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拆遷評(píng)估環(huán)節(jié)不注意，一不留神就會(huì)損失幾百萬！

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    2023-08-25 09:22:01

  • 作者：

    圣運(yùn)律師

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遇到拆遷時(shí)，很多被征收老百姓最關(guān)注的肯定是拆遷補(bǔ)償款，但是多數(shù)只關(guān)注補(bǔ)償?shù)亩嗌?，并不關(guān)注補(bǔ)償高低是怎么來的，其實(shí)決定補(bǔ)償高低的環(huán)節(jié)就是評(píng)估環(huán)節(jié)，可以說評(píng)估環(huán)節(jié)直接決定補(bǔ)償多少。今天，圣運(yùn)律師事務(wù)所律師結(jié)合相關(guān)案例給大家詳細(xì)解讀，如何初查報(bào)告中的違法點(diǎn)。

拆遷評(píng)估環(huán)節(jié)不注意，一不留神就會(huì)損失幾百萬！

遇到拆遷時(shí)，很多被征收老百姓最關(guān)注的肯定是拆遷補(bǔ)償款，但是多數(shù)只關(guān)注補(bǔ)償?shù)亩嗌?，并不關(guān)注補(bǔ)償高低是怎么來的，其實(shí)決定補(bǔ)償高低的環(huán)節(jié)就是評(píng)估環(huán)節(jié)，可以說評(píng)估環(huán)節(jié)直接決定補(bǔ)償多少。今天，圣運(yùn)律師事務(wù)所律師結(jié)合相關(guān)案例給大家詳細(xì)解讀，如何初查報(bào)告中的違法點(diǎn)。
 
評(píng)估報(bào)告的常見審查要點(diǎn)
 
一份缺乏客觀性、公正性的評(píng)估報(bào)告，不能作為訴訟中爭議補(bǔ)償決定的合法依據(jù)。圣運(yùn)拆遷律師結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為大家總結(jié)需要關(guān)注的內(nèi)容審查：
 
第一，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，是否是有被征收人的參與；
第二，房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師是否已經(jīng)有相關(guān)評(píng)估資質(zhì)；
第三，評(píng)估作業(yè)程序是否恰當(dāng)；
第四，評(píng)估報(bào)告的估價(jià)事項(xiàng)是否全面，準(zhǔn)確；
第五，評(píng)估方法和評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否適當(dāng)。
 

評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定是否合法
 
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是否嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條的規(guī)定確定。房屋征收部門不應(yīng)當(dāng)內(nèi)定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，或?yàn)榱颂岣哒魇招氏蘅s被征收人主動(dòng)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)公開進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)布，接受符合相應(yīng)資質(zhì)條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名并進(jìn)行審核，然后組織被征收人協(xié)商、投票或以搖號(hào)方式選定估價(jià)機(jī)構(gòu)。
 
在圣運(yùn)律師代理的湖北武漢拆遷案例中，就出現(xiàn)類似的問題，區(qū)政府限定了被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的范圍只能是注冊地在武漢市轄區(qū)范圍內(nèi)，且《房屋征收價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)征求意見表》只列舉了3家評(píng)估機(jī)構(gòu)，屬于變相內(nèi)部指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的不客觀、不公正、不合理。
 
 
二、報(bào)告做出程序違法
 
《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》對(duì)房屋評(píng)估程序進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定。大體程序分為以下幾步：選定評(píng)估機(jī)構(gòu)→房屋征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)→房屋征收部門調(diào)查明確評(píng)估對(duì)象→向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況→估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘→初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示→申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。
 
評(píng)估報(bào)告是否規(guī)范。評(píng)估報(bào)告必須客觀載明評(píng)估的情況，這不必多說。另外，評(píng)估報(bào)告還必須有兩名以上的評(píng)估師親筆簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。如果不符合上述要件，拆遷戶可以提出質(zhì)疑。
 
評(píng)估程序的不規(guī)范，或直接導(dǎo)致補(bǔ)償款過低。圣運(yùn)律師代理過河南的一起類似案例，鄒先生的補(bǔ)償款數(shù)額過低，經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告存在明顯違法之處，法律明確規(guī)定了評(píng)估公司的選擇應(yīng)當(dāng)由被征收人參與，連征收項(xiàng)目都不完全知情的鄒先生，也根本沒有參與過評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，就這樣草率作出的評(píng)估結(jié)果自然與鄒先生的商鋪實(shí)情不符。
 
于是鄒先生在律師幫助下重新評(píng)估。經(jīng)過協(xié)商，鄒先生得到了750平的商鋪及60萬的經(jīng)營損失補(bǔ)償，折合人民幣800余萬元。
 
 
三、評(píng)估報(bào)告是否過期
 
看評(píng)估報(bào)告中有無注明評(píng)估報(bào)告的有效期，對(duì)此法律并無明確規(guī)定，有效期各地不一，但是評(píng)估報(bào)告中必須有該內(nèi)容。實(shí)踐中，有效期限一般為一年。參考中華人民共和國建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。也就是說，市、縣級(jí)人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定，以保障被征收人獲得公平補(bǔ)償。
 
在圣運(yùn)律師代理的湖南一起案例中，就指出評(píng)估報(bào)告的時(shí)間點(diǎn)太早的問題，案件中時(shí)隔兩年多法院作出補(bǔ)償決定時(shí)，價(jià)格因素可能有變化，法院對(duì)此應(yīng)作出合理解釋。案件上訴至湖南高院后，征收部門馬上找到姜女士協(xié)商，最后達(dá)成協(xié)議，當(dāng)事人選擇全貨幣補(bǔ)償，一共補(bǔ)償近七百萬元目前補(bǔ)償款已全部落實(shí)。
 
 
四、評(píng)估中是否進(jìn)行實(shí)地勘察
 
評(píng)估人員要對(duì)房屋情況進(jìn)行實(shí)際調(diào)查、勘驗(yàn)。實(shí)踐中，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了節(jié)省時(shí)間、成本，往往只根據(jù)相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)資料確定房屋面積。但是，有些房屋的登記面積與實(shí)際面積并不相符，未經(jīng)登記的面積，并不一定沒有補(bǔ)償，不進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、勘驗(yàn)，作出的評(píng)估結(jié)論是存疑的。
 

四、評(píng)估方法是否合理
 
總的來講，估價(jià)師會(huì)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對(duì)市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。
 
在拆遷過程中，大部分評(píng)估使用的是市場評(píng)估法。因此，大家可以根據(jù)同地段類似房地產(chǎn)的市場價(jià)來衡量一下自己的房屋價(jià)值。
 
 
五、評(píng)估報(bào)告應(yīng)有什么內(nèi)容是否完備
 
有朋友在拆遷時(shí)，只收到了拆遷辦或者房屋征收部門給的一張?jiān)u估單，可能就一頁紙或者是兩頁紙。大家注意，這樣的單子本身不是評(píng)估報(bào)告。正規(guī)的評(píng)估報(bào)告有一本書這么厚，是與評(píng)估單非常不同的。
 
完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：1封面;2目錄;3致委托方函;4估價(jià)師聲明;5估價(jià)的假設(shè)和限制條件;6估價(jià)結(jié)果報(bào)告;7估價(jià)技術(shù)報(bào)告;8附件。
 
 
評(píng)估報(bào)告的估價(jià)事項(xiàng)是否全面、準(zhǔn)確，尤其是對(duì)房屋、土地面積，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋用途等基本情況的認(rèn)定
 
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