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一、房價上漲對房屋拆遷補償2025,房價上漲，不變或下跌，賠償標準如何確定征收案件行政賠償標準

房價上漲，不變或下跌，賠償標準如何確定？征收案件行政賠償標準

二、談補償談到房價上漲，仍然要按照幾年前的補償標準方案嗎

一、談補償談了幾年，房價上漲，補償標準還是按照幾年前的方案嗎？

現(xiàn)實中，經(jīng)常會有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無法就補償標準及補償金額達成一致，遲遲簽不了補償協(xié)議。幾年過去了，再次征收時仍然按照之前的補償標準執(zhí)行，這樣的情況，到底合理嗎？拆遷戶應(yīng)該如何應(yīng)對呢？下面即明拆遷律師以案釋法，為大家具體分析。

看一則最高院案例：補償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個問題，我們先來看一下最高院的一個再審案件的情況。

福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當?shù)貐^(qū)政府作出《征收決定書》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內(nèi)。因居女士等3人在征收補償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)，未與房屋征收部門達成征收補償協(xié)議，房屋征收部門委托評估結(jié)構(gòu)對居女士家的被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行了評估，估價時點為2013年7月19日，同時于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價報告》，確定被征收房屋房地產(chǎn)市場價格為1244814元，單價為12697元/㎡。因?qū)ρa償結(jié)果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門采取了留置送達。

2015年5月26日，市房地產(chǎn)價格評估專家委員會根據(jù)房屋征收部門的申請，作出《鑒定意見》，認為評估報告存在部分技術(shù)問題，請評估機構(gòu)修正錯誤，重新出具評估報告。評估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產(chǎn)估價報告》。征拆雙方仍未就補償達成一致。

2016年4月18日，房屋征收部門報請區(qū)政府作出房屋征收補償決定。2016年5月23日，區(qū)政府對居女士一家等3人作出房屋征收補償決定書，同日進行了送達。居女士一家對于補償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。

一審法院認為區(qū)政府作出《補償決定書》，確定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點、搬遷費、過渡費用等相關(guān)內(nèi)容，認定事實清楚，適用依據(jù)正確，程序合法，判決駁回其訴訟請求。二審法院維持了原判。

居女士無奈之下申請了再審。

案情過長，結(jié)合上面的話題，針對再審的判決情況，今天我們討論幾個問題。

二、一份房屋征收評估報告的有效期到底是多久？

在征地拆遷中，經(jīng)常遇到一份評估報告用好幾年的，但是實際上，評估報告同樣有效期?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導意見》第二十六條規(guī)定，估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當縮短估價報告應(yīng)用有效期。

在房屋拆遷地區(qū)，房地產(chǎn)市場價波動幅度較大，評估報告有效期的期限最長為一年，如果超過期限，評估報告失效，如果要再對房屋價值進行認定，應(yīng)當重新進行評估。同時，在房價增長幅度比較大的情況下，要考慮實際情況，縮短評估有效期的時間。

三、房屋征收的評估時間節(jié)點該怎么計算？

根據(jù)國有土地上房屋征收補償條例規(guī)定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應(yīng)當對被征收人給予公平補償。同時確定，公平補償?shù)幕疽蠹礊?，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

但是實踐中，簽訂補償協(xié)議的周期通常是比較長的，如果征收決定公告發(fā)布之后，簽訂補償協(xié)議、領(lǐng)取補償款或者作出補償決定的時間相距過遠，房屋市場行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發(fā)的時間作為評估時間節(jié)點，會損害公平補償這一原則。

上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評估報告，15年6月收到第二份修正的評估報告，而補償決定的做出是16年4月，補償決定中依據(jù)的評估報告是一年前的，明顯超過有效期。

因此，評估時間節(jié)點要充分考慮征拆雙方的的行為，長期不能做出補償決定，是可歸責于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補償工作，致使征收與補償程序延誤，還是可歸于征收部門的原因，如果征收部門怠于履行職責等等。從而確認合理的評估的時間節(jié)點。

就上訴案件而言，拆遷程序拖延時間過長，被拆遷人的行為并無明顯不當，不存在明顯過錯，因此評估時間節(jié)點不應(yīng)該堅持之前的2013年的評估時間節(jié)點，基于公平合理的角度，應(yīng)當按照征收決定作出的時間。

四、拆遷補償談判時間周期被拉長，懸而未決，該如何有效解決？

如果當被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時，應(yīng)當及時依法作出書面補償決定，固定并提存相應(yīng)補償內(nèi)容，而不能怠于履行補償安置職責，以反復協(xié)商代替補償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此既損害被征收人補償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應(yīng)當引以為戒。

三、房屋征收補償標準是否會受到經(jīng)濟因素和市場行情的影響？

法律分析：

房屋征收補償標準的確定，是根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律法規(guī)制定的。其中，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，征收補償標準應(yīng)當根據(jù)房屋所在地區(qū)、建筑面積、房齡、裝修等因素確定，合理反映房屋真實價值，保障被征收人合法權(quán)益。

然而，經(jīng)濟因素和市場行情的影響也會對征收補償標準產(chǎn)生一定的影響。例如，當房地產(chǎn)市場價格波動較大時，征收補償標準也可能受到影響；當?shù)貐^(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平改變時，征收補償標準也可能隨之調(diào)整。

不過，無論經(jīng)濟因素和市場行情如何變化，法律規(guī)定的征收補償標準應(yīng)當是保障被征收人合法權(quán)益、合理反映房屋真實價值的基礎(chǔ)，應(yīng)當堅持公平、合理、透明的原則，避免出現(xiàn)隨意變動的情況。

法律依據(jù)：

1.《物權(quán)法》第十條，規(guī)定物權(quán)受法律保護，任何組織或者個人不得非法侵犯物權(quán)。

2.《城市房屋拆遷管理條例》第十一條，規(guī)定征收補償應(yīng)當根據(jù)房屋所在地區(qū)、建筑面積、房齡、裝修等因素確定，合理反映房屋真實價值，保障被征收人合法權(quán)益。

四、談補償談到房價上漲，補償標準是不是按照幾年前的方案

一、談補償談了幾年，房價上漲，補償標準還是按照幾年前的方案嗎？

現(xiàn)實中，經(jīng)常會有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無法就補償標準及補償金額達成一致，遲遲簽不了補償協(xié)議。幾年過去了，再次征收時仍然按照之前的補償標準執(zhí)行，這樣的情況，到底合理嗎？拆遷戶應(yīng)該如何應(yīng)對呢？下面即明拆遷律師以案釋法，為大家具體分析。

看一則最高院案例：補償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個問題，我們先來看一下最高院的一個再審案件的情況。

福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當?shù)貐^(qū)政府作出《征收決定書》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內(nèi)。因居女士等3人在征收補償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)，未與房屋征收部門達成征收補償協(xié)議，房屋征收部門委托評估結(jié)構(gòu)對居女士家的被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行了評估，估價時點為2013年7月19日，同時于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價報告》，確定被征收房屋房地產(chǎn)市場價格為1244814元，單價為12697元/㎡。因?qū)ρa償結(jié)果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門采取了留置送達。

2015年5月26日，市房地產(chǎn)價格評估專家委員會根據(jù)房屋征收部門的申請，作出《鑒定意見》，認為評估報告存在部分技術(shù)問題，請評估機構(gòu)修正錯誤，重新出具評估報告。評估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產(chǎn)估價報告》。征拆雙方仍未就補償達成一致。

2016年4月18日，房屋征收部門報請區(qū)政府作出房屋征收補償決定。2016年5月23日，區(qū)政府對居女士一家等3人作出房屋征收補償決定書，同日進行了送達。居女士一家對于補償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。

一審法院認為區(qū)政府作出《補償決定書》，確定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點、搬遷費、過渡費用等相關(guān)內(nèi)容，認定事實清楚，適用依據(jù)正確，程序合法，判決駁回其訴訟請求。二審法院維持了原判。

居女士無奈之下申請了再審。

案情過長，結(jié)合上面的話題，針對再審的判決情況，今天我們討論幾個問題。

二、一份房屋征收評估報告的有效期到底是多久？

在征地拆遷中，經(jīng)常遇到一份評估報告用好幾年的，但是實際上，評估報告同樣有效期。《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第二十六條規(guī)定，估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當縮短估價報告應(yīng)用有效期。

在房屋拆遷地區(qū)，房地產(chǎn)市場價波動幅度較大，評估報告有效期的期限最長為一年，如果超過期限，評估報告失效，如果要再對房屋價值進行認定，應(yīng)當重新進行評估。同時，在房價增長幅度比較大的情況下，要考慮實際情況，縮短評估有效期的時間。

三、房屋征收的評估時間節(jié)點該怎么計算？

根據(jù)國有土地上房屋征收補償條例規(guī)定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應(yīng)當對被征收人給予公平補償。同時確定，公平補償?shù)幕疽蠹礊?，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

但是實踐中，簽訂補償協(xié)議的周期通常是比較長的，如果征收決定公告發(fā)布之后，簽訂補償協(xié)議、領(lǐng)取補償款或者作出補償決定的時間相距過遠，房屋市場行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發(fā)的時間作為評估時間節(jié)點，會損害公平補償這一原則。

上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評估報告，15年6月收到第二份修正的評估報告，而補償決定的做出是16年4月，補償決定中依據(jù)的評估報告是一年前的，明顯超過有效期。

因此，評估時間節(jié)點要充分考慮征拆雙方的的行為，長期不能做出補償決定，是可歸責于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補償工作，致使征收與補償程序延誤，還是可歸于征收部門的原因，如果征收部門怠于履行職責等等。從而確認合理的評估的時間節(jié)點。

就上訴案件而言，拆遷程序拖延時間過長，被拆遷人的行為并無明顯不當，不存在明顯過錯，因此評估時間節(jié)點不應(yīng)該堅持之前的2013年的評估時間節(jié)點，基于公平合理的角度，應(yīng)當按照征收決定作出的時間。

四、拆遷補償談判時間周期被拉長，懸而未決，該如何有效解決？

如果當被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時，應(yīng)當及時依法作出書面補償決定，固定并提存相應(yīng)補償內(nèi)容，而不能怠于履行補償安置職責，以反復協(xié)商代替補償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此既損害被征收人補償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應(yīng)當引以為戒。

五、政府征收房屋補償金不得低于類似房地產(chǎn)市場交易價

29日正式征求公眾意見的《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》，對政府征收房屋的補償問題予以了專章規(guī)定。要求被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。

征求意見稿對征收補償規(guī)定了六個方面的主要問題：

一是補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實行貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。被征收人可以選擇補償方式。

二是貨幣補償?shù)慕痤~，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)以房地產(chǎn)市場評估價格確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，由被征收人以投票或者抽簽等方式確定。

三是房屋征收部門負責組織對被征收房屋進行調(diào)查登記，擬定補償方案，并征求被征收人的意見，經(jīng)修改完善，報有關(guān)政府批準后公告；其中危舊房改造補償方案在批準前還應(yīng)當征得三分之二以上被征收人的同意。

四是房屋征收部門按照補償方案與被征收人訂立補償協(xié)議；其中危舊房改造的補償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達到三分之二以上的，方可生效。

五是補償協(xié)議訂立后，一方當事人未履行補償協(xié)議的，另一方當事人可以依法向人民法院提起訴訟。

六是政府應(yīng)當為征收個人住宅的被征收人提供適當房源，符合住房保障條件的，應(yīng)當為其提供保障性住房。

一、解放前房屋拆遷怎么算

不同的地區(qū)老舊房屋征收拆遷的補償標準都是不一樣的，而征收補償?shù)臉藴士梢詤⒖紘型恋厣戏课菡魇张c補償條例的規(guī)定制訂。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

六、被征收房屋價值補償不得低于多少？

被征收房屋價值補償不得低于當時的市場價值。

1、房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。

2、房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

3、農(nóng)村房屋拆遷補償標準

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定

征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

一、拆遷補償?shù)膬煞N方式是什么？

貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價：是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

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投稿：薛宇

內(nèi)容審核：苗佳律師