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一、廣州三舊改造拆遷補(bǔ)償規(guī)定2025,廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法的通知
      各有關(guān)單位:
      現(xiàn)將《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》印發(fā)給你們,請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題,請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。
      廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
      2019年10月31日
廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法
第一條 為進(jìn)一步明確舊村莊全面改造成本核算標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范舊村莊全面改造成本的核算方式,科學(xué)測算項目改造成本,根據(jù)《廣州市城市更新辦法》(廣州市人民政府令第134號)、《廣州市舊村莊更新實施辦法》(穗府辦〔2015〕56號)、《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實施意見》(穗府規(guī)〔2017〕6號)、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實施細(xì)則的通知》(穗府辦規(guī)〔2019〕5號)等相關(guān)政策文件,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市更新片區(qū)策劃方案、項目實施方案編制和審核階段對舊村莊進(jìn)行的全面改造復(fù)建安置等成本核算。
第三條 舊村莊全面改造成本主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農(nóng)轉(zhuǎn)用費用、不可預(yù)見費用等。
      前款所稱前期費用是指包含基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查費、片區(qū)策劃方案編制費、項目實施方案編制費、融資樓面地價評估費、土地勘測定界費在內(nèi)的項目前期工作費用。
第四條 現(xiàn)狀房屋拆運費用按不高于每平方米60元的標(biāo)準(zhǔn)核算(包含房屋拆卸、余泥清運、余泥排放及辦理各種手續(xù)的行政收費、手續(xù)費);搬家補(bǔ)償費按每戶4000元的標(biāo)準(zhǔn)核算(含搬出、搬進(jìn)費用);屋內(nèi)裝有電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等設(shè)施需遷移的,按廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定計算遷移費。
第五條 不可移動文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑保護(hù)費用(遷建或修繕)根據(jù)具體的保護(hù)方案確定,并計入改造成本。
第六條 在不突破規(guī)劃建筑總量的情況下,舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建總量按照“棟”“戶”或者“人”三種方式進(jìn)行核定,同一項目只可以采用其中一種方式核算安置住宅復(fù)建總量。住宅復(fù)建總量不含住宅公建配套建筑面積。
      (一)以“棟”的方式核定的,住宅復(fù)建總量按照每棟住宅280平方米乘以改造范圍內(nèi)合法住宅建筑的總棟數(shù),并以不超過10%的比例上浮后核定;或以合法住宅建筑基底總面積的3.5倍,并以不超過10%的比例上浮后核定。
      (二)以“戶”的方式核定的,住宅復(fù)建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內(nèi)的總戶數(shù)進(jìn)行核定?！皯簟钡暮硕?biāo)準(zhǔn)按照本市村莊規(guī)劃建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,已完成村改居的舊村可按照公安機(jī)關(guān)登記的戶予以核定。
      (三)以“人”的方式核定的,由征收主體或改造主體按照市場評估價收購村民既有合法房屋(含符合“三舊”改造補(bǔ)償政策的房屋),本村村民(戶籍人口)按照人均建筑面積50平方米的標(biāo)準(zhǔn)、建安成本回購住房;在規(guī)定時間內(nèi)完成簽約的,可按本村村民(戶籍人口)人均建筑面積不高于25平方米給予獎勵回購。
      以上所稱“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑,包括:房屋產(chǎn)權(quán)證、村鎮(zhèn)建房許可證、宅基地證、2009年12月31日前的有關(guān)批準(zhǔn)使用房屋宅基地的證明或區(qū)政府(廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會)實施村民建房登記管理的證明、屬于一戶一宅建設(shè)的確認(rèn)文件等。
      關(guān)于村民戶籍人口、戶數(shù)的確認(rèn)文件應(yīng)由戶籍管理部門(公安機(jī)關(guān))出具,其中用于核算住宅權(quán)益建筑面積的村民戶數(shù)應(yīng)由區(qū)按“戶”的條件審核確認(rèn)。
第七條 舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建改造成本的核定有以下幾種情形:
      (一)合法住宅建筑與2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量不超過核定復(fù)建總量的,準(zhǔn)予按照按1:1復(fù)建,并計入改造成本;其與復(fù)建總量差額可作為安置住宅權(quán)益面積予以復(fù)建。安置住宅權(quán)益面積建設(shè)費用單價按照復(fù)建住宅建設(shè)費用單價與房屋建安成本補(bǔ)償(每平方米1500元)的差額計算,按上述原則計算所得的住宅權(quán)益面積建設(shè)費用,計入改造成本;其中扣減的房屋建安成本補(bǔ)償(每平方米1500元)由村民自籌,不計入改造成本。
      (二)合法住宅建筑與2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量超過核定復(fù)建總量的,按核定復(fù)建總量復(fù)建,超出面積可按房屋重置價給予貨幣補(bǔ)償,或在不超過集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量的前提下,可按照住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當(dāng)?shù)脑瓌t,按比例折算轉(zhuǎn)化為集體商業(yè)物業(yè),計入改造成本。
      (三)2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量之外的建筑,可按每平方米1500元核算給予房屋建安成本補(bǔ)償,計入改造成本。
      (四)2009年12月31日后建成的無合法證明的建筑,原則上不計入改造成本。符合《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實施意見》(穗府規(guī)〔2017〕6號)第二十五條規(guī)定的情況除外。
      (五)舊村全面改造采用先收購房屋后回購的方式實施補(bǔ)償?shù)?收購價扣減回購價后的差額納入改造成本。
第八條 舊村莊改造范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量可按現(xiàn)有建筑面積或用地范圍兩種方式核定。
      (一)以現(xiàn)有建筑面積方式核定的,集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)合法建筑面積按1:1核定復(fù)建量;2009年12月31日前建成的無合法證明的建筑,全部按照現(xiàn)有建筑面積2:1核定復(fù)建量,或全部按照保障改造后集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)收入不降低的原則折算準(zhǔn)予復(fù)建的總量,剩余面積可按房屋建安成本補(bǔ)償,計入改造成本;2009年12月31日后建成的無合法證明的建筑,不予核定。本款所稱“合法”是指有房屋產(chǎn)權(quán)證或合法報建手續(xù)。
      (二)以用地范圍方式核定的,包括納入舊村莊改造范圍的村級工業(yè)園、堆場、貨倉、露天停車場等用地,按現(xiàn)有用地面積和容積率1.8(毛)計算權(quán)益建筑面積,其建安費用由村集體自籌,不計入改造成本。納入舊村莊全面改造范圍的留用地可參照本條執(zhí)行。
      改造主體可根據(jù)實際情況選擇村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量核算方式,原則上同一權(quán)屬證明文件的地塊只可采用其中一種方式核算村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量,特殊情況由各區(qū)結(jié)合實際情況報有審批權(quán)限的城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議研究決定。納入舊村莊改造的現(xiàn)狀合法建設(shè)用地屬于已批準(zhǔn)未建或已建但尚未達(dá)到已批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模的情況,可按批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模補(bǔ)足復(fù)建集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)權(quán)益建筑面積,其建安費用由村集體自籌,不計入改造成本。
第九條 2009年12月31日前建成的無合法證明的住宅和村集體物業(yè)建安成本價按每平方米1500元核算。具體補(bǔ)償由村集體在不突破房屋建安成本補(bǔ)償核定總額的前提下自行統(tǒng)籌實施。
第十條 臨遷費標(biāo)準(zhǔn)參照房屋管理部門最新發(fā)布的《廣州市房屋租金參考價》,結(jié)合舊村莊所在區(qū)域的市場租金水平評估確定。住宅臨遷費單價可在每平方米每月20元至40元范圍內(nèi)浮動;集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)臨遷費單價可在每平方米每月30元至60元范圍內(nèi)浮動。
      合法的房屋建筑與2009年12月31日前建成的準(zhǔn)予復(fù)建的建筑,舊村規(guī)模較大、整體實施改造、一次性搬遷的,可按5年時間核算臨遷費用(即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積×臨遷單價×60個月+準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價×60個月”);舊村規(guī)模較大、分期實施改造、分步搬遷的,可按4年時間核算臨遷費用(即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積×臨遷單價×48個月+準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價×48個月”)。核算的權(quán)益建筑面積不得計算臨遷費。2009年12月31日之后建成的無合法證明的建筑,不得計算臨遷費。
第十一條 舊村莊改造范圍內(nèi)規(guī)劃的市政配套及公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)無償移交政府及相關(guān)職能部門,設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)與融資用地同步轉(zhuǎn)為國有。其中舊村莊復(fù)建安置區(qū)范圍內(nèi)的非經(jīng)營性的設(shè)施建設(shè)投資均計入改造成本,并優(yōu)先配套建設(shè)。
第十二條 復(fù)建成本的計算應(yīng)根據(jù)復(fù)建住宅及其配套設(shè)施,復(fù)建集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)的建設(shè)等級,嚴(yán)格按照《舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表》核定的綜合單價(包括單體建安工程費(含裝修費)、小區(qū)配套設(shè)施費、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費等)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
      復(fù)建費用單價為對應(yīng)基數(shù)與系數(shù)相乘的值(附件《舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表》中“6.8為區(qū)域服務(wù)的大型市政基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等公益性專項建設(shè)”除外)?；鶖?shù)為廣州市建設(shè)工程造價管理部門公布的年度工程參考造價,每年按公布價調(diào)整。系數(shù)為固定值,不得調(diào)整。
第十三條 整合權(quán)屬范圍外周邊地塊的改造成本,按照政府土地整備有關(guān)規(guī)定由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
第十四條 采用自主改造和合作改造模式的舊村莊全面改造項目,其融資地塊協(xié)議出讓土地使用權(quán)測算土地出讓金可納入舊村莊全面改造成本。融資地價測算依據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》(穗府辦〔2015〕56號)中《廣州市舊村莊更新實施辦法》以及《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實施意見》(穗府規(guī)〔2017〕6號)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 不可預(yù)見費按附件《舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表》中的前期費用、拆遷費用、復(fù)建費用與其他費用總和的3%計算,確實需要突破的,最高不超過5%,用于安置補(bǔ)償過程中實際發(fā)生但又未納入改造成本部分的費用。包括拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂、風(fēng)險評估、其他專題評估、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)租賃合同提前解約、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)任从嬋敫脑斐杀镜馁M用。
      拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%(計算基數(shù)不含融資地塊協(xié)議出讓土地使用權(quán)測算土地出讓金)。
第十六條 本辦法未盡事宜,由各區(qū)政府(廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會)結(jié)合項目實際,組織專家或?qū)I(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)評估論證并形成評估報告,報城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提交城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。
第十七條 拆遷補(bǔ)償安置方案(含具體細(xì)化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和操作辦法)由村集體在不突破總體改造成本的前提下自行統(tǒng)籌實施。
第十八條 本辦法自印發(fā)之日起實行,有效期五年。原《廣州市城市更新局關(guān)于印發(fā)〈廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法〉的通知》(穗更新規(guī)字〔2017〕3號)同時廢止。原市城市更新局關(guān)于舊村莊改造成本等相關(guān)政策文件與本辦法不一致的,按本辦法執(zhí)行。

二、廣州市城中村改造最新政策

法律主觀：城中村改造最新政策： 推進(jìn)“城中村”改造要實現(xiàn)建筑形態(tài)改造與社會形態(tài)改造的有機(jī)結(jié)合，以人為本，科學(xué)規(guī)劃，可持續(xù)推進(jìn)我國城中村改造。 打破行政區(qū)劃藩籬，實現(xiàn)多種安置并行。 按照“政府主導(dǎo)、區(qū)域統(tǒng)籌”原則，建議在今后“城中村”改造建設(shè)中，采取“大分散、小集中”的安置方式，依據(jù)改造村莊實際特點，因地制宜，將原址安置、異地安置、合并安置等方式相結(jié)合，必要時可打破行政區(qū)劃限制，跨區(qū)域安置村民，確保村民利益的實現(xiàn)。 《中華人民共和國 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》第二十九條 城市的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，妥善處理新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建的關(guān)系，統(tǒng)籌兼顧進(jìn)城務(wù)工人員生活和周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、村民生產(chǎn)與生活的需要。 鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)結(jié)合農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)先安排供水、排水、供電、供氣、道路、通信、廣播電視等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、衛(wèi)生院、文化站、幼兒園、福利院等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，為周邊農(nóng)村提供服務(wù)。 鄉(xiāng)、村莊的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)因地制宜、節(jié)約用地，發(fā)揮村民自治組織的作用，引導(dǎo)村民合理進(jìn)行建設(shè)，改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活條件。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括： （一）被征收房屋價值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

三、廣州舊城改造新增獎勵費是多少

法律分析：廣州舊城改造涉及面積達(dá)54平方公里。政府將通過貨幣補(bǔ)償、就近安置以及異地永遷等三種方式補(bǔ)償安置被拆遷者。在貨幣補(bǔ)償方式中，補(bǔ)償金額將按照房地產(chǎn)市場評估價格確定，同時舊城更新改造項目范圍內(nèi)住宅房屋被拆遷人還可由項目實施單位給予同一改造項目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)改造獎勵，其中補(bǔ)償金額將按《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條第二款規(guī)定的20%的增幅進(jìn)行補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》

第十一條 拆遷人與被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)依法訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）被拆遷房屋的建筑面積及價格金額；

（二）拆遷補(bǔ)償方式；

（三）搬遷期限；

（四）違約責(zé)任；

（五）當(dāng)事人需要約定的其他事項。

實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議除前款所列內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償安置用房的權(quán)屬證明、有關(guān)規(guī)劃資料、價格金額、面積、地點、樓層、差價款的支付方式和期限等事項。實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議除本條第一款所列內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)包括貨幣補(bǔ)償款的支付方式和期限。

第十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立之日起三十日內(nèi)，將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十五條 被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。本市歷史舊城區(qū)范圍內(nèi)被拆遷住宅房屋的補(bǔ)償金額，按照房地產(chǎn)市場價格增加百分之二十確定。歷史舊城區(qū)范圍以附圖的標(biāo)示為準(zhǔn)。被拆遷房屋補(bǔ)償金額達(dá)不到最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按照最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付。最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行制定。

四、廣州舊城改造新增獎勵費是多少？

法律分析：

廣州舊城改造涉及面積達(dá)54平方公里。政府將通過貨幣補(bǔ)償、就近安置以及異地永遷等三種方式補(bǔ)償安置被拆遷者。在貨幣補(bǔ)償方式中，補(bǔ)償金額將按照房地產(chǎn)市場評估價格確定，同時舊城更新改造項目范圍內(nèi)住宅房屋被拆遷人還可由項目實施單位給予同一改造項目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)改造獎勵，其中補(bǔ)償金額將按《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條第二款規(guī)定的20%的增幅進(jìn)行補(bǔ)償。

法律依據(jù)：

《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》

第十一條 拆遷人與被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)依法訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）被拆遷房屋的建筑面積及價格金額；

（二）拆遷補(bǔ)償方式；

（三）搬遷期限；

（四）違約責(zé)任；

（五）當(dāng)事人需要約定的其他事項。

實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議除前款所列內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償安置用房的權(quán)屬證明、有關(guān)規(guī)劃資料、價格金額、面積、地點、樓層、差價款的支付方式和期限等事項。實行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w補(bǔ)償安置協(xié)議除本條第一款所列內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)包括貨幣補(bǔ)償款的支付方式和期限。

第十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立之日起三十日內(nèi)，將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十五條 被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。本市歷史舊城區(qū)范圍內(nèi)被拆遷住宅房屋的補(bǔ)償金額，按照房地產(chǎn)市場價格增加百分之二十確定。歷史舊城區(qū)范圍以附圖的標(biāo)示為準(zhǔn)。被拆遷房屋補(bǔ)償金額達(dá)不到最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按照最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付。最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行制定。

五、廣州舊城改造新增獎勵費

日前廣州舊城改造進(jìn)行得如火如荼，此次舊城改造涉及人群達(dá)60萬人，投資金額超千億元。1月27日，廣州市國土資源和房屋管理局出臺了《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡稱《意見》)，對被拆遷人的補(bǔ)償和安置作出了新的規(guī)定。

據(jù)悉，本次廣州舊城改造涉及面積達(dá)54平方公里。政府將通過貨幣補(bǔ)償、就近安置以及異地永遷等三種方式補(bǔ)償安置被拆遷者。

在貨幣補(bǔ)償方式中，補(bǔ)償金額將按照房地產(chǎn)市場評估價格確定，同時舊城更新改造項目范圍內(nèi)住宅房屋被拆遷人還可由項目實施單位給予同一改造項目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)改造獎勵，其中補(bǔ)償金額將按《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條第二款規(guī)定的20%的增幅進(jìn)行補(bǔ)償。值得注意是，被拆遷者的貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎勵費原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格，一定程度上讓補(bǔ)償總額與周邊房價進(jìn)行了看齊。此外，根據(jù)《意見》第十二條規(guī)定的“搬遷時限獎勵”，被拆遷人越早搬離，獲得的獎金越高。

在異地永遷方式中，為引導(dǎo)被拆遷人向城市新區(qū)搬遷，抽疏中心城區(qū)人口密度，《意見》按照新建普通商品住宅市場價格，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價值級差比例，給予補(bǔ)償，被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，外遷得越遠(yuǎn)，獲得補(bǔ)償安置面積也就越大。

在就近安置方式中，住宅房屋被拆遷人選擇就近安置方式的，應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎勵與安置住房的市場價格結(jié)算差價。

為了保護(hù)被拆遷人的利益，此次對于補(bǔ)償，廣州市政府還設(shè)置了社會住宅房屋拆遷補(bǔ)償?shù)淖畹兔娣e標(biāo)準(zhǔn);同時存在租賃關(guān)系的直管公房，將按照產(chǎn)權(quán)人和承租人7：3的比例預(yù)計貨幣補(bǔ)償。

廣州市國土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次補(bǔ)償設(shè)置還對住改商房屋、產(chǎn)權(quán)手續(xù)未齊備房屋等都給予明確的補(bǔ)償安排，并設(shè)立限時獎勵制度，將極大促進(jìn)舊城改造工作。

六、廣州舊村改造的三個關(guān)鍵問題

廣州舊村改造的三個關(guān)鍵問題

趙*文(廣州市**卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理)

廣州媒體報道，新*基9.5億元簽約林和村改造項目。資金將于3月10日到位，一個月時間內(nèi)，村民將全部搬離。

9.5億元中，7億作為保證金，用于保證建設(shè)回遷安置房，2.2億作為臨遷費。村民已經(jīng)基本簽約。改造后總建筑面積37萬平方米，回遷房17萬平方米，2萬平方米為集體用房。

位處廣州黃金地段的林和村，繼黃埔村、獵德村、同和村、楊箕村之后，又走上了大規(guī)模拆遷改造的道路。廣州舊村改造開始進(jìn)入高潮。

**卓越公司近年來連續(xù)承接過獵德村、冼村、新塘白江村等十多條城中村的改造策劃工作。按照我們的經(jīng)驗，城中村改造必須注意三個問題：

1、必須取得利益平衡，創(chuàng)造“三贏”局面。政府、發(fā)展商、村民要各得其所。政府要適當(dāng)在政策上扶持，不要強(qiáng)求“賺地價”，盡可能給足優(yōu)惠措施。投資商適當(dāng)利潤，不要奢求暴利，村民利益的保障，是城中村改造成功的前提。

2、城中村改造，有必要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一保證金。沒有合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某侵写逡?guī)劃，不可能有合理的開發(fā)建設(shè)，更不可能有美好的城市建筑的未來。在城市大規(guī)模拆遷開發(fā)中，“一村一策”，應(yīng)當(dāng)讓位于統(tǒng)一的政策。統(tǒng)一的政策

可以避免過多的商業(yè)博弈，避免城市建設(shè)的失控。

“一村一策”制定的初衷，是通過政策的靈活處理，來推動城中村的改造。畢竟，幾年前，城中村改造還是非常艱巨的挑戰(zhàn)，投入大，產(chǎn)出少，經(jīng)濟(jì)回報很薄，缺少吸引力，所以不得不在政策上搞“一村一策”。

當(dāng)廣州的樓價上漲到“萬元房時代”，事實上，廣州138條城中村的絕大多數(shù)，均已具有了良好的開發(fā)經(jīng)濟(jì)可行性。在這個時候，“一村一策”值得檢討。

3、要關(guān)注城中村改造的風(fēng)險。政府開了一個大口，成立“三舊辦”，讓發(fā)展商介入城中村改造。事實上，政府雖然不直接投資，政府也要求發(fā)展商交“保證金”。但這個“保證金”如何保證，會否私下挪用，或私下協(xié)議又取走，值得關(guān)注。

我們必須意識到，發(fā)展商是隨時可以“跑掉”的。樓市的風(fēng)吹草動，資金面的收緊，都可能讓貌似強(qiáng)大的發(fā)展商抽走資金，讓重建工程停頓，讓被拆遷的成千上萬村民苦苦等候。如果萬一出現(xiàn)這種局面，政府將不得不為此埋單。

至于發(fā)展商本身，投入巨大資金來干這種“粗重活”，風(fēng)險評估就更關(guān)鍵了。

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投稿：阮世

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