大連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告

大連市地方稅務(wù)局公告2014年第1號

依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）(以下簡稱《通知》)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅征收管理有關(guān)問題公告如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補償費扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補償費可以在計算土地增值稅時扣除，但應(yīng)提供真實發(fā)生憑據(jù)。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與動遷公司簽訂協(xié)議(合同)，由動遷公司負(fù)責(zé)拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供雙方簽訂的協(xié)議(合同)、發(fā)票、支付憑證、動遷公司支付明細(xì)及被拆遷人簽收憑據(jù)等。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與被動遷人簽訂拆遷補償協(xié)議的，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供拆遷(回遷)合同，被拆遷人是單位的，還需提供支付憑證及拆遷補償發(fā)票;被拆遷人是個人的，還需提供簽收花名冊或簽收憑證等。

三、非直接銷售確認(rèn)收入預(yù)征土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，預(yù)征土地增值稅，其收入的確認(rèn)方法和順序按照《通知》第三條第一項執(zhí)行。

四、轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)地下車庫(位)征收土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓其利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的不可售的地下車庫(位)，取得的轉(zhuǎn)讓收入不預(yù)征稅款，也不計入清算收入。同時，該不可售庫(位)應(yīng)分擔(dān)的開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費用等不得計入扣除。其他未列入可售范圍的建筑物等比照執(zhí)行。

五、共同成本費用分?jǐn)偡椒?/p>

(一)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的土地成本，應(yīng)按清算項目的占地面積占多個項目總占地面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。

(二)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的其他成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目總可售建筑面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。

(三)屬于同一項目的共同成本費用，應(yīng)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計算扣除金額。

六、清算面積確認(rèn)

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑面積原則上以規(guī)劃部門的批復(fù)文件(詳細(xì)規(guī)劃總平面圖等)為準(zhǔn)，對于項目最終測繪面積與規(guī)劃部門批復(fù)文件不相符的，經(jīng)規(guī)劃等政府部門確認(rèn)后，以測繪面積為準(zhǔn)。

(二)[條款失效]房地產(chǎn)開發(fā)項目的可售面積原則上以銷(預(yù))售許可證確認(rèn)的面積為準(zhǔn)，對于實際可售面積與銷(預(yù))售許可證面積不一致的，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供政府相關(guān)部門的證明，按實際可售面積確認(rèn)。

七、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除

(一)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

[條款廢止]據(jù)實扣除利息的終止時間為企業(yè)按規(guī)定首次開始清算的上個月。

(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

(三)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

八、集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的借款利息扣除

對于統(tǒng)借統(tǒng)還貸款或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用而產(chǎn)生的利息支出，在計算土地增值稅時，不得據(jù)實扣除，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條第二項的規(guī)定，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

九、售樓處、樣板間等成本費用的扣除

[部分廢止]若售樓處、樣板間等是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的一部分，則其成本費用(包括裝修費)可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行扣除；房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除;售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。

十、[條款廢止]公寓等房產(chǎn)適用的政策

土地使用年限符合國家土地法律法規(guī)關(guān)于“住宅用地”使用年限規(guī)定的“公寓”、“商住兩用房”等房地產(chǎn)項目，且容積率為1.0(含)以上的，可視同“住宅”適用土地增值稅預(yù)征、清算政策。

十一、土地增值稅納稅期限確定

土地增值稅申報及繳納期限，應(yīng)按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條、《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》（大政發(fā)〔1995〕94號）第十五條的規(guī)定執(zhí)行。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅時，應(yīng)于收到房款的次月，按實際收到款項申報繳納預(yù)征稅款。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算期間取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征稅款。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，企業(yè)應(yīng)于房地產(chǎn)銷售合同簽訂次月，按照合同約定金額繳納土地增值稅，具體計算辦法應(yīng)按《通知》第八條規(guī)定執(zhí)行，應(yīng)區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅計算應(yīng)納稅額。

(四)合同約定納稅人分期取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(非房地產(chǎn)開發(fā)項目)收入，納稅人應(yīng)于取得第一筆收入七日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，按合同約定的全部收入金額計算繳納土地增值稅。

十二、納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不進(jìn)行清算申報及提交清算資料

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送土地增值稅清算資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期報送，逾期仍不報送的，實施土地增值稅清算檢查，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

十三、公共配套設(shè)施認(rèn)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)公共配套設(shè)施的扣除金額時應(yīng)提供有效證明。

(一)政府規(guī)劃文件中應(yīng)有相關(guān)規(guī)劃，沒有政府規(guī)劃，卻實際建造的，需提供有效證明。

(二)允許扣除的公共配套設(shè)施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準(zhǔn)，實際測繪面積同政府規(guī)劃面積不一致的，應(yīng)提供有效證明，按實際面積扣除。

(三)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施，應(yīng)有移交手續(xù)，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的還應(yīng)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開承諾。

1.產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，如物業(yè)管理用房等，應(yīng)提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償移交給全體業(yè)主使用的移交文件、業(yè)主委員會選舉文件等資料，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開承諾。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù)50%以上的業(yè)主簽字確認(rèn)移交。對于物業(yè)用房面積超過規(guī)劃面積的，還應(yīng)提供大連市國土資源和房屋局關(guān)于明確該項目物業(yè)管理用房的文件以及大連市國土資源和房屋局出具的關(guān)于暫時限制該項目預(yù)留物業(yè)管理用房交易的文件。

2.無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)提供與相關(guān)部門的移交手續(xù)：

公共配套設(shè)施為幼兒園、學(xué)校的，企業(yè)應(yīng)提供與縣級(含縣級)以上教委簽署的交接協(xié)議;

公共配套設(shè)施為居委會的，企業(yè)應(yīng)提供與所屬街道簽訂的交接協(xié)議;

公共配套設(shè)施為人防工程的，企業(yè)應(yīng)提供人防工程證、大連市人民防空(民防)辦公室出具的該項目結(jié)建人防工程批復(fù)等證明材料。

3.公共配套設(shè)施為設(shè)備間、變電所、泵房、消防間等的，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行書面說明。

4.公共配套設(shè)施(會所、物業(yè)經(jīng)營用房等)用于經(jīng)營的，原則上不予扣除。

十四、[條款廢止]減免稅審批要件

(一)因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人申請免征土地增值稅時應(yīng)提供下列資料。

1.因城市實施規(guī)劃收回

(1)納稅人減免稅申請表;

(2)政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件;

(3)與政府相關(guān)部門或政府指定部門簽訂的補償協(xié)議;

(4)原土地使用證復(fù)印件;

(5)土地增值稅稅款計算表及相關(guān)材料。

2.因國家建設(shè)需要收回

(1)納稅人減免稅申請表;

(2)政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件;

(3)國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委對建設(shè)該項目的批文，例如立項審批等;

(4)政府或政府收回文件中指定的單位與被收回(征用)企業(yè)簽訂的補償協(xié)議;

(5)原土地使用證復(fù)印件;

(6)土地增值稅稅款計算表及相關(guān)材料。

(二)因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，納稅人申請免征土地增值稅時應(yīng)提供下列資料。

1.因城市規(guī)劃而自行搬遷

(1)納稅人減免稅申請表;

(2)政府及有關(guān)部門的規(guī)劃文件或相關(guān)批文;

(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;

(4)原土地使用證復(fù)印件;

(5)土地增值稅稅款計算表及相關(guān)材料。

2.因國家建設(shè)需要而自行搬遷

(1)納稅人減免稅申請表;

(2)國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委對建設(shè)該項目的批文，例如立項審批等;

(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;

(4)原土地使用證復(fù)印件;

(5)土地增值稅計算表及相關(guān)材料。

十五、[條款失效]轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%.

十六、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的適用時間

對于網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的，以合同簽訂時間作為享受土地增值稅優(yōu)惠的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)適用時間;對于非網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在大連市國土與房屋局的備案時間作為享受土地增值稅優(yōu)惠的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)適用時間。

本公告自2014年5月1日起施行。《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》(大地稅函〔2006〕76號);《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知》(大地稅函〔2007〕200號)第一條第一項和第五項“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，有下列情形之一的”至“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可以調(diào)整清算結(jié)論的其它情況”的規(guī)定;《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函〔2008〕188號)第一條第四項“納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對象進(jìn)行清算“的規(guī)定，第六項和第七項;《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算若干問題的通知》(大地稅函〔2009〕183號)第二條”土地增值稅清算的項目單位“至”以每宗《房地產(chǎn)開發(fā)項目銷(預(yù))售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位確定“的規(guī)定;《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整大連市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和清算核定征收率的公告》(大地稅公告〔2010〕1號)第二條”主管地稅機(jī)關(guān)在本公告施行之日前確定按照原核定征收率定率核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，仍適用原核定征收率“的規(guī)定同時廢止。本公告施行前有關(guān)規(guī)定同本公告規(guī)定不一致但主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已出具土地增值稅清算審核意見的，不再進(jìn)行調(diào)整。

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內(nèi)容審核：張小華律師

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