北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門關(guān)于進(jìn)一步加強老舊小區(qū)改造工程建設(shè)組織管理的意見

　　京建發(fā)〔2022〕67號

　　各有關(guān)單位：

　　老舊小區(qū)改造是落實以人民為中心發(fā)展理念的重要舉措，是重大民生工程和重要發(fā)展工程。自推進(jìn)實施老舊小區(qū)綜合整治以來，北京市老舊小區(qū)面貌大幅改善，居民滿意度不斷提高。但同時，老舊小區(qū)改造還存在認(rèn)識不到位、居民參與意識不強，前期工作不扎實、設(shè)計質(zhì)量不高、施工管理較為粗放、老舊管網(wǎng)改造數(shù)量不高、管線改造與綜合整治較難同步銜接等問題。為貫徹落實市委市政府對老舊小區(qū)綜合整治工作的要求，全面落實《北京市“十四五”時期老舊小區(qū)改造規(guī)劃》，增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感，現(xiàn)就進(jìn)一步加強老舊小區(qū)改造工程建設(shè)組織管理有關(guān)工作提出如下意見：

　　一、提高對老舊小區(qū)改造工作的認(rèn)識

　　老舊小區(qū)改造是保障和改善民生的重要著力點，是暖民心、聚民心、得民心的民生改善綜合體，是人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。老舊小區(qū)改造工作的突出特點是帶戶作業(yè)，核心是群眾工作，過程是完善社區(qū)治理，實質(zhì)是高質(zhì)量發(fā)展，目的是切實增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。老舊小區(qū)改造工程不同于一般的新建工程，就在人民群眾身邊進(jìn)行，對群眾工作、文明施工、質(zhì)量、安全、環(huán)保、疫情防控等要求更高。老舊小區(qū)改造相關(guān)各方要進(jìn)一步提高政治站位，堅持質(zhì)量、安全高標(biāo)準(zhǔn)，深入群眾，依靠群眾，積極主動爭取群眾理解、支持和參與，把改造工程各項工作做實做細(xì)，嚴(yán)把質(zhì)量安全關(guān)，積極回應(yīng)關(guān)切，以人民群眾滿不滿意作為檢驗改造工作的標(biāo)尺。各區(qū)各部門要落實責(zé)任，加強統(tǒng)籌監(jiān)管，暢通投訴舉報渠道，不斷健全群眾共建共治機制，讓居民成為改造工作的一員，讓群眾有實實在在的獲得感。

　　二、堅持黨建引領(lǐng)推進(jìn)改造項目共商共建共治

　　(一)堅持黨建引領(lǐng)。改造工程開工前，各參建單位要向項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)報到。由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)牽頭，組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主中的黨員代表和參建各方，建立老舊小區(qū)改造臨時黨支部，充分發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和業(yè)主黨員先鋒模范作用，以黨建為引領(lǐng)，推進(jìn)老舊小區(qū)改造項目實施。

　　(二)堅持共商共建共治。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)會同實施主體，在施工現(xiàn)場設(shè)置居民接待場所，公示改造相關(guān)各方姓名、責(zé)任、聯(lián)系方式，現(xiàn)場及時接受居民的咨詢，建立工作臺賬，明確責(zé)任主體，逐項協(xié)調(diào)研究解決改造工作中居民重點訴求和工程質(zhì)量安全存在的主要問題，將群眾工作貫穿于老舊小區(qū)改造全過程，做到改造前問需于民、改造中問計于民、改造后問效于民，建立健全與群眾共商共治共建的工作機制。

　　三、強化老舊小區(qū)改造項目立項等前期工作

　　(一)堅持問需在前。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)要充分發(fā)揮群眾工作的主體作用，應(yīng)組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表，改造前充分問需于民、問計于民，改造內(nèi)容體現(xiàn)“民有所呼”，項目立項體現(xiàn)“我有所應(yīng)”，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾競相參與的濃厚氛圍，將項目立項前期調(diào)查研究工作落實落細(xì)，要盡可能在項目立項時化解矛盾、形成共識，切實體現(xiàn)“雪中送炭”，更加聚焦解危、抗震、“雙碳”“補短板”工作，對改造內(nèi)容業(yè)主意愿強并達(dá)成共識、社會投資參與且實施方案明確、改造后落實物業(yè)管理并同意先行拆違的項目優(yōu)先立項實施。

　　(二)堅持治理在前。老舊小區(qū)改造要堅持市級統(tǒng)籌、區(qū)為主體、街道落實、各方參與的改造治理機制，構(gòu)建各部門分工協(xié)作、齊抓共管的協(xié)同機制，構(gòu)建從群眾中來到群眾中去的改造項目工作機制，構(gòu)建業(yè)主參與、擔(dān)責(zé)、誠信的項目改造治理機制，構(gòu)建改造、物業(yè)管理、社區(qū)治理同步推進(jìn)機制，組建街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和改造工程參建各方共同參與的現(xiàn)場治理機構(gòu)，形成工作合力，共同化解矛盾、破解難題，推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

　　(三)堅持凝聚共識在前。對涉及兩戶以上的改造部位和項目，要達(dá)成共識方可立項實施。對涉及公共安全和公共利益的改造部位和項目，要在做好群眾工作的基礎(chǔ)上，依法推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，切實維護(hù)公共安全和公共利益。

　　(四)堅持公示在前。設(shè)計方案經(jīng)責(zé)任規(guī)劃師審查合格后，要主動公示業(yè)主意愿和共識意愿，公示設(shè)計方案、參照場景、拆違要求、改造內(nèi)容、組織體系、主要產(chǎn)品和材料、工藝做法，以及樓內(nèi)上下水、電氣熱管線改造等，多渠道全方位廣泛征求小區(qū)全體居民的意見。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)牽頭組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表，搭建小區(qū)改造議事協(xié)商平臺，組織居民代表、實施主體等各方對設(shè)計方案進(jìn)行充分討論，做好群眾溝通解釋工作，充分吸收群眾合理化建議，對設(shè)計方案進(jìn)行修改完善。

　　(五)堅持拆違在前。堅持先拆違再改造施工。節(jié)能改造、抗震加固等改造類內(nèi)容實施前，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)要先進(jìn)行拆除違法建設(shè)、治理開墻打洞、治理地下空間違規(guī)使用等治理類內(nèi)容。為確保規(guī)劃設(shè)計施工質(zhì)量，同意拆除外窗護(hù)欄等治理類內(nèi)容，方可立項。居民不同意拆除外窗護(hù)欄等違法建設(shè)，居民所在樓棟不列入年度改造任務(wù)計劃，不開展改造工程施工。

　　(六)堅持儲備在前。各區(qū)要以“十四五”五年為周期，編制本區(qū)老舊小區(qū)改造總體實施計劃、分年度項目實施計劃，根據(jù)居民意愿及申報情況持續(xù)完善并動態(tài)調(diào)整項目儲備庫和年度改造任務(wù)計劃，參考“接訴即辦”情況，將居民改造意愿、治理意愿強并愿意承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的小區(qū)作為工作重點，優(yōu)先納入項目儲備庫。對納入項目儲備庫的小區(qū)內(nèi)水電氣熱各類管線同步進(jìn)行摸排，明確管線產(chǎn)權(quán)情況、改造種類、工程量和資金等，形成“一小區(qū)一方案”，作為市重大項目儲備庫的重要內(nèi)容。改造條件成熟的列入年度任務(wù)計劃，堅持用成熟的改造項目立項助推老舊小區(qū)改造實施，合理安排手續(xù)辦理和改造實施周期，充分考慮季節(jié)施工特點，在確保質(zhì)量安全的前提下，成熟一個項目，改造一個項目，滾動實施、壓茬推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

　　(七)堅持物業(yè)管理在前。列入儲備庫的項目，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)要牽頭組建完成業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會等業(yè)主組織，確定小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會等業(yè)主組織組建完成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確定的小區(qū)，方可列入年度改造任務(wù)計劃。

　　(八)堅持統(tǒng)籌在前。加強部門統(tǒng)籌，集成改造內(nèi)容，形成改造合力。加強中央對口單位與市級相關(guān)部門的溝通聯(lián)系，強化央地協(xié)同，統(tǒng)籌考慮中央和國家機關(guān)老舊小區(qū)改造與北京市老舊小區(qū)改造工作。鼓勵區(qū)域集成，將相對集中的小區(qū)作為一個實施單元，實施連片改造，積極推行工程總承包模式。鼓勵專業(yè)集成，統(tǒng)籌“六治七補三規(guī)范”內(nèi)容，集中實施治危房、補抗震節(jié)能、補市政基礎(chǔ)設(shè)施、補居民上下樓設(shè)施、補社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施，以及消防車道劃線、電動自行車充電設(shè)施建設(shè)和完善消防設(shè)備設(shè)施，合理安排施工工序，統(tǒng)籌推動各類管線改造，協(xié)調(diào)推動綜合整治與管線改造與老樓加裝電梯同步實施，減少施工對小區(qū)居民生活的影響和重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象。施工前，要摸清工程周邊管線現(xiàn)況，加強與管線權(quán)屬(管理)單位對接，避免破壞管線事故發(fā)生。探索改造工程投融資、建設(shè)、運營一體化模式，構(gòu)建“誰投資、誰建設(shè)、誰運營、誰維護(hù)、誰受益”的發(fā)展機制，由項目實施單位一并接收物業(yè)管理。

　　(九)堅持明責(zé)在前。明確街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)是群眾工作第一責(zé)任人，是組織和推動拆違工作第一責(zé)任人，是老舊小區(qū)改造申報第一責(zé)任人，是完善社區(qū)治理工作的第一責(zé)任人。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)要牽頭組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和各參建單位，在老舊小區(qū)改造全過程做好群眾工作。改造工程實施主體作為項目建設(shè)單位，應(yīng)嚴(yán)格落實工程質(zhì)量安全首要責(zé)任，落實項目法人責(zé)任制和質(zhì)量終身責(zé)任制，加強建設(shè)全過程管理，嚴(yán)禁“邊設(shè)計、邊施工”，不得將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)等級的單位和個人，按規(guī)定組織工程竣工驗收，督促各參建單位嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位不具備管理條件的，應(yīng)委托全過程工程咨詢服務(wù)等專業(yè)機構(gòu)，或者實施建筑師負(fù)責(zé)制，對改造工程全過程進(jìn)行專業(yè)管理和服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提前介入改造管理，為后期物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。

　　(十)堅持風(fēng)險排查在前。做好重點人群排查和周邊環(huán)境排查，重點排查老人、殘疾人等經(jīng)常居家的重點人群情況，排查地下管線以及消防車道不暢、建筑消防設(shè)施未保持完好有效等問題，全面辨識風(fēng)險隱患，建立問題清單，制定預(yù)案，落實責(zé)任，做好風(fēng)險防控。

　　四、提升規(guī)劃設(shè)計水平

　　(一)落實責(zé)任規(guī)劃師責(zé)任。強化規(guī)劃引領(lǐng)作用，發(fā)揮好責(zé)任規(guī)劃師在老舊小區(qū)改造中的規(guī)劃引領(lǐng)與技術(shù)咨詢作用。責(zé)任規(guī)劃師要深入調(diào)研，廣泛征集民意，對改造實施要點作出研判，在補齊社區(qū)服務(wù)短板、增強小區(qū)韌性、塑造街區(qū)文化、推進(jìn)綠色發(fā)展以及適老化改造和無障礙環(huán)境建設(shè)等方面提出意見建議。改造中提供跟蹤服務(wù)，積極推動項目品質(zhì)提升。同時積極推進(jìn)責(zé)任規(guī)劃師參與深度設(shè)計，鼓勵實施建筑師負(fù)責(zé)制試點，為順利推行“初步設(shè)計+施工圖設(shè)計+施工”的創(chuàng)新型工程總承包模式創(chuàng)造條件。

　　(二)認(rèn)真開展入戶調(diào)查。設(shè)計單位應(yīng)在設(shè)計前進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，重點開展入戶調(diào)查，全面掌握改造房屋結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外管線布置、改造過程中的可能風(fēng)險等情況，并應(yīng)根據(jù)小區(qū)綜合整治的特點和實際情況、居民訴求等進(jìn)行綜合整治方案設(shè)計，突出細(xì)節(jié)設(shè)計、回應(yīng)合理個性化需求，做到“一戶一設(shè)計”。

　　(三)強化設(shè)計深度。設(shè)計單位要針對屋面、外墻防水、外墻保溫施工、棄用垃圾道、上下水改造、消防設(shè)施等進(jìn)行專項設(shè)計，明確細(xì)部構(gòu)造和技術(shù)要求，并出具施工圖設(shè)計文件。設(shè)計單位要加強外墻保溫和主體結(jié)構(gòu)連接設(shè)計，加強頂層外墻保溫的收口和防水設(shè)計，加強首層人可接觸部位的外墻防磕碰設(shè)計，加強外墻保溫勒腳、收口設(shè)計，以及窗戶洞口交接部位、各種挑出件交接部位設(shè)計，加強外墻保溫抹灰和主體連接設(shè)計和防開裂設(shè)計，不得簡單照搬標(biāo)準(zhǔn)和圖集。外窗更換要做到“一窗一設(shè)計、一窗一測量、一窗一制作、一窗一安裝、一窗一封閉”，拆改不過夜。涉及上下水改造，要對管根防水處理及面層恢復(fù)進(jìn)行專項設(shè)計，并提出不滲不漏檢驗要求。

　　(四)加強現(xiàn)場指導(dǎo)和服務(wù)。設(shè)計單位要指派專人加強施工現(xiàn)場跟蹤指導(dǎo)服務(wù)，對改造節(jié)點與設(shè)計不符的要及時提供技術(shù)支撐和指導(dǎo);發(fā)現(xiàn)施工不符合設(shè)計意圖或有明顯施工質(zhì)量問題時要及時向建設(shè)、監(jiān)理和施工單位提出。

　　五、強化施工組織管理

　　(一)樹立“大安全”理念。用“大安全”理念統(tǒng)籌老舊小區(qū)改造施工安全、綠色施工、疫情防控等各項工作。結(jié)合具體情況，增加老舊小區(qū)改造安全文明措施費。

　　(二)加強季節(jié)性施工管理。建設(shè)單位要充分考慮首都特點，合理安排工期組織施工，防止因手續(xù)和設(shè)計等原因擠占有效施工時間，不得要求施工單位盲目搶工。加強雨期施工管理，屋面防水改造、雨落管拆改原則上不得安排在雨期進(jìn)行;雨期更換的門窗，應(yīng)于更換當(dāng)天用耐候密封膠將新窗四周密封嚴(yán)實;雨天應(yīng)停止屋面、外墻保溫和窗戶安裝作業(yè)。加強大風(fēng)天氣施工管理，六級及以上強風(fēng)天氣應(yīng)停止吊裝作業(yè)，五級以上大風(fēng)天氣應(yīng)停止露天高處作業(yè)，四級及以上大風(fēng)應(yīng)停止頂升等作業(yè)，雨、雪、霧天氣及風(fēng)力大于四級時不得進(jìn)行拆除作業(yè)，大風(fēng)天氣不得進(jìn)行室外動火作業(yè)。加強冬期施工管理，室外薄抹灰等濕作業(yè)不得安排在冬季進(jìn)行，臨時消防給水系統(tǒng)冬季應(yīng)有可靠的防凍保溫措施。

　　(三)加強施工現(xiàn)場消防安全管理。建立施工現(xiàn)場消防安全管理制度，編制火災(zāi)撲滅和應(yīng)急疏散預(yù)案，應(yīng)急疏散對象應(yīng)包括施工人員和小區(qū)居民。施工現(xiàn)場應(yīng)按規(guī)定配置符合消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)施、器材，無法正常使用或不滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)及時更換。施工現(xiàn)場按要求應(yīng)設(shè)置臨時消防水系統(tǒng)，確有困難的可利用建筑原有消防給水系統(tǒng)，配備相應(yīng)器材并保持完好有效。建筑保溫材料燃燒性能應(yīng)符合消防設(shè)計要求，保溫邊角料及易燃可燃包裝物等垃圾應(yīng)每日清運出場。加強用火用電用氣管理，嚴(yán)格動火作業(yè)審批，配備滅火器材并設(shè)置動火監(jiān)護(hù)人進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)護(hù)，動火作業(yè)前應(yīng)對作業(yè)現(xiàn)場區(qū)域可燃物進(jìn)行清理。

　　(四)加強施工安全管理。開挖作業(yè)前應(yīng)探明地下管線狀況，防止挖斷管線，影響居民正常生活。施工現(xiàn)場應(yīng)進(jìn)行封閉式安全防護(hù)，馬道口、屋面出入口應(yīng)設(shè)置鎖閉措施，防止居民誤入。建筑物主要出入口應(yīng)搭設(shè)硬質(zhì)水平防護(hù)，高處作業(yè)期間應(yīng)在下方設(shè)置警戒區(qū)域，安排專人進(jìn)行檢查協(xié)調(diào)和旁站監(jiān)督，嚴(yán)禁高空拋物。施工材料集中存放，封閉管理，在居民活動范圍內(nèi)存放材料的，要采取防傾覆措施，嚴(yán)禁超高碼放。溝槽開挖及建(構(gòu))筑物拆除期間應(yīng)在出入口等明顯位置設(shè)置安全提示，在作業(yè)面設(shè)置臨時照明并在邊緣設(shè)置警示燈，防止居民靠近。施工現(xiàn)場配電系統(tǒng)應(yīng)實行三級配電，用電設(shè)備必須做到“一機、一閘、一箱、一漏”。室外電氣設(shè)備、配電箱要采取防風(fēng)防雨措施。強化管線改造施工政府安全監(jiān)管力度，推動施工企業(yè)落實安全管理主體責(zé)任。安裝、巡檢、維修或拆除臨時用電設(shè)備和線路，必須由專職電工完成。各參建單位要做好施工現(xiàn)場24小時值守工作。

　　(五)加強綠色文明施工和防疫管理。嚴(yán)格落實施工現(xiàn)場各項綠色施工措施，合理安排施工時間，最大限度減少噪聲污染;應(yīng)對裸露地面進(jìn)行灑水降塵和覆蓋，及時清運建筑垃圾，不能及時清運的，應(yīng)對建筑垃圾進(jìn)行覆蓋或密閉存放;建筑垃圾不得與生活垃圾混裝混運。要及時修復(fù)施工毀壞的路面，方便居民出行。將施工現(xiàn)場疫情防控納入社區(qū)管理，進(jìn)出小區(qū)的作業(yè)人員和管理人員應(yīng)遵守本市疫情防控要求，服從社區(qū)防疫管理。施工單位應(yīng)根據(jù)施工計劃合理安排材料進(jìn)場工作，最大限度減少占用小區(qū)空間，當(dāng)日施工完畢后做到“活完料凈場地清”。各參建單位項目負(fù)責(zé)人應(yīng)加強重大活動服務(wù)保障期間值班值守，確保我市重大活動期間施工現(xiàn)場不揚塵、不冒煙、不違章違規(guī)作業(yè)、不挖斷管線、不中毒、不坍塌、不搶工、不亡人、不掉隊、不投訴。

　　(六)強化施工公示工作。建設(shè)單位應(yīng)在施工現(xiàn)場設(shè)立“責(zé)任主體公示牌”和“主要材料公示牌”。“責(zé)任主體公示牌”應(yīng)載明建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計、檢測機構(gòu)單位名稱及項目負(fù)責(zé)人姓名、電話;“主要材料公示牌”應(yīng)載明材料生產(chǎn)廠家、出廠檢測報告及進(jìn)場復(fù)試結(jié)果等內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)在施工現(xiàn)場公示老舊小區(qū)改造內(nèi)容、改造用的產(chǎn)品和材料，以及改造工程主要工藝做法，主動接受群眾監(jiān)督。

　　改造工程完工后，建設(shè)單位應(yīng)在小區(qū)樓棟顯著位置設(shè)置載明工程名稱和建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位名稱和項目負(fù)責(zé)人姓名等內(nèi)容的永久性標(biāo)識，主動接受社會監(jiān)督。

　　(七)堅持樣板引路。工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)牽頭組織編制樣板計劃，明確樓體結(jié)構(gòu)加固、屋面及窗戶更換、外墻外保溫施工等樣板做法。樣板工程施工過程中，參建單位要主動接受居民等各方的監(jiān)督。樣板工程施工完畢后，建設(shè)單位應(yīng)牽頭組織設(shè)計、監(jiān)理、施工單位以及業(yè)主代表進(jìn)行驗收。驗收合格后，形成樣板總結(jié)和作業(yè)指導(dǎo)書，指導(dǎo)改造工程正式施工。

　　(八)做好成品保護(hù)。建設(shè)單位應(yīng)牽頭組織制定改造工程成品保護(hù)工作方案并組織實施，防止成品污染、損壞或丟失。建設(shè)單位直接發(fā)包的工程，建設(shè)單位應(yīng)明確總承包單位和專業(yè)承包單位施工現(xiàn)場管理和成品保護(hù)責(zé)任。帶戶施工時，建設(shè)單位應(yīng)牽頭做好居民戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施保護(hù)工作，不得破壞居民戶內(nèi)非改造部位設(shè)備設(shè)施。確需改移戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施的，改造工程施工完畢后，應(yīng)及時予以恢復(fù)，確保設(shè)備設(shè)施改移前后使用功能不變。

　　(九)創(chuàng)建智慧工地。建設(shè)單位應(yīng)牽頭組織改造工程各參建單位按照《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于激勵本市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程科技創(chuàng)新和創(chuàng)建智慧工地的通知》(京建發(fā)〔2021〕27號)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)<北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程智慧工地做法認(rèn)定關(guān)鍵點>的通知》(京建發(fā)〔2021〕317號)要求，積極主動在施工現(xiàn)場采取信息化管理方式，采用物聯(lián)網(wǎng)智能技術(shù)及相應(yīng)設(shè)備，推進(jìn)科技創(chuàng)新和智慧工地創(chuàng)建工作，逐步實現(xiàn)改造工程智慧管理、智慧創(chuàng)安、智慧提質(zhì)、智慧增綠、智慧創(chuàng)衛(wèi)、智能建造。推進(jìn)地下設(shè)施信息化、智能化建設(shè)，老舊小區(qū)管線改造后，管線數(shù)據(jù)要及時納入規(guī)劃自然資源和城市管理部門的管線信息系統(tǒng)，提高城市安全運行數(shù)據(jù)支撐水平。

　　(十)開展質(zhì)量安全風(fēng)險分級管控和狀況測評工作。建設(shè)、施工和監(jiān)理等單位應(yīng)切實落實主體責(zé)任，按照《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)<北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程安全質(zhì)量狀況評估管理辦法(暫行)>的通知》(京建法〔2013〕2號)和《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量風(fēng)險分級管控平臺上線運行的通知》(京建發(fā)〔2020〕352號)要求，主動開展質(zhì)量安全風(fēng)險分級管控和測評工作。老舊小區(qū)改造工程風(fēng)險等級按照不低于較大風(fēng)險進(jìn)行管控。建設(shè)、施工和監(jiān)理單位應(yīng)定期對所承擔(dān)的工程項目各階段、各環(huán)節(jié)質(zhì)量安全狀況進(jìn)行檢查，對質(zhì)量安全管控情況進(jìn)行評價，并將檢查和評價結(jié)果報送至質(zhì)量風(fēng)險分級管控平臺，實現(xiàn)精細(xì)化治理。

　　(十一)建立健全應(yīng)急救援體系。建設(shè)單位應(yīng)牽頭建立健全改造工程應(yīng)急救援體系，編制質(zhì)量安全事故應(yīng)急預(yù)案，落實應(yīng)急指揮體系、應(yīng)急救援隊伍和應(yīng)急物資及裝備，建立健全安全生產(chǎn)預(yù)警和應(yīng)急協(xié)調(diào)保障機制，強化應(yīng)急處置。

　　六、強化工程驗收和保修工作

　　(一)抓好質(zhì)量檢測工作。外墻保溫板安裝完成，應(yīng)委托檢測單位對保溫板與基層的粘結(jié)強度、保溫板后置錨固件進(jìn)行現(xiàn)場拉拔試驗，試驗合格后方可隱蔽。工程竣工驗收前，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，完成平屋面的蓄水試驗或坡屋面的淋水試驗，以及外窗抗風(fēng)性能、空氣滲透性能、雨水滲透性能等檢驗項目。上下水管線改造后要做通球?qū)嶒?，管根部要按設(shè)計要求進(jìn)行不滲不漏檢驗。加強管線改造政府全過程質(zhì)量監(jiān)管，提升改造設(shè)施運行能力和水平。

　　(二)嚴(yán)格工程驗收。各參建單位應(yīng)按照《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強工程質(zhì)量影像追溯管理的通知》(京建發(fā)〔2021〕29號)要求，加強施工過程追溯管理，重點確保隱蔽工程、防水工程、外墻保溫工程施工質(zhì)量的可追溯性;應(yīng)建立工序自檢、交接檢和專職人員檢查的“三檢”制度，未經(jīng)驗收或驗收不合格不得進(jìn)行下一道工序。外窗工程、上下水改造等老舊小區(qū)專有部分完工后，建設(shè)單位應(yīng)邀請住戶參與分戶驗收。屋面、外墻、樓道、樓梯間等公共區(qū)域改造完工后，在建設(shè)單位組織完成四方驗收的基礎(chǔ)上，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)牽頭組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和參建單位，對改造效果進(jìn)行驗收。

　　(三)強化改造工程建成移交工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全過程參與老舊小區(qū)改造工作。改造工程完工經(jīng)驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)承接查驗工作，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)同步接收物業(yè)，按規(guī)定負(fù)責(zé)相關(guān)物業(yè)后期管理和維護(hù)。老舊小區(qū)管線改造后，實行專業(yè)化服務(wù)和物業(yè)管理相結(jié)合的模式，對未移交市政專業(yè)公司的管線，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行相應(yīng)運維管理和更新改造責(zé)任。

　　(四)強化質(zhì)量保修工作。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向居民發(fā)放保修事項告知書。告知書中應(yīng)當(dāng)明確保修范圍和保修期限，建設(shè)單位在工程質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)對所有權(quán)人履行質(zhì)量保修義務(wù)。保修期限內(nèi)，經(jīng)維修的部位保修期限自所有權(quán)人和相關(guān)單位驗收合格之日起重新計算。

　　(五)辦理工程質(zhì)量潛在缺陷保險。鼓勵建設(shè)單位參照《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等四部門<北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法>的通知》(京政辦發(fā)〔2019〕11號)的規(guī)定，在辦理老舊小區(qū)改造工程施工許可手續(xù)前，投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險，切實保障住宅工程產(chǎn)權(quán)所有人合法權(quán)益。

　　七、強化改造工程監(jiān)督管理

　　(一)建立老舊小區(qū)綜合整治項目集中資格審查制度。各區(qū)要加強老舊小區(qū)改造工程招投標(biāo)的管理，通過年度集中資格審查、集中采購的方式，優(yōu)選有意愿參與老舊小區(qū)整治項目的咨詢、管理、設(shè)計、施工隊伍和涉及安全質(zhì)量的關(guān)鍵設(shè)備、材料，供項目實施主體選用，依法必須進(jìn)行招標(biāo)的，可代替資格審查，進(jìn)一步降低改造工程建設(shè)成本，縮短招標(biāo)周期，確保工程質(zhì)量。

　　(二)建立老舊小區(qū)綜合整治失信懲戒制度。強化施工現(xiàn)場和建筑市場“兩場”聯(lián)動，出現(xiàn)下列情形之一的單位，列入老舊小區(qū)改造失信懲戒名單，兩年之內(nèi)不得承攬老舊小區(qū)改造工程項目：

　　1.投標(biāo)人存在弄虛作假、串通投標(biāo)、惡意競標(biāo)的;

　　2.招標(biāo)代理機構(gòu)存在泄露應(yīng)保密的與招標(biāo)投標(biāo)活動有關(guān)的情況和資料的，或者與招標(biāo)人、投標(biāo)人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益的;

　　3.發(fā)生轉(zhuǎn)包、掛靠、出借資質(zhì)等違法行為的;

　　4.發(fā)生拖欠勞務(wù)費和農(nóng)民工工資行為的;

　　5.發(fā)生安全生產(chǎn)和工程質(zhì)量責(zé)任事故的;

　　6.施工管理不善，引發(fā)群訪群訴等惡劣社會影響事件的;

　　7.發(fā)生火災(zāi)責(zé)任事故的。

　　(三)實施信用管理。市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要構(gòu)建基于信息化管理、風(fēng)險管理、信用管理基礎(chǔ)上的老舊小區(qū)改造工程監(jiān)管體系，適當(dāng)增大老舊小區(qū)改造參建企業(yè)、執(zhí)業(yè)資格人員行為和表現(xiàn)的信用權(quán)重，構(gòu)建以“大安全”“高品質(zhì)”為核心的信用管理體系，實現(xiàn)現(xiàn)場和市場實時聯(lián)動的信用管理目標(biāo)。

　　(四)抓好制度落實。市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)督促各參建單位按照《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進(jìn)一步加強老舊小區(qū)更新改造工程質(zhì)量管理工作的通知》(京建發(fā)〔2021〕242號)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程安全管理工作的通知》(京建發(fā)〔2021〕271號)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市規(guī)劃和自然資源委員會關(guān)于優(yōu)化和完善老舊小區(qū)綜合整治項目招投標(biāo)工作的通知》(京建發(fā)〔2021〕225號)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量安全首要責(zé)任的通知》(京建發(fā)〔2021〕253號)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強建設(shè)工程“四新”安全質(zhì)量管理工作的通知》(京建發(fā)〔2021〕247號)要求，嚴(yán)格落實工程質(zhì)量安全主體責(zé)任，做好老舊小區(qū)改造相關(guān)工作。

　　(五)強化政府監(jiān)管。適時探索建立老舊小區(qū)改造屬地和相關(guān)主體責(zé)任考核機制。各區(qū)應(yīng)組織規(guī)自、住建、城市管理、消防救援等部門，對老舊小區(qū)改造安全、質(zhì)量、文明施工、環(huán)保、防疫等開展專項檢查;街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)定期組織屬地規(guī)自、住建、城市管理、消防救援等部門開展日常檢查。各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)按照《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)<北京市房屋建筑、市政基礎(chǔ)設(shè)施和地方鐵路建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督工作規(guī)定>的通知》(京建法〔2022〕1號)和《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于修訂<北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工安全監(jiān)督實施辦法>的通知》(京建法〔2019〕16號)的規(guī)定，切實加強老舊小區(qū)改造項目監(jiān)管，嚴(yán)格落實日常監(jiān)管責(zé)任，按照每個月監(jiān)督抽查不少于一次的頻次，開展改造工程質(zhì)量安全監(jiān)督工作，監(jiān)管責(zé)任人應(yīng)做到開工到現(xiàn)場、建設(shè)到現(xiàn)場、竣工到現(xiàn)場。主管部門可探索采取統(tǒng)一委托監(jiān)理等方式，強化項目監(jiān)管。在監(jiān)督人員力量不足的情況下，各區(qū)可采取購買服務(wù)的方式，將工程技術(shù)服務(wù)和輔助性事項委托給具備相應(yīng)條件的企業(yè)、單位和其他社會組織承擔(dān)。主管部門應(yīng)充分利用購買服務(wù)的成果，作為開展差別化、精細(xì)化監(jiān)管的依據(jù)。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

　　北京市發(fā)展和改革委員會

　　北京市規(guī)劃和自然資源委員會

　　北京市城市管理委員會

　　北京市消防救援總隊

　　2022年3月15日

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內(nèi)容審核：趙雪玲律師

來源：臨律-北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門《關(guān)于進(jìn)一步加強老舊小區(qū)改造工程建設(shè)組織管理的意見》強調(diào)以群眾滿不滿意作為檢驗改造工作的標(biāo)尺，