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聊城市物業(yè)管理條例2025全文:今日政策法律更新

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2025-05-06 21:23:26
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圣運律師
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聊城市物業(yè)管理條例2025全文,　　聊城市物業(yè)管理條例2025全文　　(2020年11月30日聊城市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議通過　2021年1月28日山東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議批準　根據(jù)2024年

聊城市物業(yè)管理條例2025全文:今日政策法律更新

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　　聊城市物業(yè)管理條例2025全文

　　(2020年11月30日聊城市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議通過　2021年1月28日山東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議批準　根據(jù)2024年4月30日聊城市第十八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過并經(jīng)2024年5月30日山東省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議批準的《聊城市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈聊城市物業(yè)管理條例〉的決定》修正)

　　目　　錄

　　第一章　總　　則

　　第二章　新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第三章　業(yè)主、業(yè)主組織與物業(yè)管理委員會

　　第四章　物業(yè)服務(wù)管理

　　第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第六章　舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第七章　監(jiān)督管理

　　第八章　法律責任

　　第九章　附　　則

　　第一章　總　　則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和城市精細化管理水平，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理及相關(guān)活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過委托物業(yè)服務(wù)人或者以自行管理的形式，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　本條例所稱物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

　　第三條　本市物業(yè)管理堅持黨委領(lǐng)導、政府主導、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理機制。

　　第四條　市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，推動物業(yè)服務(wù)社會化、專業(yè)化、市場化、智能化。

　　縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，組織物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法，統(tǒng)籌推進轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

　　第五條　市、縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　市、縣(市、區(qū))人民政府發(fā)展改革、教育體育、公安、民政、財政、審計、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理、消防救援、行政審批、市場監(jiān)督管理、城市管理(綜合行政執(zhí)法)等有關(guān)部門，按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當支持、配合居民委員會、村民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導和監(jiān)督。

　　第六條　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，規(guī)范從業(yè)行為，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學、規(guī)范、和諧發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當遵守國家、省有關(guān)物業(yè)服務(wù)人信用信息管理的規(guī)定，依法、誠信、規(guī)范經(jīng)營，提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　第七條　發(fā)生突發(fā)事件，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當落實突發(fā)事件應(yīng)急措施，指導物業(yè)服務(wù)人開展突發(fā)事件應(yīng)對工作;物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照要求執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急措施，積極配合開展相關(guān)工作;業(yè)主應(yīng)當遵守應(yīng)急措施管理規(guī)定，配合物業(yè)服務(wù)人落實管控要求。

　　物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行突發(fā)事件應(yīng)急措施產(chǎn)生的相關(guān)費用，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府承擔。

　　第八條　倡導綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。

　　第二章　新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第九條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分，應(yīng)當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，兼顧建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循相對集中、服務(wù)便利、資源共享、便于管理的原則。

　　同一個建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，共用配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域;主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

　　規(guī)劃城鎮(zhèn)道路、公共綠地、河道等城鎮(zhèn)公共區(qū)域不得劃入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

　　第十條　建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用十五日前與選聘的物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

　　(一)確定物業(yè)承接查驗方案;

　　(二)移交有關(guān)圖紙資料;

　　(三)查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(四)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題;

　　(五)確認現(xiàn)場查驗結(jié)果;

　　(六)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議;

　　(七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。

　　縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)承接查驗活動進行指導和監(jiān)督。對物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)予以整改，或者委托提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人整改，整改費用由建設(shè)單位承擔。

　　建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)所需資料、物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責修復;給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔賠償責任。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于十五日。

　　第十一條　建設(shè)單位應(yīng)當按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五計算無償配置物業(yè)服務(wù)用房;計算面積不足一百平方米的，應(yīng)當按照不低于一百平方米的標準配置。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、房屋買賣合同中載明。

　　住宅物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當是地面以上的非居住房屋，并位于住宅小區(qū)中心區(qū)域或者出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當進行簡單裝修，具備供水、供電、供熱、采光、通風等正常使用功能，預留通訊、網(wǎng)絡(luò)、安保預警等端口。

　　電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫(棚)、門衛(wèi)室、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋，不得作為物業(yè)服務(wù)用房，不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。

　　業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積應(yīng)當不低于二十平方米。

　　第三章　業(yè)主、業(yè)主組織與物業(yè)管理委員會

　　第十二條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主;已經(jīng)出售的，物業(yè)買受人是業(yè)主。

　　本條例所稱業(yè)主還包括：

　　(一)尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與、征收安置等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的組織或者個人;

　　(二)基于人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;

　　(三)因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人;

　　(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;

　　(五)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的組織或者個人。

　　第十三條　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共用和共同管理的權(quán)利。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

　　(一)道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外;

　　(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

　　(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、共有設(shè)施;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

　　第十四條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會，決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的重大事項，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。

　　一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行應(yīng)當由業(yè)主大會履行的職責。

　　第十五條　召開業(yè)主大會會議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見或者互聯(lián)網(wǎng)征求意見的形式。

　　采用互聯(lián)網(wǎng)形式召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當就業(yè)主大會表決事項，同時組織未參加互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主大會的業(yè)主進行集體討論或者書面征求意見，表決票數(shù)一并計算。

　　第十六條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主代表接受本小組業(yè)主的書面委托參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主小組推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，業(yè)主代表應(yīng)當在參加業(yè)主大會會議五日前，書面征求其所代表的業(yè)主意見并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。業(yè)主小組推選的業(yè)主代表應(yīng)當親自參加業(yè)主大會會議，不得轉(zhuǎn)委托他人。不能親自參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選。業(yè)主小組內(nèi)未委托業(yè)主代表參加業(yè)主大會的業(yè)主，有權(quán)自行參加業(yè)主大會。

　　第十七條　有下列情形之一的，建設(shè)單位或者提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在五日內(nèi)報告縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門：

　　(一)向首位業(yè)主交付物業(yè);

　　(二)已交付業(yè)主人數(shù)的比例達到百分之二十五;

　　(三)已交付業(yè)主人數(shù)的比例達到百分之五十;

　　(四)已交付的業(yè)主專有部分面積的比例達到百分之五十。

　　縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當及時將前款所列交付情況告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，實現(xiàn)信息共享。

　　符合《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在六十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上單數(shù)組成，由業(yè)主、建設(shè)單位和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府所派人員擔任。

　　籌備組應(yīng)當自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告，公告時間不得少于七日。

　　第十八條　建設(shè)單位應(yīng)當自業(yè)主大會籌備組成立之日起七日內(nèi)，向籌備組提供以下資料：

　　(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域證明;

　　(二)房屋以及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)規(guī)劃總平面圖或者建設(shè)工程設(shè)計總平面圖;

　　(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(七)依照法律、法規(guī)應(yīng)當提供的其他資料。

　　第十九條　籌備組應(yīng)當開展以下工作：

　　(一)確認業(yè)主身份、人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法和業(yè)主委員會工作規(guī)則;

　　(四)提出業(yè)主委員會委員、候補委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單;

　　(五)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款第三項規(guī)定的議事規(guī)則，應(yīng)當包括業(yè)主大會的議事方式、表決辦法，業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項。

　　籌備組應(yīng)當就本條第一款確定的事項，在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并以書面或者其他方式通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當予以復核并告知異議人復核結(jié)果。

　　籌備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。未能按期組織召開首次業(yè)主大會會議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組工作所需經(jīng)費，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府承擔。

　　第二十條　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補委員。

　　第二十一條　業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成。候補委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)確定，候補委員按照得票多少排序。業(yè)主委員會委員需要增補時，按照候補委員排序依次遞補。

　　業(yè)主為法人或者其他組織的，可以推薦本組織人員參選業(yè)主委員會委員、候補委員。

　　第二十二條　業(yè)主委員會委員、候補委員候選人通過下列渠道推薦：

　　(一)社區(qū)黨組織推薦;

　　(二)居民委員會、村民委員會推薦;

　　(三)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名推薦;

　　(四)業(yè)主自薦。

　　業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員、候補委員候選人產(chǎn)生辦法，從按照前款渠道推薦的人員中，確定首屆業(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單。

　　業(yè)主委員會換屆選舉時，由本屆業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主委員會委員、候補委員候選人產(chǎn)生辦法，從按照本條第一款渠道推薦的人員中，確定下屆業(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單。

　　鼓勵和支持業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員參選業(yè)主委員會委員、候補委員。

　　第二十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案：

　　(一)籌備組組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;

　　(二)業(yè)主大會會議決議;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)管理規(guī)約;

　　(五)業(yè)主委員會工作規(guī)則;

　　(六)業(yè)主委員會委員、候補委員名單和本人基本信息;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當自收到前款規(guī)定材料之日起十日內(nèi)，對符合規(guī)定的出具業(yè)主委員會備案證明和業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則，業(yè)主委員會委員、候補委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)書面告知縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

　　縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當及時將業(yè)主委員會備案情況以及本條第三款所列變更情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，實現(xiàn)信息共享。

　　第二十四條　業(yè)主委員會委員、候補委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會到期未進行換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉工作，原業(yè)主委員會不再履行職責。

　　第二十五條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動，履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)定期向業(yè)主大會報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促欠交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主限期交納;

　　(五)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施;

　　(七)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(八)組織籌集專項維修資金;

　　(九)組織業(yè)主委員會換屆和補選工作;

　　(十)完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

　　第二十六條　業(yè)主委員會委員、候補委員不得實施下列行為：

　　(一)侵占業(yè)主共有收益、廣場、綠地等業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(二)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費、車位租賃費、停車服務(wù)費，以及非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的財物;

　　(三)非法使用、轉(zhuǎn)讓或者泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息;

　　(四)損害業(yè)主共同利益的其他行為。

　　業(yè)主委員會委員、候補委員有前款規(guī)定行為之一的，或者有《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員情形的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員、候補委員資格;業(yè)主大會未作出決定，也未授權(quán)業(yè)主委員會作出決定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促業(yè)主委員會提請業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會委員、候補委員職務(wù)終止的，由業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。終止職務(wù)的業(yè)主委員會委員應(yīng)當在三日內(nèi)將其保管的物業(yè)管理有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會。

　　第二十七條　住宅小區(qū)有下列情形之一的，應(yīng)當成立物業(yè)管理委員會，作為臨時機構(gòu)履行物業(yè)管理職責：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

　　(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩次組織后仍未能成立的;

　　(三)未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩次組織或者指導后仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。

　　第二十八條　物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建，由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會以及建設(shè)單位等派員組成。

　　物業(yè)管理委員會由七人以上單數(shù)組成。其中，業(yè)主代表不少于二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會所派人員擔任，副主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名業(yè)主代表擔任。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自物業(yè)管理委員會成立之日起十個工作日內(nèi)，將成立情況書面告知縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，并將物業(yè)管理委員會成員名單在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第二十九條　物業(yè)管理委員會應(yīng)當依法履行職責，就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當推動成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會應(yīng)當自業(yè)主委員會依法選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理完畢財物和相關(guān)資料移交手續(xù)。完成移交手續(xù)后，物業(yè)管理委員會即行解散。

　　第四章　物業(yè)服務(wù)管理

　　第三十條　物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

　　(四)物業(yè)裝飾裝修秩序的維護;

　　(五)車輛行駛和停放秩序的維護;

　　(六)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

　　(七)物業(yè)使用中對禁止行為的制止、報告等義務(wù);

　　(八)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

　　(九)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(十)其他物業(yè)服務(wù)事項。

　　物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容和服務(wù)標準，按照合同約定。

　　物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　第三十一條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當分類建立和保管下列檔案和資料：

　　(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有部分經(jīng)營管理檔案;

　　(二)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄;

　　(三)住宅裝飾裝修管理資料;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)與供水、供電、垃圾清運等專業(yè)性服務(wù)組織簽訂的委托服務(wù)協(xié)議和代收協(xié)議;

　　(六)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當遵守下列規(guī)定：

　　(一)嚴格執(zhí)行國家、省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行消防、電梯等公共安全設(shè)施管理和維護的相關(guān)義務(wù)，消除安全隱患;

　　(四)建立物業(yè)服務(wù)事項突發(fā)事件的應(yīng)急處理機制和工作預案;

　　(五)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主關(guān)于改進和完善服務(wù)的意見和建議，化解物業(yè)糾紛;

　　(六)配合有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會開展環(huán)境衛(wèi)生、文明創(chuàng)建、志愿服務(wù)和物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

　　(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準;

　　(二)不按照規(guī)定實行明碼標價，超出政府指導價浮動幅度制定收費標準，低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)，采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準;

　　(三)強制或者變相強制服務(wù)并收費，違反有關(guān)規(guī)定以保證金、押金等形式變相收費;

　　(四)占用消防車作業(yè)場地，設(shè)置妨礙消防車通行的綠化或者障礙物，以亂堆亂放雜物、停放車輛等方式占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施;

　　(五)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(六)擅自拆除、損壞物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其設(shè)施設(shè)備;

　　(七)物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等;

　　(八)非法使用、轉(zhuǎn)讓或者泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息;

　　(九)采取停止或者限制供水、供電、供氣、供熱、通信以及利用電梯、門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)服務(wù)費;

　　(十)騷擾、恐嚇、威脅、侮辱、暴力侵害業(yè)主;

　　(十一)法律、法規(guī)禁止的其他情形。

　　第三十四條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將下列信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置或者通過互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段進行公示，并及時更新：

　　(一)物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的姓名、物業(yè)服務(wù)投訴電話、二十四小時值班電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)等級標準、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的收費服務(wù)項目、服務(wù)標準和收費標準;

　　(四)電梯、消防、監(jiān)控、門禁等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;

　　(五)公共收益收支清單和專項維修資金使用情況;

　　(六)與供水、供電、垃圾清運等專業(yè)性服務(wù)組織簽訂的委托服務(wù)協(xié)議和代收協(xié)議;

　　(七)存在轉(zhuǎn)供水、轉(zhuǎn)供電情況的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期公示水電損耗情況，到戶水電價，向供水、供電專業(yè)性服務(wù)組織交納水電費的憑證復印件;需退補水電費差額的，應(yīng)當公示退補周期和退補明細;

　　(八)房屋裝飾裝修以及使用過程中的注意事項;

　　(九)有關(guān)監(jiān)管部門和專業(yè)性服務(wù)組織的職責以及聯(lián)系方式;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定需要公示的其他信息。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在三日內(nèi)予以答復。

　　第三十五條　縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)人信用檔案，開展物業(yè)服務(wù)人信用評價。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人，需要了解物業(yè)服務(wù)人信用評價等級情況的，縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當如實提供。

　　第三十六條　業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人需要街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提供指導的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當提供相應(yīng)指導。

　　業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂七日前，應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，征求業(yè)主意見。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案?？h(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當將備案信息及時書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當與業(yè)主、業(yè)主委員會建立溝通協(xié)調(diào)機制，采取多種方式聽取業(yè)主、業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)的意見建議，至少每半年召開一次座談會，對合理的意見建議應(yīng)當采納，不予采納的應(yīng)當在七日內(nèi)予以答復并說明理由。

　　第三十八條　住宅物業(yè)服務(wù)費根據(jù)住宅的種類、特點以及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當實行政府指導價。

　　發(fā)展改革部門應(yīng)當會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，對實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)費標準，根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動等情況，每三年核定一次。

　　市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當制定普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標準，明確服務(wù)標準和服務(wù)內(nèi)容。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費時參考。

　　第三十九條　業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)服務(wù)費。

　　已經(jīng)竣工但是尚未出售的物業(yè)，或者已經(jīng)出售但是尚未向買受人交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位支付。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費的，從其約定。

　　物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

　　物業(yè)服務(wù)人違反規(guī)定或者約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕支付。

　　第四十條　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人有權(quán)催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者依據(jù)仲裁協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同中的仲裁條款申請仲裁。

　　第四十一條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)性服務(wù)組織應(yīng)當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。專業(yè)性服務(wù)組織、環(huán)衛(wèi)管理單位委托物業(yè)服務(wù)人代收費用的，應(yīng)當簽訂代收協(xié)議。

　　專業(yè)性服務(wù)組織、環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)人代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶和共用部分提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人不得借代收費用的便利向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)性服務(wù)組織、環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)性服務(wù)組織、環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

　　第四十二條　物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域時，業(yè)主仍未選聘新的物業(yè)服務(wù)人，也未作出自行管理決定的，由全體業(yè)主共同承擔管理責任。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當進行應(yīng)急管理，根據(jù)應(yīng)急管理的需要組織基本保潔、公共秩序維護等服務(wù)，至新的物業(yè)服務(wù)人入駐或者業(yè)主實施自行管理為止，相關(guān)費用由業(yè)主承擔。各相關(guān)職能部門以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)性服務(wù)組織應(yīng)當予以配合。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第四十三條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當合理、安全、文明使用物業(yè)，不得有下列行為：

　　(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;

　　(二)違反規(guī)定裝飾裝修;

　　(三)在室內(nèi)或者建筑物內(nèi)的公共門廳、樓梯間、疏散通道、安全出口停放電動車或者為電動車(電瓶)充電，用電梯轎廂運載電動車(電瓶)上樓，或者飛線充電;

　　(四)在室內(nèi)、地下室、建筑物底部或者架空層設(shè)置無法與其他部位進行防火分隔的電動車充電設(shè)施;

　　(五)違反規(guī)劃建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物;

　　(六)亂搭亂建或者破壞、擅自改變房屋外墻外觀;

　　(七)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場地;

　　(八)設(shè)置隔離樁、地鎖、石墩、柵欄等障礙物圈占物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;

　　(十)占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備堆放雜物;

　　(十一)占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施種植蔬菜、果樹以及其他農(nóng)作物;

　　(十二)擅自利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動;

　　(十三)隨意傾倒垃圾、雜物等;

　　(十四)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十五)擅自安裝、改裝、拆除戶內(nèi)燃氣設(shè)施和燃氣計量裝置;

　　(十六)違反規(guī)定儲存爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)，制造噪聲干擾他人正常生活;

　　(十七)從建筑物中向外拋擲物品;

　　(十八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

　　(十九)排放有毒、有害物質(zhì);

　　(二十)本條例第三十三條第四項規(guī)定的行為;

　　(二十一)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失;物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

　　第四十四條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。尚未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位應(yīng)當出租。車位、車庫租賃費的標準按照政府指導價格確定。

　　建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當每季度將車位、車庫出售、出租的情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。

　　規(guī)劃車位、車庫尚未充分利用的，不得設(shè)置規(guī)劃以外的車位。規(guī)劃車位、車庫不足的，可以利用業(yè)主共用的道路或者其他公共場地增設(shè)業(yè)主共有的車位。車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定，但是不得侵害業(yè)主合法權(quán)益和共同利益，不得影響道路通行，不得違反消防安全要求。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)未設(shè)置車輛集中充電設(shè)施或者車輛集中充電設(shè)施不足的，已經(jīng)成立業(yè)主大會的經(jīng)業(yè)主大會同意，尚未成立業(yè)主大會的經(jīng)業(yè)主共同決定，可以利用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地增設(shè)車輛集中充電設(shè)施，但不得影響道路通行，不得違反消防安全要求。按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。

　　發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、城市管理(綜合行政執(zhí)法)、消防救援、公安機關(guān)交通管理等部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)增設(shè)車位、車輛集中充電設(shè)施等工作的指導。

　　第四十五條　物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。

　　業(yè)主專有部分的物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護、消除危險，相鄰業(yè)主應(yīng)當提供便利。業(yè)主和物業(yè)使用人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，可以由物業(yè)服務(wù)人代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔。

　　業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當書面告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏電、漏氣等事故的發(fā)生。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人就專有部分進行養(yǎng)護、維修、管理的，應(yīng)當按照約定支付費用。

　　第四十六條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當設(shè)置明顯的警示標志，采取具體防范措施，及時告知業(yè)主委員會，并向有關(guān)部門報告。

　　電梯、區(qū)域鍋爐等業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)性服務(wù)組織負責維護、保養(yǎng)。

　　第四十七條　住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項維修資金。

　　已經(jīng)竣工但是尚未出售的住宅物業(yè)，由建設(shè)單位交存首期專項維修資金。

　　申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當及時辦理專項維修資金戶名變更手續(xù)。

　　第四十八條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以應(yīng)急使用專項維修資金：

　　(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞;

　　(二)電梯故障;

　　(三)消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，存在火災(zāi)隱患;

　　(四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動;

　　(五)玻璃幕墻炸裂;

　　(六)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

　　(七)地下車庫以及其他地下公共空間雨水倒灌;

　　(八)其它危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全，需要實施應(yīng)急維修、更新和改造的緊急情況。

　　前款規(guī)定的應(yīng)急維修情形出現(xiàn)時，物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當立即報告業(yè)主委員會，經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人共同現(xiàn)場查驗、確認后立即組織維修;未成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當立即向居民委員會或者村民委員會報告，經(jīng)相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人、居民委員會或者村民委員會共同現(xiàn)場查驗、確認后立即組織維修。

　　第四十九條　出現(xiàn)應(yīng)急維修情形，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人未及時維修、更新和改造的，居民委員會、村民委員會應(yīng)當督促其限期完成;逾期仍未進行維修、更新和改造的，縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以組織維修、更新和改造。應(yīng)急維修、更新和改造所需費用在專項維修資金中列支。

　　第五十條　下列費用不得從專項維修資金中列支：

　　(一)依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;

　　(二)依法應(yīng)當由相關(guān)專業(yè)性服務(wù)組織承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仍O(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護費用;

　　(三)依法應(yīng)當由侵權(quán)人承擔的人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用;

　　(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)人承擔的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

　　第五十一條　利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分設(shè)置廣告、進行租賃或者從事其他經(jīng)營活動產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有收益資金的處分由業(yè)主共同決定。

　　物業(yè)服務(wù)人代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的，不得挪作他用。物業(yè)服務(wù)人對前款所列各項收益，應(yīng)當單獨列賬，獨立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。收益資金由業(yè)主委員會管理的，應(yīng)當接受居民委員會、村民委員會的監(jiān)督。收益資金收支賬目應(yīng)當接受業(yè)主監(jiān)督，每季度在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示一次，第四季度應(yīng)當將本年度收支賬目一并公示，公示時間不得少于三十日。

　　第五十二條　業(yè)主對專項維修資金，利用業(yè)主共有部分進行經(jīng)營產(chǎn)生的廣告費、車位場地使用費等收益資金以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財務(wù)賬簿。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。

　　第六章　舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第五十三條　市、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用，但是配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

　　舊住宅區(qū)的范圍，由市、縣(市、區(qū))人民政府劃定。

　　第五十四條　舊住宅區(qū)未成立業(yè)主大會或者未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當采取措施，鼓勵、支持和推進其依法召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。舊住宅區(qū)依法產(chǎn)生業(yè)主委員會并且能夠正常履行職責的，優(yōu)先進行改造整治。

　　舊住宅區(qū)存在本條例第二十七條規(guī)定情形，未成立業(yè)主大會或者未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當按照本條例相關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理委員會。

　　第五十五條　舊住宅區(qū)可以采取招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)人，也可以采取協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以接受舊住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主的委托，將兩個或者兩個以上舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)事項打包為一個項目，采取招標或者協(xié)議方式確定同一物業(yè)服務(wù)人接管。

　　無法選聘物業(yè)服務(wù)人或者開展自行管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織基本保潔、公共秩序維護等服務(wù)，所需費用由業(yè)主承擔。

　　第五十六條　未交納專項維修資金或者專項維修資金不足的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定交納或者續(xù)交。

　　物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。

　　業(yè)主委員會負責催交專項維修資金。

　　第七章　監(jiān)督管理

　　第五十七條　市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責：

　　(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策;

　　(二)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施;

　　(三)制定物業(yè)服務(wù)相關(guān)標準、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同以及承接查驗協(xié)議等的示范文本;

　　(四)指導和監(jiān)督縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作;

　　(五)指導和監(jiān)督本市專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(六)建立業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會委員培訓制度;

　　(七)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)，供物業(yè)管理各方免費使用;

　　(八)指導行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范;

　　(九)依法履行物業(yè)服務(wù)其他監(jiān)督管理職責。

　　縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責：

　　(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策;

　　(二)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)活動;

　　(三)指導、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(四)組織開展轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會委員的培訓活動;

　　(五)指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作;

　　(六)依法履行物業(yè)服務(wù)其他監(jiān)督管理職責。

　　市、縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責依法對本條例第三十三條第一項、第五項至第九項，第四十三條第一款第一項、第二項、第七項至第十二項規(guī)定的違法行為進行查處。

　　第五十八條　市、縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當加強以下工作：

　　(一)對物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進行監(jiān)督檢查，記入物業(yè)服務(wù)人信用檔案，進行信用評價;

　　(二)建立與不動產(chǎn)登記部門的信息共享機制。提示物業(yè)買受人在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，可以核查該物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金和相關(guān)分攤費用交納情況，并為信息核查提供便利;

　　(三)加強對物業(yè)管理的監(jiān)督、檢查、指導、考核，完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系，依法查處違規(guī)招標投標、挪用專項維修資金、擅自處分業(yè)主共有部分等違法行為。

　　第五十九條　市、縣(市、區(qū))人民政府下列部門按照各自職責，負責物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)以下監(jiān)督管理工作：

　　(一)發(fā)展改革部門負責制定和調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準，負責職責范圍內(nèi)電力行業(yè)管理和監(jiān)督;

　　(二)公安機關(guān)負責對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人防、物防、技防設(shè)施建設(shè)進行指導、監(jiān)督，依法對本條例第三十三條第十項、第四十三條第一款第十六項、第十七項規(guī)定的違法行為進行查處;

　　(三)民政部門協(xié)助社會工作部門，監(jiān)督居民委員會、村民委員會指導無物業(yè)服務(wù)的舊住宅區(qū)進行自治管理;

　　(四)司法行政部門負責指導物業(yè)糾紛人民調(diào)解工作;

　　(五)財政部門負責對專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督;

　　(六)審計部門負責專項維修資金管理和使用的監(jiān)督檢查;

　　(七)自然資源和規(guī)劃部門負責物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃變更的管理，協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分;

　　(八)生態(tài)環(huán)境部門負責監(jiān)督物業(yè)服務(wù)區(qū)域及其周邊污染源的治理，依法對本條例第四十三條第一款第十九項規(guī)定的違法行為進行查處;

　　(九)衛(wèi)生健康部門負責物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)傳染病防治工作，負責生活飲用水檢驗檢測點的檢驗、檢測等工作;

　　(十)應(yīng)急管理部門負責對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全生產(chǎn)以及防災(zāi)、減災(zāi)、救災(zāi)等應(yīng)急救援工作的指導、監(jiān)督;

　　(十一)市場監(jiān)督管理部門負責對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)營活動、特種設(shè)備安全運營以及物業(yè)服務(wù)費收取等進行監(jiān)督管理，依法對本條例第三十三條第二項、第三項規(guī)定的違法行為進行查處;

　　(十二)城市管理(綜合行政執(zhí)法)部門負責供水、供氣、供熱等專業(yè)性服務(wù)組織在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)開展經(jīng)營活動的監(jiān)督指導，依法對本條例第四十三條第一款第五項、第六項、第十三項至第十五項規(guī)定的違法行為進行查處。

　　消防救援機構(gòu)、公安派出所應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)消防管理工作的指導、監(jiān)督，依法對本條例第三十三條第四項，第四十三條第一款第三項、第二十項規(guī)定的情形加強日常監(jiān)督檢查。消防救援機構(gòu)依法對本條例第三十三條第四項，第四十三條第一款第三項、第二十項規(guī)定的違法行為進行處罰。

　　違反本條例第四十三條第一款第十八項規(guī)定飼養(yǎng)動物的，由市、縣(市、區(qū))人民政府城市管理(綜合行政執(zhí)法)部門依法處罰，但是依據(jù)《聊城市養(yǎng)犬管理條例》規(guī)定應(yīng)當由公安機關(guān)查處的除外。

　　市、縣(市、區(qū))人民政府可以根據(jù)實際需要依法對有關(guān)部門應(yīng)當承擔的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理職責進行調(diào)整，并可以根據(jù)工作需要組織住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理(綜合行政執(zhí)法)、公安、消防救援、市場監(jiān)督管理等部門對物業(yè)管理中出現(xiàn)的突出問題開展聯(lián)合執(zhí)法。

　　第六十條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行下列職責：

　　(一)組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉、換屆和物業(yè)管理委員會的組建;

　　(二)指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責;

　　(三)指導、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管;

　　(四)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，指導、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)糾紛;

　　(五)依法履行其他物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理職責。

　　未成立業(yè)主大會，發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時處理。

　　第六十一條　居民委員會、村民委員會履行下列職責：

　　(一)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作;

　　(二)指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展自治管理，就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會了解情況，引導其規(guī)范運作;

　　(三)指導、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)糾紛;

　　(四)依法履行物業(yè)服務(wù)其他監(jiān)督管理職責。

　　第六十二條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)性服務(wù)組織，應(yīng)當承擔由其運營管理的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新責任。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)性服務(wù)組織應(yīng)當配合縣(市、區(qū))人民政府對舊住宅區(qū)采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量、分戶控制。

　　第六十三條　市、縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、消防救援、市場監(jiān)督管理、城市管理(綜合行政執(zhí)法)等有關(guān)部門，應(yīng)當建立違法行為投訴、舉報受理制度，并公布投訴、舉報渠道和聯(lián)系方式。

　　有關(guān)部門接到投訴、舉報應(yīng)當即時登記，屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應(yīng)當及時處理，并在五個工作日內(nèi)予以回復;不屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應(yīng)當及時移交給有相關(guān)職權(quán)的部門;接受移交的部門對管理職責有異議的，由所在市、縣(市、區(qū))人民政府指定管理部門，不得再自行移交。

　　行政執(zhí)法單位需要進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域開展執(zhí)法活動的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當予以配合。

　　第八章　法律責任

　　第六十四條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和山東省地方性法規(guī)已經(jīng)規(guī)定法律責任的，適用其規(guī)定。

　　第六十五條　建設(shè)單位違反本條例第十條第三款規(guī)定，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房的，由縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十六條　物業(yè)服務(wù)人違反本條例第十條第五款規(guī)定，未按規(guī)定將物業(yè)承接查驗結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示的，由縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十七條　違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會屆滿后或者業(yè)主委員會委員職務(wù)終止后不按時移交有關(guān)資料、財物和印章的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。移交過程中出現(xiàn)違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。

　　第六十八條　住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他相關(guān)行政主管部門的工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關(guān)監(jiān)督管理職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章　附　　則

　　第六十九條　本條例自2021年3月1日起施行。