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一、翻建的房屋如何拆遷補償2025,最高院：對被征收人翻建房屋超出證載面積的部分是否補償如何補償

裁判觀點
      被征收人翻建房屋實際面積，超出其持有的土地權(quán)屬證書載明地上附屬物面積，且未取得有效權(quán)屬證明或建房批準手續(xù)。對翻建房屋超出證載面積的部分是否補償以及如何補償，人民法院應(yīng)綜合考量補償安置方案規(guī)定、當?shù)卣呶募?、其他被征收人的補償方式以及當事人合法權(quán)益等因素作出判斷。
      裁判文書
      中華人民共和國最高人民法院
      行 政 裁 定 書
      (2020)最高法行賠申1385號
      再審申請人(一審原告、二審上訴人):薛玲，女，1963年8月2日出生，漢族，住安徽省宿州市蕭縣。
      再審申請人(一審原告、二審上訴人):吳強，男，1989年6月15日出生，漢族，住安徽省宿州市蕭縣。
      被申請人(一審被告、二審上訴人):安徽省蕭縣人民政府，住所地安徽省蕭縣龍城鎮(zhèn)大同街138號。
      法定代表人:武戈，該縣人民政府縣長。
      再審申請人薛玲、吳強因訴安徽省蕭縣人民政府(以下簡稱蕭縣政府)行政賠償一案，不服安徽省高級人民法院(2019)皖行賠終232號行政賠償判決，向本院申請再審。本院受理后依法組成合議庭進行審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
      薛玲、吳強申請再審稱，原審法院混淆行政賠償與行政補償，在行政賠償案件中參照拆遷安置補償方案確定申請人的損失錯誤。拆遷安置補償方案違法且確定的標準過低。被拆房屋面積為229.47平方米，原審法院判決蕭縣政府賠償133.185平方米安置房，侵害了申請人的合法權(quán)益。貨幣賠償按照5431.32元/平方米計算，標準過低，應(yīng)采用被拆房屋同地段房屋的評估價。裝潢及屋內(nèi)物品損失酌定數(shù)額過低。院內(nèi)空地賠償標準也過低。租金損失應(yīng)按每月16元/平方米的標準計算。請求撤銷一、二審賠償判決，再審改判支持薛玲、吳強的賠償請求。
      本院經(jīng)審查認為，本案系蕭縣政府強拆房屋引發(fā)的行政賠償案件，行政賠償以填補直接損失為原則，一審法院結(jié)合案涉征收項目補償安置方案的有關(guān)規(guī)定認定損失賠償數(shù)額，并無不當。 根據(jù)一審法院查明和認定的事實，薛玲、吳強持有的土地權(quán)屬證書載明地上附屬物面積為36.9平方米。被拆房屋實際面積為229.47平方米，系2011年翻建，并未取得有效權(quán)屬證明或建房批準手續(xù)。根據(jù)案涉項目補償安置方案的規(guī)定，2008年6月航拍圖上未標注且無有效權(quán)屬證明、無有效建房批準手續(xù)的房屋不予補償。
      對于不予補償?shù)慕ㄖ?，若被征收人配合，則按蕭縣政府2013年發(fā)布的《關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)全面禁止個人建房的通告》中“公告發(fā)布之前建設(shè)且符合三等磚木以上結(jié)構(gòu)的房屋，第一時段簽約的給予面積50%的獎勵”的規(guī)定給予獎勵。一審法院從保護薛玲、吳強合法權(quán)益的角度出發(fā)，將不予補償?shù)姆课菝娣e按照50%折算成可予補償?shù)姆课菝娣e，確定房屋安置面積為133.185平方米，并無不當。經(jīng)一審法院向蕭縣房地產(chǎn)管理局查詢，案涉項目同等地段瑞泰城市廣場2019年6-7月住宅交易均價為5431.32元/平方米。一審法院以該價格作為房屋損失賠償單價，亦無不當。一、二審法院根據(jù)雙方舉證情況，并結(jié)合當?shù)厣钏?、居住人口及物品折舊情況等，酌定房屋裝潢及屋內(nèi)物品損失18萬元、租金按800元/月計算，參照案涉項目補償安置方案中空地300元/平方米的標準確定院內(nèi)空地損失，均無不當。
      綜上，薛玲、吳強的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款之規(guī)定，裁定如下:
      駁回薛玲、吳強的再審申請。

二、違法建筑或新建、改建、擴建的房屋能獲得征地補償嗎?

一、違法建筑能獲得補償嗎？

違法建筑一般是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建造的建筑物和構(gòu)筑物。也就是指沒有依法建造，不經(jīng)允許擅自建造，或者超出了建設(shè)工程規(guī)劃許可證范圍的建筑。違法建筑大致有以下幾種，違反對話的，非法用地的，違法施工的。生活中常見的違法建筑有：占用已規(guī)劃為公共場所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；不按批準的設(shè)計圖紙施工的建筑；擅自改建、加建的建筑；擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；逾期未拆除的臨時建筑等。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條的規(guī)定，市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。由此可知，違法建筑是不能得到房屋征收補償?shù)摹?/p>

二、新建、改建、擴建的房屋能否獲得補償？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條的規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。房屋征收部門應(yīng)當將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

三、房屋征收超出面積怎樣補償？

一、房屋征收超出面積怎樣補償?

1、房屋超出面積沒有補償。

城市國有土地上房屋拆遷，以房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積、被拆遷地區(qū)房屋市場評估價值為基礎(chǔ)計算具體補償數(shù)額;農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋拆遷，以宅基地使用權(quán)證書或建設(shè)用地使用權(quán)證書、國土部門房屋測繪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計算具體的拆遷補償數(shù)額。征地補償款分配規(guī)則：民主議定原則和合法性原則、平等原則、權(quán)利、義務(wù)相一致原則。

2、房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算。

其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。

(1)房屋建筑面積計算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

(2)房屋共有建筑面積系各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。

(3)房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計算。

二、被征收房屋的價值怎么確定?

1、被征收房屋的價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

2、房產(chǎn)評估價值方法

(1)首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。

()然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。

(3)接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

(4)資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。

(5)估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。

實際拆遷的房屋面積超出房產(chǎn)證面積，這種情況很多地方會進行比較人性化的處理，如超出房產(chǎn)證上面積的，給予每平米建造成本價賠償，當然超過部分也有可能無法獲得補償，具體根據(jù)安置補償方案確定。對于需要補償?shù)模疬w方、被拆遷方可以協(xié)商確定具體的補償金額。

四、關(guān)于被征收房屋建筑面積的認定

對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準;房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準。對于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關(guān)批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調(diào)查機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：

房屋

類型公寓獨立住宅

(花園住宅)新里

住宅新工房

(有電梯、成套)新工房(無電梯、成套)新工房(無電梯、不成套)“兩萬戶”新工房舊里

住宅簡屋

換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25

2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積;1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。

一、拆遷時彩鋼棚補償嗎

目前我國的拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和農(nóng)民自建3種方式。

（一）實行貨幣補償?shù)模泿叛a償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補償價和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價。計算公式分別為：

1、被拆遷集體土地住宅房屋補償價被拆遷集體土地住宅房屋補償單價×被拆遷居住房屋建筑面積。

被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級分別計算合并補償。

2、宅基地所有權(quán)區(qū)位補償價宅基地綜合補償單價×核定的宅基地土地補償面積。

附：未超過批準使用期限的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償單價由市國土房管局根據(jù)從化市國民經(jīng)濟發(fā)展水平、從化市國有土地所有權(quán)基準地價、房地產(chǎn)市場變化情況予以適當調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準后定期公布。

（二）實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準建筑面積低于（25－30）平方米人的，按人均（25－30）平方米核定；在（25～60）平方米人之間的，按批準的建筑面積核定；超過60平方米人的，按人均60平方米核定。2人以下（含2人）的戶，按2人核定；已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)合并計算房屋建筑面積。

五、居民房屋征收范圍被確定后，其新建、改建的房屋是否可以獲得補償

居民房屋征收范圍被確定后，其新建、改建的房屋是否可以獲得補償

六、房屋土地使用面積大于建筑面積是否有補償

法律分析：房屋土地使用面積拆遷補償時大于房屋建筑面積一般沒有補償。一般的補償標準是根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證（之前叫房產(chǎn)證）上的房屋面積大小作為依據(jù)來制定相應(yīng)的拆遷補償標準，不會依據(jù)房屋的土地使用面積再去另行補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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投稿：韓成思

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