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一、拆遷補償評估基準日法律規(guī)定2025,拆遷公告日為什么是評估基準日

拆遷公告日作為評估基準日，主要是為了確保被征收房屋的價值評估具有公正性、客觀性和統(tǒng)一性。以下是具體的分析：

公正性：拆遷公告日發(fā)布后，所有被征收的房屋都將以該日期作為評估的基準日，這確保了評估過程對所有被征收人的一視同仁，避免了因評估基準日不同而導致的不公平現(xiàn)象。

客觀性：以拆遷公告日作為評估基準日，可以確保評估機構(gòu)在評估被征收房屋價值時，依據(jù)的是同一時點的市場價格，從而更客觀地反映被征收房屋的實際價值。

統(tǒng)一性：統(tǒng)一以拆遷公告日作為評估基準日，有利于評估機構(gòu)在評估過程中采用統(tǒng)一的標準和方法，提高評估結(jié)果的準確性和可比性。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！边@一規(guī)定明確了拆遷公告日作為評估基準日的法律依據(jù)。同時，該條例還規(guī)定了被征收房屋的價值應由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，進一步強調(diào)了評估的公正性、客觀性和統(tǒng)一性。

綜上所述，拆遷公告日作為評估基準日，既符合法律法規(guī)的要求，也有利于保障被征收人的合法權(quán)益。

二、拆遷估價是否要公示

法律分析：需要。

法律依據(jù)：《中華人民共和國政府信息公開條例》

第二十一條　除本條例第二十條規(guī)定的政府信息外，設區(qū)的市級、縣級人民政府及其部門還應當根據(jù)本地方的具體情況，主動公開涉及市政建設、公共服務、公益事業(yè)、土地征收、房屋征收、治安管理、社會救助等方面的政府信息；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府還應當根據(jù)本地方的具體情況，主動公開貫徹落實農(nóng)業(yè)農(nóng)村政策、農(nóng)田水利工程建設運營、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、宅基地使用情況審核、土地征收、房屋征收、籌資籌勞、社會救助等方面的政府信息。

三、拆遷估價初步結(jié)果應當公示

估價機構(gòu)應將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關意見。公示期滿后，估價機構(gòu)應向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

一、在商品房拆遷中房主如何賠償

1、貨幣補償：貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。2、產(chǎn)權(quán)置換：產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

二、深圳市拆遷安置房過戶什么要求

主要包括評估、勘驗測量、做出評估結(jié)果并公示、過戶幾個主要步驟。

一、拆遷當事人共同選擇評估機構(gòu)。

二、拆遷人出資委托評估機構(gòu)，與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

三、拆遷當事人提供拆遷估價資料，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘。

四、估價機構(gòu)應當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示，向委托人提供被拆遷房屋的估價報告。

五、選擇合適的房屋并進行過戶。

三、房產(chǎn)評估過程

1、獲取估價業(yè)務

獲取估價業(yè)務是指獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務，這是房地產(chǎn)估價的先決條件。

2、明確估價基本事項

無論從何種途徑獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務，估價方與委托估價方一般都有一個業(yè)務接洽的過程，在此過程中，估價方要就估價的基本事項以及估價收費問題與委托估價方溝通和協(xié)商，予以明確，并簽訂合同，為后續(xù)工作打好基礎。

(1)明確估價目的

所謂估價目的，是指為何種需要而估價。估價目的決定了房地產(chǎn)價格類型，也決定了估價的依據(jù)，是實施房地產(chǎn)估價的前提條件。受理估價的具體目的主要包括：

①市場行為：買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當、保險、拍賣等；②企業(yè)行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼并、破產(chǎn)清算、承包等；③政府行為：農(nóng)用地征用、土地使用權(quán)出讓、課稅、拆遷補償、作價收購、土地使用權(quán)收回等；④其他：繼承、糾紛、贈與及可行性研究、他項權(quán)利造成的房地產(chǎn)貶值等。

任何一個估價項目都有估價目的，并且只能有一個估價目的。

(2)明確估價對象。

明確估價對象即明確待估對象的基本情況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。

(3)明確估價時點

估價時點是指決定房地產(chǎn)價格的具體時間點。由于同一房地產(chǎn)價格隨時間而變化，所評估的房地產(chǎn)價格，必定是某一時點的價格，而并非只是一個純粹的數(shù)字。因此，在進行房地產(chǎn)估價時，必須明確估價時點。否則，在估價過程中，有關參數(shù)的選擇、調(diào)整幅度的確定等將無法進行，其估價也將毫無意義。

(4)明確估價日期

估價日期是進行房地產(chǎn)估價的作業(yè)日期。估價日期的確定也意味著明確了估價報告書的交付日期，因為，估價作業(yè)日期的止日期一般即為估價報告書的交付日期。

3、簽訂估價合同

在明確估價基本事項的基礎上，估價方與委托估價方應簽訂委托估價合同或協(xié)議。

4、擬訂估價作業(yè)方案

為保證估價工作高效率、有秩序地進行，根據(jù)估價目的、待估房地產(chǎn)基本情況及合同條款，估價方應及時擬定合理的估價作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括：①擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；②擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道；③預計所用的時間、人力、經(jīng)費；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

5、搜集、整理估價所需資料

估價資料是為應用估價方法、作出估價結(jié)論及撰寫估價報告書提供依據(jù)的，因此，估價資料是否全面、真實、詳細直接關系到估價結(jié)果的可靠性和準確性。

房地產(chǎn)估價資料一般包括下列四個方面：

(1)對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計資料、法律法規(guī)資料、社會經(jīng)濟資料、城市規(guī)劃資料等。

(2)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料，主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎設施資料、建筑物造價資料、環(huán)境質(zhì)量資料等；

(3)類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；

(4)反映估價對象狀況的資料。

收集估價資料，其來源主要有：

(1)委托估價方；

(2)實地勘察；

(3)政府有關部門；

(4)房地產(chǎn)交易市場及有關中介機構(gòu)；

(5)有關當事人；（6）專業(yè)性刊物。

6、實地查勘估價對象

實地查勘是指房地產(chǎn)估價人員親臨現(xiàn)場對估價對象的有關內(nèi)容進行實地考察，以便對委估房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進行充分了解和客觀確認。

通常，委托估價方應派出熟悉情況的人陪同估價人員實地查勘。在實地查勘過程中，估價人員要事先準備已設計好的專門表格，將有關查勘情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成“實地查勘記錄”。完成實地查勘后，實地查勘人員和委托方中的陪同人員都應在“實地查勘記錄”上簽字，并注明實地查勘日期。

7、選定估價方法計算

在前述工作的基礎上，根據(jù)待估房地產(chǎn)估價對象、估價目的和資料的詳實程度，就可正式確定采用的估價方法，然后，采用相應的估價方法進行具體計算。

8、確定估價結(jié)果

估價結(jié)果的確定過程，是使評估價格不斷接近客觀實際的過程。不同的估價方法是從不同的角度考慮對房地產(chǎn)進行估價的，因此，用不同估價方法對同一宗房地產(chǎn)進行估價，其計算結(jié)果很自然不會相同。估價人員應對這些結(jié)果進行分析、處理，以確定最終估價額。

9、撰寫估價報告

估價人員在確定了最終的估價額后，應撰寫正式的估價報告。估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)履行委托估價合同的成果，也是估價機構(gòu)所承擔法律責任的書面文件，同時又是房地產(chǎn)估價管理部門對估價機構(gòu)評定質(zhì)量和資質(zhì)等級的重要依據(jù)。

10、估價資料歸檔

完成并向委托人出具估價報告后，估價人員應及時對涉及該估價項目的資料進行整理、歸檔，妥善保管。這將有利于估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平，同時也有助于行政主管部門和行業(yè)協(xié)會對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核，還有助于解決以后可能發(fā)生的估價糾紛。

四、拆遷估價是不是要公示

土地承包經(jīng)營權(quán)可以以抵押等方式流轉(zhuǎn)，但是以抵押方式流轉(zhuǎn)具有一定的限制。土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押是指土地承包經(jīng)營權(quán)人為擔保自己或他人債務的履行，以土地承包經(jīng)營權(quán)提供擔保，，當債務人不按照約定履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)以土地承包經(jīng)營權(quán)折價、變賣、拍賣的價款優(yōu)先受償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第三百八十條 地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但是合同另有約定的除外。

《中華人民共和國民法典》 第三百八十一條 地役權(quán)不得單獨抵押。土地經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

五、拆遷補償評估結(jié)果是否需要公示？

法律分析：根據(jù)法律規(guī)定，拆遷補償評估結(jié)果需要公示。

法律依據(jù)：

1.《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，拆遷補償應當按照合理、公正、公開的原則進行評估和支付。

2.《房屋征收與補償條例》第十二條規(guī)定，評估機構(gòu)應當對評估結(jié)果進行公示，公示內(nèi)容應當包括評估機構(gòu)名稱、評估方法、評估結(jié)果等內(nèi)容。

3.《國有土地上房屋征收與補償條例》第十四條規(guī)定，評估機構(gòu)應當公開評估結(jié)果，并向當事人出具評估報告。

綜上所述，拆遷補償評估結(jié)果需要公示，以保證評估的合理、公正和公開。

六、評估至拆遷所需時間

房屋拆遷評估的流程包括：協(xié)商選定評估機構(gòu)、實地查勘、初步評估結(jié)果公示、提供整體和分戶評估報告、對評估結(jié)果有疑問可咨詢、申請復核評估和鑒定結(jié)果。

法律分析

房屋拆遷評估的流程有：被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；由房屋征收部門作為委托人，與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同；估價師對被征收房屋進行實地查勘；房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示；公示期滿后，評估機構(gòu)向征收部門提供整體和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告；

拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。雙方對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起十日內(nèi)，向價格評估機構(gòu)申請復核評估；對復核結(jié)果有異議的，自收到復核結(jié)果之日起十日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

拓展延伸

拆遷時間評估：有效規(guī)劃項目進展

拆遷時間評估是為了有效規(guī)劃項目進展，確保項目按時進行。在評估拆遷所需時間時，需要考慮多個因素，如政府批準程序、土地清理、補償安置等。首先，政府批準程序可能需要一定的時間，包括審批、公示等環(huán)節(jié)。其次，土地清理是確保項目進行的重要環(huán)節(jié)，涉及到清理房屋、道路、管道等。同時，對于被拆遷人員的補償安置也需要充分考慮，確保其合法權(quán)益得到保障。綜上所述，拆遷時間評估的目的是為了制定合理的計劃，并采取相應措施以確保項目的順利進行，最終實現(xiàn)有效規(guī)劃項目進展。

結(jié)語

房屋拆遷評估的流程嚴謹，涉及多個環(huán)節(jié)，包括評估機構(gòu)的選擇、實地查勘、評估報告的提交等。對于評估結(jié)果有異議的，還可以申請復核或鑒定。拆遷時間評估則需要考慮政府批準程序、土地清理和被拆遷人員的補償安置等因素。只有制定合理的計劃并采取相應措施，才能確保項目順利進行，最終實現(xiàn)有效規(guī)劃項目進展。

法律依據(jù)

《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

對于農(nóng)村土地征收規(guī)定有所不一樣，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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投稿：魏光明

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