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一、項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)怎樣征收土地增值稅2025,項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)怎樣征收土地增值稅

項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收土地增值稅的方式主要是依據(jù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得的增值額來計算。
一、計算增值額
增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。這些扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
二、確定稅率
根據(jù)增值額的不同，土地增值稅的稅率也有所不同。具體來說：
增值額未超過扣除項目金額的50%時，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額的50%至100%時，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額的100%至200%時，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額的200%時，稅率為60%。
為了方便計算，可以使用速算公式：土地增值稅稅額=增值額稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù)。
三、征收管理
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定，稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅等都必須依照法律規(guī)定執(zhí)行。因此，在項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，必須依法繳納相應(yīng)的土地增值稅。
總的來說，項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅征收是依據(jù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得的增值額以及相應(yīng)的稅率來計算的。在繳納土地增值稅時，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

二、轉(zhuǎn)讓在建項目是否繳納土地增值稅

轉(zhuǎn)讓非商品房在建項目不需要繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓商品房在建項目銷售房地產(chǎn)的需要繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額向取得收入的單位和個人征收，增值額未超過扣除項目金額20%的不需要繳納土地增值稅。

一、房屋過戶手續(xù)費(fèi)用新規(guī)

《中華人民共和國民法典》對房屋買賣過戶費(fèi)都包括哪些沒有規(guī)定，而在實踐中，房屋過戶需要的費(fèi)用主要包括契稅、印花稅、工費(fèi)等。具體包括：1、契稅。根據(jù)國家契稅條例的規(guī)定，房屋買賣要向國家交納契稅，征收的標(biāo)準(zhǔn)是按房屋買賣成交價的3%~5%收取，全部由買方負(fù)擔(dān)。2、印花稅。對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價的0.3‰交納。3、營業(yè)稅。在中華人民共和國境內(nèi)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)納稅額為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)及其他附著物營業(yè)額的5%。4、城市維護(hù)建設(shè)稅。繳納增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。它以納稅人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別與增值稅、營業(yè)稅同時交納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7%；納稅人所在地在縣城鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%。5、教育費(fèi)附加稅。這是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，依營業(yè)稅額為計費(fèi)依據(jù)，稅率為3%。6、土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，7、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)征收的一種稅收，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為房產(chǎn)余值和租金。

二、征地拆遷補(bǔ)償和賠償?shù)膮^(qū)別

拆遷補(bǔ)償與賠償?shù)膮^(qū)別主要有以下三個方面，具體體現(xiàn)如下：

1、兩者性質(zhì)不同。

拆遷補(bǔ)償突出的是補(bǔ)字，帶有明顯的補(bǔ)充性，是對損失的一種彌補(bǔ)，而拆遷賠償突出的是賠字，帶有明顯的懲罰性和偶發(fā)性，是對有過錯一方的經(jīng)濟(jì)懲罰。

比如地方政府在征收土地時，需要對原地上的建筑物、附著物進(jìn)行拆除和搬遷，給予權(quán)屬人的補(bǔ)償，屬于拆遷補(bǔ)償支出；但是在拆遷過程中損壞了權(quán)屬人其他財產(chǎn)，比如生產(chǎn)、生活工具等，屬于拆遷行為中有過錯的一方，給予權(quán)屬人支付的對價，就屬于拆遷賠償。

2、兩者標(biāo)準(zhǔn)不同。

拆遷補(bǔ)償支出通常都有國家或者地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)會以改造方案的形式報經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，包括拆遷的范圍、補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償?shù)臅r限、支付的方式等。

而拆遷賠償沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，通常是協(xié)議雙方根據(jù)市場行情協(xié)商的結(jié)果。

3、兩者財稅處理不同。

拆遷補(bǔ)償和拆遷賠償都不屬于增值稅應(yīng)稅范圍，都不需要繳納增值稅，但是拆遷補(bǔ)償屬于成本列支項目，在證據(jù)鏈完善的情況下，對房地產(chǎn)企業(yè)可以抵減增值稅銷售額、享受土地增值稅加計扣除、在企業(yè)所得稅前列支，同時也是契稅的計稅基礎(chǔ)。拆遷賠償屬于營業(yè)外支出，對房地產(chǎn)企業(yè)只可以在企業(yè)所得稅前扣除，但不需要做為契稅的計稅成本。

三、海南二手房過戶新政策

1、契稅(買方支付)根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%;二次購房都是3%，不分面積。

2、營業(yè)稅(買方支付)此項營業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。個人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅，具體如下：3、個稅(買方支付)核定征收方式：應(yīng)納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%)，我市個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。對于個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。4、印花稅(買賣雙方各0.05%)印花稅是針對合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。對于購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購房者應(yīng)納稅額為計稅價格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。二級轉(zhuǎn)移登記只收取買方0.05%的印花稅。5、土地增值稅：個人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實手續(xù)后由登記中心代征。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。6、登記費(fèi)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。7、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)新建商品房的房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，由買方承擔(dān)。其他情況的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。

8、傭金成交價*3%，交易雙方各付一半。9、貼花：5元/套如果購房時需要按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用：10、評估費(fèi)評估價格100萬以下部分收取評估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。11、抵押登記費(fèi)個人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元12、委托公證費(fèi)如果購房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。如果需要贖樓，還會產(chǎn)生如下費(fèi)用：13、贖樓擔(dān)保費(fèi)費(fèi)用計算——業(yè)主欠款×1%。期限為3個月，最低收費(fèi)2000元。14、贖樓罰息不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取15、贖樓短期借款利息一般1個月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1如若買賣方涉外，還會產(chǎn)生如下費(fèi)用：16、買賣合同公證費(fèi)由公證機(jī)關(guān)向涉外方收取，征收標(biāo)準(zhǔn)：過戶價×0.003%(過戶價<50萬)過戶價×0.0025+250(50萬<過戶價≤500萬)過戶價×0.002+2750(500萬<過戶價≤1000萬)17、抵押合同公證費(fèi)買方涉外并需要貸款時，由公證處向涉外方收取的服務(wù)費(fèi)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《土地增值稅暫行條例》第二條

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第八條

有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

三、轉(zhuǎn)讓在建項目是否需要繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的非商品房（依法證明）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓投資，暫免征收土地增值稅。否則，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

個人轉(zhuǎn)讓住房是否繳納土地增值稅

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定：“三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅?！?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否需要繳納土地增值稅

因土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，而房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一定涉及了土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物等，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓是需要繳納土地增值稅的。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需要繳納土地增值稅嗎

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

個人互換住房是否繳納土地增值稅

1、個人轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。2、營業(yè)稅部分，現(xiàn)行的稅收政策是：從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅，稅率為5%。3、個人將購買超過5年（含5年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。4、個人轉(zhuǎn)讓購買5年以內(nèi)的房屋，應(yīng)納稅額＝售房收入稅率；轉(zhuǎn)讓購買5年以上的普通房屋，免征營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買5年以上的非普通房屋，應(yīng)納稅額＝（售房收入－購房價格）稅率。個人所得稅部分，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，繳納個人所得稅，稅率為20%。

轉(zhuǎn)讓網(wǎng)吧是否要繳納增值稅

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》規(guī)定，小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%的征收率征收增值稅。銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。轉(zhuǎn)讓網(wǎng)吧而涉及的電腦轉(zhuǎn)讓，應(yīng)視同納稅人銷售使用過的固定資產(chǎn)，應(yīng)將銷售額按2%的征收率繳納增值稅?！　∫虼?，上述網(wǎng)吧轉(zhuǎn)讓者應(yīng)將電腦轉(zhuǎn)讓收入單獨(dú)核算，并計算繳納增值稅。否則，將按全部轉(zhuǎn)讓收入計征增值稅。

四、轉(zhuǎn)讓在建工程土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

1、一般納納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)如何確定銷售額

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額。選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

可以看出，無論何種情況下轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)均以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，均不得扣除土地價款。

2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓取得（不含自建）的不動產(chǎn)如何繳稅

轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

一、土地增值稅清算扣除項目有哪些

第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目”：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！?/p>

第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

二、土地增值稅預(yù)征率

預(yù)征，就是為了保障財政收入均衡入庫，對某些稅種先按照某種方法（多數(shù)是按照規(guī)定的征收率）把稅款提前征收，最后再進(jìn)行稅款清算，預(yù)征的稅款雖然要先繳納，但是這并不是最終的稅款，清算后要多退少補(bǔ)。在還沒有正確計算出，房地產(chǎn)項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取的預(yù)先征收的辦法．通常按銷售收入的一定比例征收．按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的有關(guān)問題公告》（地方稅務(wù)局公告2015年9號）第十三款之規(guī)定：關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收率的問題：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6％；（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8％；（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8％。按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》（地方稅務(wù)局公告2015年8號）第十一款之規(guī)定：納稅人在存量房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，無法按照地方稅務(wù)局公告2015年8號第九條據(jù)實征收土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按8％的核定征收率計算征收，并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書》。

五、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需要繳納土地增值稅嗎

法律分析：需要繳納。

法律依據(jù)：《土地增值稅》第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

六、在建工程轉(zhuǎn)讓土地增值稅如何計算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅函發(fā)［1995］110號）在具體計算增值額時，區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：

1、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

2、對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20％以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

3、對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20％的扣除。由于土地增值稅計算業(yè)務(wù)復(fù)雜性，企業(yè)需要提交相關(guān)詳細(xì)資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷。

一、土地使用權(quán)與在建工程可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓嗎

土地使用權(quán)與在建工程經(jīng)批準(zhǔn)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，房屋建設(shè)工程屬于成片開發(fā)土地的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

二、在建工程轉(zhuǎn)讓的流程

綜合現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)履行以下程序：

1、對雙方已確定的各項轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進(jìn)行逐一清點(diǎn)、核查，或由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行評估后確定轉(zhuǎn)讓價格，并在此基礎(chǔ)上簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

2、在相應(yīng)行政機(jī)關(guān)辦理相關(guān)過戶登記。因項目公司主要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓減少注冊資本的，還須通知債權(quán)人并在報紙上公告，項目公司在履行完畢相應(yīng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系后辦理相應(yīng)的注銷手續(xù)；

3、轉(zhuǎn)受讓雙方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案手續(xù)；

4、在建工程相關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等部分或全部建設(shè)手續(xù)的更名審批程序；

5、已簽訂的設(shè)計、施工、監(jiān)理、銀行抵押貸款、商品房預(yù)售等在建工程相關(guān)合同、協(xié)議的權(quán)利義務(wù)移轉(zhuǎn)程序等。

通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程的，只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理相應(yīng)股權(quán)變更審批手續(xù)）即可完成轉(zhuǎn)讓。由于對外的土地使用權(quán)主體和項目主體并未發(fā)生改變，因此無需進(jìn)行土地使用權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所必須的相關(guān)權(quán)屬變更登記程序。

綜上，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程，涉及的內(nèi)容相對更多、程序更為復(fù)雜，且政府主管部門審批等不可控的因素更大；相比之下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序更為簡易、快速。

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投稿：蘇芮

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