吉林省吉林市的某物資經(jīng)銷處，因開展棚戶區(qū)改造項目被納入征收范圍。在征收程序開展的過程中，縣征收經(jīng)辦中心作出選定評估機構(gòu)的實施方案，并召開選定大會，確定改造項目的評估機構(gòu)。后縣政府便依據(jù)該評估機構(gòu)出具的評估報告作出了房屋征收補償決定。但是該份評估報告中不僅沒有評估師的簽字，沒有附帶評估事項的說明，而且該物資經(jīng)銷處的負責人還發(fā)現(xiàn)該評估報告明顯遺漏了單位的財產(chǎn)，所給出的評估價格也遠遠低于市場價。因此，陸先生以該征收補償決定存在事實不清、程序違法、評估機構(gòu)的選定程序和適用依據(jù)不合法、評估價格明顯不合理為由，將縣政府訴至法院，請求判決撤銷上述房屋征收補償決定。

人民法院一審認為，被訴房屋征收補償決定依據(jù)的評估報告從形式要件看，分別存在沒有評估師簽字，未附帶設備、資產(chǎn)明細或者說明，未標注或者釋明被征收人申請復核評估的權(quán)利等不符合法定要求的形式問題；從實體內(nèi)容看，在對被征收的附屬物評估和資產(chǎn)、設備評估上均存在評估漏項的問題。上述評估報告明顯缺乏客觀性、公正性，不能作為被訴房屋征收補償決定的合法依據(jù)。遂判決撤銷被訴房屋征收補償決定，責令縣政府于60日內(nèi)重新作出行政行為?？h政府不服提起上訴，吉林省高級人民法院二審以與一審相同的理由判決駁回上訴、維持原判。

在上述案件中，我們不難發(fā)現(xiàn)該經(jīng)銷處最終對補償決定不服，就是因為補償決定所依據(jù)的評估報告存在不合法不合理的情形。今天，北京圣運律師就向大家分析一下，在該案例中，評估報告出現(xiàn)的違法點。

第一、評估報告中沒有簽章。根據(jù)我國《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條的規(guī)定，評估機構(gòu)在完成評估后應當出具整體評估報告以及分戶評估報告，并且評估報告中應當由負責房屋證書評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。在最高法發(fā)布的典型案例中，涉案評估機構(gòu)所出具的評估報告沒有評估師的簽字，這意味著該份評估報告系屬無效。而征收部門依據(jù)無效的評估報告作出征收補償決定明顯是不合法不合理的。

第二、評估事項不準確。評估機構(gòu)在征收補償環(huán)節(jié)所起到的作用不僅僅是出具一個令征收部門滿意或者令被征收人滿意的補償數(shù)據(jù)，更重要的是尊重被征收人的財產(chǎn)，讓最終的補償金額有一個合理合法的依據(jù)。因此，很具我國《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，評估機構(gòu)在進行評估時不僅要考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、使用權(quán)等影響因素對被征收房屋的價值進行評估。而且對未達成合意的附屬物，評估機構(gòu)也應將其納入評估機構(gòu)，其中包括但不限于：被征收房屋內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)等損失等等。而在本案中，評估機構(gòu)在有意無意中遺漏了很多被征收人財務，依據(jù)這種評估報告對被征收人進行補償是非常不合理的。

第三、評估價值與房屋價值存在出入。為了能夠盡量合理合法的對被征收人房屋價值作出判斷，我國相關法律確定了多種評估方法，包括市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法，這樣能夠方便評估師依據(jù)實際情況選用不同的評估辦法。由于不同評估方法得出的結(jié)果可能存在較大出入，對此，我國法律同時規(guī)定，若與被征收房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估，若被征收房屋或者與其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估，若被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。這樣不僅方便評估師，而且能夠令被評估人對評估報告更加信服。

圣運提示

評估并不是我們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷氖虑?，因此很多朋友對評估報告的組成并不了解。因此，圣運律師提醒大家，評估報告應當是由封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件八個部分組成。大家若正在經(jīng)歷評估程序，可以在拿到評估報告后核對一下評估報告是否存在問題。若存在問題大家可以要求評估機構(gòu)給出解釋或者向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。