未辦理過戶的房屋，其所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，原所有權(quán)人仍享有房屋的所有權(quán)。在此情況下，若原所有權(quán)人將房屋出租給他人，該租賃行為并不改變房屋的所有權(quán)狀況。因此，承租人并不能因租賃行為而取得房屋的所有權(quán)，也就無法進(jìn)行買賣。

二、未辦理過戶的房屋抵押

未辦理過戶的房屋同樣不可直接進(jìn)行抵押。根據(jù)《民法典》第三百九十九條的規(guī)定，所有權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得抵押。對于未辦理過戶的房屋，其所有權(quán)歸屬尚未明確，因此不符合抵押的條件。此外，即使房屋所有權(quán)明確且無爭議，但未辦理過戶登記也會影響到抵押權(quán)的設(shè)立和效力。因為抵押權(quán)的設(shè)立通常需要以登記為公示方式，未經(jīng)登記的抵押權(quán)可能無法對抗善意第三人。

綜上所述，對于未辦理過戶的房屋，無論是進(jìn)行買賣還是抵押，都存在較大的法律風(fēng)險。因此，在實際操作中，建議先辦理過戶登記手續(xù)，明確房屋的所有權(quán)歸屬后，再進(jìn)行相應(yīng)的交易或抵押行為。

二、房屋買賣因無法過戶辦理抵押行嗎

法律分析：房屋是可以辦理抵押登記的，但申請房屋抵押登記需要具備一定的條件，例如要有房產(chǎn)證等，如果不符合條件不能辦理抵押。

對下列財產(chǎn)進(jìn)行抵押的，可以申請辦理不動產(chǎn)抵押登記：

(一)建設(shè)用地使用權(quán)；

(二)建筑物和其他土地附著物；

(三)海域使用權(quán)；

(四)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

(五)正在建造的建筑物；

(六)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動產(chǎn)。

以建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)抵押的，該土地、海域上的建筑物、構(gòu)筑物一并抵押；以建筑物、構(gòu)筑物抵押的，該建筑物、構(gòu)筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)一并抵押。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百九十四條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。

第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）海域使用權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

第四百條 設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；（四）擔(dān)保的范圍。

第四百一十九條 抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。

三、房子未過戶就抵押有效嗎

房屋被出賣但未過戶又抵押，抵押權(quán)無效。

所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得抵押。對于有爭議的房屋是法律明確規(guī)定的、不得抵押的財產(chǎn)，因此，該房屋抵押權(quán)的設(shè)立因違反法律禁止性規(guī)定而無效。

商品房買賣合同簽訂時間與抵押合同簽訂時間的先后順序，直接影響抵押合同的效力。如果抵押合同在先簽訂，抵押人在簽訂抵押合同時對該房屋具有完全的處分權(quán)，抵押合同有效。

如果抵押合同簽訂在后，抵押人與房屋買受人已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，買受人也履行了合同主要義務(wù)，支付了房價款、進(jìn)行了網(wǎng)簽，則出賣人對該房屋不再享有完全的處分權(quán)，出賣人（抵押人）簽訂抵押合同的行為將直接影響買賣合同的履行，損害買受人合法權(quán)益。

一、房產(chǎn)過戶需要的資料

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表；

（2）申請人身份證明；

賣方需要的材料：身份證原件及身份證復(fù)印件一份。如果是已婚的話需要結(jié)婚證原件及復(fù)印件一份、房產(chǎn)證原件；如果夫妻雙方有一人無法到場的話，必須要先寫份委托書再去公正局公證，戶口本及復(fù)印件一份。

買方需要的材料：身份證原件及身份證復(fù)印件一份、戶口本及復(fù)印件，如果是單身的話，需要去市民政局開單身證明。

（3）房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（4）有關(guān)行政機(jī)關(guān)行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，（按規(guī)定需公證，應(yīng)提交公證房地產(chǎn)買賣合同書）或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書；

（5）已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件；

（6）人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書；

（7）非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件；

（8）行政劃撥、減免地價的土地，應(yīng)提交主管部門的批準(zhǔn)文件和付清地價款證明；

（9）以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認(rèn)書、拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書，付清地價款證明；

（10）屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù)；

（11）拆遷補償?shù)膽?yīng)提交拆遷補償協(xié)議書；

（12）房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書；

（13）收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；

（14）國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，

應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；

（15）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

二、房產(chǎn)過戶流程

（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的白契。

（5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

（6）辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

（7）對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

四、房屋未過戶被抵押怎么辦

買房之后發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)處于被抵押狀態(tài)的，買受人可以和出賣人協(xié)商要求返還購房款退房。如果出賣人不愿意退還購房款的，買受人可以向法院起訴要求退還購房款及其他損失，同時可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。因為我國法律明確的規(guī)定了：如果賣房人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，業(yè)主在買房的時候不知道自己購買的房子有抵押的情況，就可以要求退房且索要一定的利息和賠償損失。如果開發(fā)商把你的房子抵押給了銀行，未能如期解壓還款的，一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金問題的時候，你的房子就很有可能被銀行收走。所以，當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)購買的房子未過戶就被抵押時，一定要及時主張自己的權(quán)利。

一、房屋未過戶被抵押伸張權(quán)利的條件

在出賣人系開發(fā)商外的一般出賣人時，符合以下四個條件，可以對抗法院強制執(zhí)行，從而阻卻銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)：

（1）在房產(chǎn)抵押之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（2）在房產(chǎn)抵押之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（3）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

在出賣人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，符合以下三個條件，可排除法院強制執(zhí)行，從而阻卻銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)：

（1）在案涉房產(chǎn)抵押前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

二、房屋未過戶被抵押的權(quán)利救濟(jì)

無論房子抵押貸款是發(fā)生在簽訂房屋買賣合同之前還是簽訂房屋買賣合同之后，當(dāng)事人均有權(quán)解除合同，要求對方返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求對方承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償。

法律分析：《民法典》第三百九十九條 下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權(quán)；

（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

法律依據(jù)：《民法典》第二百三十三條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

六、抵押房子沒過戶怎么辦

抵押中的房屋需要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，可以過戶，主要由以下四種方法：

抵押中的房產(chǎn)若要辦理過戶有四種方法

方法一：賣方個人還清銀行的貸款，取消抵押，然后才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。雙方首先達(dá)成產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議，然后在公證處進(jìn)行公證，待賣方付清銀行貸款后，買方才可以從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)。買賣雙方在根據(jù)公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，完成過戶。

方法二：買賣雙方協(xié)商，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書面協(xié)議。這種方法要征求銀行的同意。

1、若銀行能夠同意產(chǎn)權(quán)變更，借款人由賣方變更為買方，銀行會出具證明，在房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下辦理變更登記。此時，買賣雙方可以向銀行借出房產(chǎn)證，然后攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等相關(guān)房產(chǎn)交易的材料到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，順利完成房產(chǎn)過戶。

2、若銀行不同意變更，買賣雙方需要按照方法一進(jìn)行過戶。先向銀行贖樓，即先將欠銀行的錢還清，如果業(yè)主自己資金不夠，可請擔(dān)保公司為你贖樓，贖樓后可過戶。

方法三：贖樓。賣方找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清，取出房產(chǎn)證，然后辦理過戶登記，之后再由賣方償還擔(dān)保公司的借款。

方法四：我國法律不支持簽協(xié)議過戶。若是買賣雙方覺得這種方法不好，可以找靠譜的中介公司辦理。買賣雙方需要先支付一定手續(xù)費讓中介墊資進(jìn)行解貸，賣方拿到房產(chǎn)證，將房產(chǎn)過戶到對方名下，買方再進(jìn)行按揭還中介公司資金。

一、抵押房屋過戶的材料

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表；

2、申請人身份證明；

3、房地產(chǎn)權(quán)利證書；

4、有關(guān)行政機(jī)關(guān)行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，按規(guī)定需公證，應(yīng)提交公證房地產(chǎn)買賣合同書或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書；

5已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件；

6人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書；

7、非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)交的批準(zhǔn)文件；特殊類型的房產(chǎn)過戶還應(yīng)提交相關(guān)批準(zhǔn)文件和證明文件。法律、法規(guī)、規(guī)章其規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

二、購買抵押房屋需要注意什么

1、在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查。

2、中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長。

3、如果核查發(fā)現(xiàn)該二手房確實已設(shè)立抵押，應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。最好購房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件。

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投稿：王靈欣

內(nèi)容審核：張小華律師