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一、房屋拆遷花臺怎么補償2025,未經(jīng)登記的房屋如何認(rèn)定建筑面積

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二、未登記房屋建筑面積如何認(rèn)定

國有土地房屋征收中，房屋合法建筑面積的認(rèn)定，直接關(guān)系到被征收人補償、安置利益，是征收工作中極易引發(fā)爭議的問題。

對于已經(jīng)登記的房屋，建筑面積的認(rèn)定一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對于未登記的房屋建筑面積如何確定呢？現(xiàn)結(jié)合杭州市國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑認(rèn)定實務(wù)，予以理清。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條第三款規(guī)定，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。

認(rèn)定程序

根據(jù)《杭州市區(qū)國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑認(rèn)定辦法》第八條規(guī)定，未登記建筑認(rèn)定程序為：（一）調(diào)查；（二）認(rèn)定；（三）公示。在具體操作中，也有在調(diào)查和認(rèn)定環(huán)節(jié)間，增設(shè)初示環(huán)節(jié)，以聽取被征收人意見。如果被征收人有異議的，征收人或者征收實施單位應(yīng)當(dāng)及時將異議是否采納及理由反饋給異議人。

在調(diào)查環(huán)節(jié)，征收人主要通過組織所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行調(diào)查、委托房產(chǎn)測繪單位對未登記建筑開展房產(chǎn)建筑面積測繪方式收集相關(guān)資料、證據(jù)。然后由市、縣級人民政府根據(jù)收集的材料，對房屋建筑面積、建造年份等內(nèi)容作出認(rèn)定，進而公示。

這其中，房產(chǎn)測繪單位的測繪結(jié)果對建筑面積的認(rèn)定有重要參考價值。

測量依據(jù)和方法

根據(jù)關(guān)于貫徹執(zhí)行《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則》的通知規(guī)定，自2007年7月1日起，此前未經(jīng)測繪和已經(jīng)測繪但尚未出具測繪報告的房屋，一律按國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《細(xì)則》執(zhí)行。因此，浙江省范圍內(nèi)，房屋測量依據(jù)為國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則》。

《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則》3.一般規(guī)定中明確，測繪人員應(yīng)采用實地量測法，以測繪數(shù)據(jù)進行建筑面積測算。

《關(guān)于貫徹執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范的若干規(guī)定》第七條房屋面積測算要求規(guī)定，房屋建筑面積測繪采用實地量距法測算。

綜合上述規(guī)定，未登記房屋建筑面積由市、縣級人民政府認(rèn)定，認(rèn)定的主要依據(jù)材料為測繪報告。房屋建筑面積的測量應(yīng)運用實地量測法，有些測量公司會采用宗地測量方式計算建筑面積，應(yīng)予以注意、區(qū)分。

三、哪些情況不計入建筑面積

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，以下幾種情況下，建筑面積不計算。

1、層高小于2．20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；

3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

8、活動簡易房屋；

9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

一、建筑面積和使用面積是怎么計算的

使用面積從字面意思上即可理解為戶主真正所使用的面積。專業(yè)的說法是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。

建筑面積大于使用面積，它是在使用面積的基礎(chǔ)上還加上了墻體所占用的面積。專業(yè)的說法是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。

建筑面積和使用面積計算公式：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積

公攤面積＝建筑面積×公攤系數(shù)

公攤系數(shù)＝建筑總公攤面積÷建筑總建筑面積

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺面積

明確房屋建筑面積計算公式是一方面，但開發(fā)商通常會在戶型圖上標(biāo)注清楚每一個戶型的建筑面積和套內(nèi)面積，所以購房者更為重要的是理解房屋建筑面積和套內(nèi)面積的區(qū)別，以免多付了房款而享受不到應(yīng)有的空間。

二、如何防范商品房套內(nèi)建筑面積縮水

1、購房人與開發(fā)商簽訂合同時，一定要嚴(yán)格按照《辦法》的規(guī)定，與開發(fā)商詳細(xì)約定所購房屋面積確認(rèn)及面積差異的處理方式。特別要詳細(xì)約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差的處理方式。這樣才能有效防止所購房屋套內(nèi)建筑面積變小。

2、另外，購房人還應(yīng)注意，雖然《辦法》對許多問題作了有利于購房人的規(guī)定，但在現(xiàn)實生活中，某些不法開發(fā)商還是會采取各種手段，脅迫、誘使購房人與其簽訂不利于購房人的協(xié)議，以達到其規(guī)避《辦法》不利規(guī)定的目的，對此，購房人千萬要當(dāng)心。

3、購房者對面積有異議之后，在糾紛處理當(dāng)中常常涉及到政策性、法律性和權(quán)屬爭議的問題，導(dǎo)致對個別住戶的面積糾紛投訴，處理有其一定的難度。由于測量要同時進入其他沒有投訴的人家，一些鄰居并不配合或長期家中無人，糾紛很難解決。因此，建議購房者在發(fā)生糾紛后向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師尋求幫助。

四、合法建筑面積是如何認(rèn)定的

建筑面積的認(rèn)定方法如下：

1、單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。

2、多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

3、地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。

4、用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

5、穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。

6、電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。

7、住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用），層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。

8、雨棚結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.10m者，應(yīng)按雨棚結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的一半計算面積。

9、突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

10、兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

11、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

12、建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺，也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺，均按陽臺水平面積的1/2計算陽臺的建筑面積。

13、住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。

建筑面積能夠比較真實的反映該建筑物的建筑規(guī)模、各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。

綜上所述，合法建筑面積等于有效面積加上結(jié)構(gòu)面積。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》

第十八條

商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

五、未登記建筑的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

律師解析：

12月26日，十三屆全國人大常委會第二十四次會議通過了新修訂的預(yù)防未成年人犯罪法，由原來的57條變?yōu)?8條。新法將于2021年6月1日起施行。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國預(yù)防未成年人犯罪法》

第一條 為了保障未成年人身心健康，培養(yǎng)未成年人良好品行，有效地預(yù)防未成年人犯罪，制定本法。

第二條 預(yù)防未成年人犯罪，立足于教育和保護，從小抓起，對未成年人的不良行為及時進行預(yù)防和矯治。

第三條 預(yù)防未成年人犯罪，在各級人民政府組織領(lǐng)導(dǎo)下，實行綜合治理。

六、建房超過批準(zhǔn)面積怎么辦

法律分析：農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定做出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進行登記。

法律依據(jù)：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》 第二十六條 下列情形之一的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請變更登記：(一)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的;(二)不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;(三)不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的;(四)同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的;(五)抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;(六)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;(七)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;(八)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

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投稿：彭慕婉

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