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一、拆遷補償資產(chǎn)怎么算2025,政府拆遷補償房屋是否屬于非貨幣性資產(chǎn)交易

政府拆遷補償房屋屬于非貨幣性資產(chǎn)交易。
具體分析如下：
一、拆遷補償方式的選擇
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。當(dāng)被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，市、縣級人民政府應(yīng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
二、非貨幣性資產(chǎn)交易的定義
非貨幣性資產(chǎn)交易是指交易雙方主要以存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換。在此情境下，政府提供的拆遷補償房屋作為一種資產(chǎn)，與被征收人的原有房屋進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這本質(zhì)上是一種非貨幣性的資產(chǎn)交換。
三、拆遷補償房屋的性質(zhì)
拆遷補償房屋雖不同于一般的商品房，但其仍具有不動產(chǎn)屬性，可以作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)的。在產(chǎn)權(quán)調(diào)換過程中，被征收人原有房屋的產(chǎn)權(quán)被注銷，同時獲得拆遷補償房屋的新產(chǎn)權(quán)。這一過程涉及產(chǎn)權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移，屬于非貨幣性資產(chǎn)交易的范疇。
綜上所述，政府拆遷補償房屋屬于非貨幣性資產(chǎn)交易，因為它涉及到了不動產(chǎn)權(quán)益的交換與轉(zhuǎn)移。

二、拆遷補償中的非貨幣補償有哪些？

法律分析：在拆遷補償中，除了貨幣補償外，還存在非貨幣補償。非貨幣補償包括兩種形式：物權(quán)性補償和非物權(quán)性補償。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷管理條例》第十四條規(guī)定：對因征收拆遷而導(dǎo)致房屋、固定設(shè)施、植被、地面附屬物等財產(chǎn)受到損失的，應(yīng)當(dāng)按照其實際價值予以補償。

2.《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規(guī)定：補償?shù)闹饕问绞秦泿叛a償，也可以采取物業(yè)權(quán)調(diào)換、設(shè)施建設(shè)、土地劃撥等方式進(jìn)行補償。

3.《拆遷補償協(xié)議》第三條規(guī)定：拆遷補償包括貨幣補償和非貨幣補償。

4.《物權(quán)法》規(guī)定：物權(quán)性補償是指因物權(quán)受到侵害而獲得的補償，包括對物權(quán)的修繕、重建、補償價款等。

5.《城市房屋拆遷管理條例》第十七條規(guī)定：非物權(quán)性補償包括公共設(shè)施建設(shè)、土地劃撥、物業(yè)權(quán)調(diào)換等。

三、貨幣補償能不能應(yīng)用于拆遷補償

貨幣補償可用于拆遷補償，我國法律規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

一、企業(yè)拆遷可以以地?fù)Q地嗎

企業(yè)拆遷可以以地?fù)Q地。法律規(guī)定被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。由于各地的補償標(biāo)準(zhǔn)不一樣，具體的補償細(xì)節(jié)還要根據(jù)當(dāng)?shù)卣叨ā?/p>

二、拆了個門面房怎么算賠償

如果門面涉及營業(yè)狀態(tài)的，房屋拆遷補償應(yīng)包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

四、房地產(chǎn)拆遷費用非貨幣性補償方式如何處理

一、核算透析

由于拆遷補償協(xié)議上一般只反映拆遷及補償?shù)拿娣e，而不反映其價值量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計處理時，大多將“實物補償方式”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換”，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，只將收到補差部分確認(rèn)收入，而對補償給被拆遷人的房產(chǎn)既不確認(rèn)收入，也不確認(rèn)成本。這種處理方式表面看似合理，其實是錯誤地使用了會計政策，雖然少交了置換部份的營業(yè)稅金及附加，但是也為企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅匯算清繳時帶來了很多不必要的麻煩，總覺得有很多解釋不通的地方，如果稅務(wù)機關(guān)強制要求補繳該部分稅金的話，企業(yè)也只有吃啞巴虧如實上繳，同時也不能將該部分成本進(jìn)行土地增值稅的抵扣，給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)營和稅務(wù)風(fēng)險。

從會計的角度，根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，就其交易的實質(zhì)，這其實就是以新?lián)Q舊，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用新建房產(chǎn)換入被拆遷人的舊房產(chǎn)的一項交易。這項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分別由“購買”和“銷售”兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先從被拆遷人手中購入舊房，再將新房以相同的價格出售給被拆遷人。但在實際操作過程中，將會出現(xiàn)無法確定其計量價格，使得不具備可操作性而成為一個無法解決的問題。從稅法的角度，非貨幣性補償形式下，返還給被拆遷人的房產(chǎn)應(yīng)按“成本價”確認(rèn)“計稅收入”，繳納營業(yè)稅金及附加。從這一點看，要取得這個計量價格必須等到項目完工清算后才能得出，從時間上看，這是不現(xiàn)實的問題，但我們可以在實際業(yè)務(wù)發(fā)生時，根據(jù)本公司上一年完工實際已銷售房產(chǎn)的平均成本作依據(jù)先進(jìn)行賬務(wù)處理，等該項目完工清算時再根據(jù)實際成本進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整，這樣這個問題就可以迎刃而解了。

二、計量價格的確定

由于項目完工時實際發(fā)生的成本里面包括拆遷時暫估入賬的部分成本，這樣構(gòu)成項目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個循環(huán)，導(dǎo)致不能得出真實的計量價格，但可以采用以下幾種方式來確定完工時較為接近真實成本的計量價格。

(一)不考慮非貨幣性補償部分的成本法

如果發(fā)生非貨幣性拆遷補償部分涉及金額不多，可以根據(jù)會計上的重要性原則，不確認(rèn)此部分的金額，以項目實際發(fā)生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計算得出計量價格。

單位計量價格=(項目實際成本-暫估入賬成本)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補償面積

(二)修正成本法

以上一項目平均成本為基礎(chǔ)，用上一項目到本項目完工期間的平均經(jīng)濟(jì)增長率來進(jìn)行修正。

單位計量價格=(上一項目的平均成本+上一項目的平均成本×上一項目至本項目完工時的平均經(jīng)濟(jì)增長率)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補償面積

(三)核定成本法

以主管稅務(wù)機關(guān)或物價部門核定的“成本價”為準(zhǔn)。

(四)成本還原法

本方法是利用數(shù)學(xué)原理及工具建立模型求解得出，所以也稱數(shù)模求解法。下面通過一個數(shù)學(xué)命題來介紹該方法的原理及模型：

假設(shè)：某房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)A項目的全部成本為2000萬元，開發(fā)的建筑面積為18000平方，其中：可用于對外銷售部分面積為15000平方，用于拆遷補償部分面積為3000平方，由于拆遷補償部分對價成本我們不知道，設(shè)定為M，那么整個項目的開發(fā)成本為2000+M;則有下列等式成立：

公式解析：

1.[(2000+M)÷18000]為A項目的單位成本

2.[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補償部分的成本

3.M即是我們用于拆遷補償部份的成本

我們可以用圖1來表示他們之間的關(guān)系：

五、拆遷非住宅房屋實行貨幣補償數(shù)額如何確定

拆除非住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，補償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、土地使用權(quán)取得方式等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。不適用最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)和價格補貼。

（1）拆除未出租非居住房屋，對所有人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×100％。

（2）拆除公有出租非居住房屋，對所有人的補償款為：

貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×20％；對承租人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×80％。

（3）拆除房管部門代管的非居住房屋，對所有人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×100％；對承租人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×80％。

（4）拆除房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體所有非居住房屋，對所有人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×100％；對承租人的補償款為：貨幣補償金額＝市場評估價×80％。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

六、拆遷可以選擇要貨幣補償嗎

法律分析：如果選擇的以貨幣安置形式賠償?shù)?，在簽完貨幣安置協(xié)議后，房屋動遷以前就會發(fā)放補償款；如果選擇的以房屋置換(賠償安置房)形式賠償?shù)模诤炌攴课莅仓脜f(xié)議后，房屋動遷以前會一次性補償1-2年的過渡費用，如果1-2年到期后安置房仍未交付的，會按協(xié)議再次補償過渡費用。

法律依據(jù)：《中華人民共和國拆遷裝修賠償》第二十五條

拆遷人應(yīng)當(dāng)按本章規(guī)定對被拆遷人進(jìn)行拆遷補償。拆遷補償可以采用貨幣補償方式,也可以采用房屋補償方式。

《中華人民共和國拆遷裝修賠償》第二十九條

拆遷住宅房屋,實行房屋補償?shù)?拆遷人應(yīng)當(dāng)按照貨幣補償方式結(jié)算的拆遷補償金和住房改善費總額提供價款相當(dāng)?shù)姆课萁o被拆遷人。房屋價款與拆遷補償金和住房改善費總額存在差價的,應(yīng)當(dāng)結(jié)算差價款。被拆遷人對補償?shù)姆课菹碛型耆a(chǎn)權(quán)。住宅房屋拆遷屬下列情況之一,拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋補償:(一)公有住宅房屋的被拆遷使用人要求實行房屋補償?shù)?(二)私有住宅房屋的被拆遷所有人要求實行房屋補償?shù)摹?/p>

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文章來源參考：【頭條】2025拆遷補償資金，拆遷補償資金管理辦法

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投稿：錢銘

內(nèi)容審核：陳博揚律師