一、合肥回遷房小區(qū)的回遷房怎么出售?,合肥回遷房小區(qū)的回遷房怎么出售

合肥回遷房一般分為有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)兩種。有產(chǎn)權(quán)的又分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)，或叫全部產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)。對于擁有全部產(chǎn)權(quán)且已辦了產(chǎn)權(quán)證的回遷房在買賣時，購買者只需要查驗房屋所有權(quán)證、產(chǎn)權(quán)所有人身份證明便可進(jìn)行交易。部分產(chǎn)權(quán)一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對于擁有部分產(chǎn)權(quán)的，暫不宜購買。

如果確實想要，可以在協(xié)議書中約定，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，將由買受人補(bǔ)交土地出讓金。另外，在和賣房者簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付。在這里須注意的是：回遷房買賣時，買方除要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明外，同時要注意該房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。有人問因急需住房，又無其他合適的房源可買，對已看中確實想要但又無證的回遷房，能否有其他的變通方式，使其既可買房，又能盡量避免日后發(fā)生糾紛。

一、二手房買賣過戶大概要多久

二手房辦理產(chǎn)權(quán)過戶，一般在15-30個工作日。

整個辦理流程可以概括為以下五個環(huán)節(jié)：

1、簽約。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買賣雙方簽訂(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋；

2、核查。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易；

3、交稅。買賣雙方按國家規(guī)定交納相關(guān)稅費(fèi)，稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。目前主要包括：個人所得稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅、房屋交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等；

4、登記辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證；

5、對貸款的買房人來說，在與賣方簽訂完房屋買賣合同后還要買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放；

6、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二、合肥回遷房小區(qū)的回遷房怎么出售

合肥回遷房一般分為有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)兩種。有產(chǎn)權(quán)的又分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)，或叫全部產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)。對于擁有全部產(chǎn)權(quán)且已辦了產(chǎn)權(quán)證的回遷房在買賣時，購買者只需要查驗房屋所有權(quán)證、產(chǎn)權(quán)所有人身份證明便可進(jìn)行交易。部分產(chǎn)權(quán)一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對于擁有部分產(chǎn)權(quán)的，暫不宜購買。

如果確實想要，可以在協(xié)議書中約定，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，將由買受人補(bǔ)交土地出讓金。另外，在和賣房者簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付。在這里須注意的是：回遷房買賣時，買方除要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明外，同時要注意該房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。有人問因急需住房，又無其他合適的房源可買，對已看中確實想要但又無證的回遷房，能否有其他的變通方式，使其既可買房，又能盡量避免日后發(fā)生糾紛。

一、法律依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，不得轉(zhuǎn)讓。即我國現(xiàn)行的法律法規(guī)是明確禁止買賣轉(zhuǎn)讓無證房屋的。因此回遷房的買賣轉(zhuǎn)讓應(yīng)是已辦理了產(chǎn)權(quán)證書的房屋。若一定要買，建議根據(jù)不同的情況采取不同的的形式，對于擁有全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的，雙方在協(xié)議中約定好辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)事宜及違約責(zé)任即可。

即：在合同中約定的買賣條件實現(xiàn)時，非不可抗力，賣方不能解除合同，當(dāng)賣方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書時，必須無條件的以雙方約定的價格進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓，這樣，既解決了買方住房的燃眉之急，又可減少風(fēng)險。但考慮到這樣操作往往因時間長，不可知的因素過多，容易產(chǎn)生風(fēng)險，并且一旦出事，多不利于買方，還是以謹(jǐn)慎為宜。

三、合肥回遷房能買嗎

一、回遷房與商品房有什么不同？

1、房價不同

在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

2、買賣雙方的關(guān)系不同

商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

3、房屋的性質(zhì)不同

拆遷的是商品房，回遷房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

二、買回遷房需要注意什么？

1、一房多賣?；剡w房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購買時一定要注意。

2、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認(rèn)可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。

3、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

4、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時間等成本。如果買房留有尾款(大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時，買方的違約機(jī)會將會大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

綜上所述，購買回遷房雖然房屋價格低，但是購買這種房子是存在一定的風(fēng)險的。所以您需要考慮到回遷房的具體方面，如房產(chǎn)證是否落實、房屋買賣合同簽訂的內(nèi)容，房屋是否可以過戶等情況，這些環(huán)節(jié)您都不能忽視。

四、買賣回遷房

法律分析：1、業(yè)主已取得房產(chǎn)證

有房產(chǎn)證的回遷房，可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，房產(chǎn)證是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉(zhuǎn)名的。

2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議

業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議沒有房產(chǎn)證，在做二手房交易時是不能在房地產(chǎn)交易中心做過戶和改名的。因為回遷協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行交易，屬于私下交易，是不合法的行為。

法律依據(jù)：《不動產(chǎn)登記暫行條例》 第八條 不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項：

（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；

（三）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；

（四）其他相關(guān)事項。

五、合肥老小區(qū)拆遷補(bǔ)償

法律分析：具體標(biāo)準(zhǔn)是，房屋補(bǔ)償費(fèi)，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。如果你拆遷之后沒有房子住，要租房子住，那么每個月也會有一定的補(bǔ)償。總的來說，國家會對你在幾個方面進(jìn)行補(bǔ)償，第一個是你這個被征收房子的補(bǔ)償，第二個是你因為租房搬遷進(jìn)行的一個補(bǔ)償，第三個就是你因為這個房產(chǎn)拆遷造成的停業(yè)，國家會給你一個補(bǔ)償。如果由于拆遷改造的原因，老舊小區(qū)進(jìn)行改造，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)拆遷人與被拆遷人的拆遷安置協(xié)議來定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來源參考：【頭條】，合肥回遷房房價是多少

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投稿：施君明

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