一、「河南勝訴案例」代簽的補(bǔ)償安置協(xié)議確認(rèn)無(wú)效！

案件事實(shí)

張明康在河南焦作的一個(gè)村里有一塊土地。2012年9月，當(dāng)?shù)厥姓鞒觥墩魇胀恋仡A(yù)公告》，擬征收包括張明康在內(nèi)的集體土地。隨后，自規(guī)局出具《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》，當(dāng)時(shí)的村委會(huì)主任與三名村民代表在調(diào)查確認(rèn)表上簽了字，該調(diào)查表中顯示征收農(nóng)用地及建設(shè)用地、未利用地共 9.1376 公頃。接著，市政府作出《社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)意見(jiàn)》，評(píng)估認(rèn)為社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)程度較小，并作出《人民政府?dāng)M征地補(bǔ)償安置公告》。

2021年10月，自規(guī)局作出《征地聽(tīng)證告知書(shū)》，告知張明康等被征地農(nóng)戶應(yīng)自張貼之日起5個(gè)工作日內(nèi)提出書(shū)面申請(qǐng)，并于同日送達(dá)村委會(huì)。次月，鎮(zhèn)政府受市政府委托與村委會(huì)簽訂了《土地補(bǔ)償安置協(xié)議》，見(jiàn)證方為市自規(guī)局，并對(duì)土地補(bǔ)償安置費(fèi)、青苗及附著物補(bǔ)償費(fèi)用、付款方式及甲乙雙方的義務(wù)等作出了約定。該協(xié)議由甲方、乙方法定代表人簽字并加蓋公章，村民小組代表及見(jiàn)證方簽字確認(rèn)。幾日后，原村委會(huì)主任及18名群眾代表對(duì)市自然資源和規(guī)劃局出具《放棄征地聽(tīng)證證明》，不要求進(jìn)行聽(tīng)證。

市政府沒(méi)有經(jīng)過(guò)民主同意，委托鎮(zhèn)政府與村委會(huì)簽訂《土地補(bǔ)償安置協(xié)議》，還處分了他們所有的青苗及附著物補(bǔ)償費(fèi)用，張明康等11人氣不打一處來(lái)，但又不知道此事如何入手，便一致商量委托專業(yè)律師來(lái)解決。

“我倒是很推薦一家律所，就是北京京康律師事務(wù)所，這家律所專注打行政官司，每天都會(huì)開(kāi)公益直播，你們也去了解一些”，人群中有一個(gè)聲音說(shuō)道。張明康經(jīng)過(guò)一番了解，決定委托京康律所史西寧律師團(tuán)隊(duì)張?jiān)破铰蓭煷泶税浮?/p>

京康律師庭審風(fēng)采

張律師仔細(xì)研究案件，提出一套方案，得到大家的認(rèn)可，隨后一紙?jiān)V狀遞交法院。一審法院認(rèn)為。鎮(zhèn)政府與村委會(huì)于2021年11月簽訂的《土地補(bǔ)償安置協(xié)議》存在重大明顯違法且違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。

此時(shí)，大家信心滿滿，相信張?jiān)破铰蓭?、相信京康律所?/p>

庭審過(guò)程中，市政府、村委會(huì)、鎮(zhèn)政府及自規(guī)局答辯稱，案涉補(bǔ)償安置協(xié)議不包含11名上訴人的地塊，也未損害上訴人的合法權(quán)益，上訴人不是本案適格原告。

對(duì)此，張律師指出，人民法院在審理行政協(xié)議效力認(rèn)定案件時(shí)，既要根據(jù)行政訴訟法及相關(guān)司法解釋規(guī)定的無(wú)效情形進(jìn)行審查，還要遵從相關(guān)民事法律規(guī)范對(duì)于合同效力認(rèn)定的規(guī)定。根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》第二十四條第一款第八項(xiàng)、第二款規(guī)定，處分村集體財(cái)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定或者由村民會(huì)議授權(quán)村民代表會(huì)議討論決定。本案中，上訴人張明康等11人作為本村村民，在該村有承包地，是該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，案涉補(bǔ)償安置協(xié)議損害了上訴人的合法權(quán)益，故上訴人提起本案訴訟主體適格。如果被上訴人對(duì)上訴人的訴訟資格有異議，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。

幾個(gè)被上訴人當(dāng)然拿不出證據(jù)，只好在張律師的據(jù)理力爭(zhēng)下節(jié)節(jié)敗退。二審法院采納了張律師的代理意見(jiàn)，判決撤銷一審法院關(guān)于駁回張明康等11人起訴的裁定。（文中除代理律師外，其他人物均為化名）

史主任提醒

拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng)，需要全面專業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問(wèn)題的時(shí)候不妨問(wèn)問(wèn)律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。

二、拆遷安置協(xié)議無(wú)效情形

1、被拆遷人委托他人處理拆遷，被委托人如果沒(méi)有按照委托人要求簽訂拆遷協(xié)議的無(wú)效。被委托人轉(zhuǎn)委托無(wú)效，由于拆遷安置過(guò)程不是法律規(guī)定的緊急情況，若是轉(zhuǎn)委托也必須征得當(dāng)事人的書(shū)面同意。

2、拆遷人的拆遷許可被撤銷，拆遷協(xié)議無(wú)效。

3、拆遷人未按法定程序告知被拆遷人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

4、拆遷公司未按照規(guī)定告知被拆遷人此次拆遷的補(bǔ)償形式或未按照規(guī)定程序?qū)Ψ课莸闹刂脙r(jià)格進(jìn)行評(píng)估，則被拆遷人無(wú)法得知房屋重置價(jià)格的真實(shí)情況，均應(yīng)視為拆遷公司故意虛假告知或故意隱瞞房屋重置價(jià)格作價(jià)的法律規(guī)定，因此簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

5、部分產(chǎn)權(quán)人簽字的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議效力

6、如果被拆遷房屋為共有產(chǎn)權(quán)房屋，那么簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》的主體應(yīng)當(dāng)是全體產(chǎn)權(quán)人。如果部分產(chǎn)權(quán)人代理其他產(chǎn)權(quán)人簽字，應(yīng)當(dāng)由合法有效的授權(quán)委托書(shū)。

7、如果委托關(guān)系不是有效的，那么這份協(xié)議效力待定，其他部分產(chǎn)權(quán)人可以起訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效。

8、如果協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)或者賠償損失，對(duì)被拆遷人提出的要求安置的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持，法院應(yīng)當(dāng)要求拆遷人提供相應(yīng)房源。如果沒(méi)有房源的，可視情況參照貨幣補(bǔ)償?shù)恼吲袥Q貨幣安置。

9、不具備拆遷民事權(quán)利能力的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷協(xié)議無(wú)效；拆遷人與其他不在拆遷范圍內(nèi)的當(dāng)事人訂立的拆遷協(xié)議為無(wú)效。

10、被拆遷人是無(wú)民事行為能力人，或者被拆遷人是限制行為能力人，其與拆遷人對(duì)方所訂立的拆遷協(xié)議為無(wú)效。

11、代理人超越代理權(quán)限或者無(wú)代理權(quán)限所簽訂的拆遷協(xié)議無(wú)效。

12、拆遷協(xié)議違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

13、被拆遷房屋為共有產(chǎn)，拆遷人和部分共有產(chǎn)人簽訂協(xié)議，或部分共有產(chǎn)人以其余共有產(chǎn)人的被委托人身份簽約，其余共有產(chǎn)人要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效，經(jīng)審查委托關(guān)系不能成立的，應(yīng)予支持；部分共有產(chǎn)人以個(gè)人名義簽約，并保證承擔(dān)法律后果，但無(wú)證據(jù)證明其他共有產(chǎn)人同意，其他共有產(chǎn)人要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效并予以安置的，應(yīng)予支持。

14、人民法院判決確認(rèn)協(xié)議無(wú)效的，應(yīng)同時(shí)判令返還財(cái)產(chǎn)或賠償損失，對(duì)被拆遷人提出要求安置訴訟請(qǐng)求判決支持的，應(yīng)要求拆遷人提供相應(yīng)房源，如拆遷人無(wú)房源的，可視情況參照貨幣化安置的有關(guān)政策規(guī)定，判決貨幣安置。對(duì)按規(guī)定可回搬安置，但拆遷人又無(wú)法提供房源的，可參照回搬地區(qū)的同類房屋，判決貨幣安置。

15、拆遷安置協(xié)議合法有效，但由于拆遷人的原因，致拆遷協(xié)議安置房源無(wú)法落實(shí)，應(yīng)判令拆遷人另行提供房源安置或支付同等價(jià)值的貨幣。

三、他人代簽的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，有沒(méi)有效

關(guān)于他人代簽的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的效力問(wèn)題，要分情況看待。

（一）委托他人代簽

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約束拆遷人與被拆遷人的，拆遷補(bǔ)償?shù)闹苯尤耸欠课菟袡?quán)人（即被拆遷人），正常情況下，在拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)上簽字的人應(yīng)為被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人。如果出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人無(wú)法親自簽字的情形，其可以出具授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)委托他人代簽。這種明確委托他人代簽的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，是有效的。

（二）他人私自代簽

有些時(shí)候拆遷方為了追求拆遷速度，就直接拿著補(bǔ)償協(xié)議讓被拆遷人的親屬代簽，會(huì)出現(xiàn)父宅拆遷而子女代簽或者子女房屋而父母代簽的情形。在實(shí)踐中，也會(huì)出現(xiàn)夫妻已離婚，另一方私自代簽的情況。以上這些私自代簽的行為，代簽人并無(wú)代理權(quán)。由此可見(jiàn)，他人私自代簽拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，未經(jīng)被拆遷人追認(rèn)的，協(xié)議無(wú)效。

行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。相對(duì)人可以催告被代理人自收到通知之日起一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實(shí)施的行為被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，善意相對(duì)人有權(quán)請(qǐng)求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請(qǐng)求行為人賠償，但是賠償?shù)姆秶坏贸^(guò)被代理人追認(rèn)時(shí)相對(duì)人所能獲得的利益。相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無(wú)權(quán)代理的，相對(duì)人和行為人按照各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

一、征收方威脅不搬遷要強(qiáng)拆拆遷戶應(yīng)該相信嗎

征收方威脅不搬遷就要強(qiáng)拆的，要看拆遷是否合法，如果合法的，是可以強(qiáng)制拆遷的，如果符合的，被拆遷人要做好準(zhǔn)備，以免自己利益受侵害?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

二、拆遷補(bǔ)償協(xié)議是否須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證

需要經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證。拆遷依法實(shí)施行政代管的房屋，由拆遷人按法律規(guī)定給予補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償金和住房改善費(fèi)或補(bǔ)償?shù)姆课萦煞慨a(chǎn)行政主管部門(mén)代管。拆遷補(bǔ)償協(xié)議須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理房屋的證據(jù)保全公證。被拆遷所有人下落不明又無(wú)合法代理人的房屋，可比照法律規(guī)定辦理。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-「河南勝訴案例」代簽的補(bǔ)償安置協(xié)議確認(rèn)無(wú)效！，