房屋拆遷人維權(quán)

被拆遷人如何根據(jù)相關(guān)法律維護(hù)合法權(quán)利

房屋征收(拆遷)決定是由區(qū)縣人民政府做出的，房屋征收補(bǔ)償(拆遷補(bǔ)償安置)方案也是由區(qū)縣人民政府?dāng)M定的，但這不意味著被征收人(被拆遷人)就只能被動(dòng)接受，無所作為。根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院第590號(hào)令)和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》(人民政府第71號(hào)文)的有關(guān)規(guī)定，被征收人可以對(duì)征收的合法性和必要性(是否需要征收)以及征收補(bǔ)償方案的合理性提出自己的意見，在因舊城區(qū)改造而征收房屋時(shí)，被征收人甚至可以透過投票的方式對(duì)征收決定及征收補(bǔ)償方案予以否定。本質(zhì)上，這是被征收人的權(quán)利救濟(jì)行為。根據(jù)我們的觀察，被征收人能否積極地行使自己的知情權(quán)和建議權(quán)，甚至在必要的情況下訴諸法律，在很大程度上影響著征收方案的最后確定，當(dāng)然，這對(duì)于維護(hù)被征收人的合法權(quán)益無疑是十分重要的。

一、積極參與征收方案的制定過程，充分表達(dá)個(gè)人意見

按照《國(guó)有土地上分為征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第十五條之規(guī)定，區(qū)(縣)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案(房屋拆遷補(bǔ)償安置方案)進(jìn)行論證并在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意見。征求意見期限不得少于30日。其中，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，區(qū)(縣)人民政府還應(yīng)當(dāng)組織由被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會(huì)。

拆遷律師認(rèn)為，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，被征收人的意見表達(dá)至關(guān)重要，因?yàn)榇藭r(shí)的征收補(bǔ)償方案還僅僅是“草案”，還未最終確定，《細(xì)則》之所以作出如此規(guī)定正是要“試探”被征收人的反應(yīng)，聽取被征收人的意見，因而被征收人的意見也最容易被接受和吸收。

二、積極參與舊城改造中的“兩輪征詢”，用“投票權(quán)”來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

“新拆遷條例”對(duì)舊城改造設(shè)置了特別程序，即是“兩輪征詢制”?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：“因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。”這是對(duì)舊城改造的前置性程序，如果同意征收的人數(shù)比例在百分之九十以下，則舊城改造不能進(jìn)行?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第二十一條同時(shí)規(guī)定：“因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效;在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)(縣)人民政府規(guī)定，但不得低于80%?！边@一規(guī)定又在征收房屋的過程中充分保障了被征收人的表達(dá)權(quán)。

需要強(qiáng)調(diào)指出的是，“兩輪征詢制”正是從試點(diǎn)然后被“新拆遷條例”接納的，因此，在舊城改造中實(shí)施“兩輪征詢”已經(jīng)是駕輕就熟的操作程序。

三、慎重選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，積極行使對(duì)評(píng)估結(jié)果的“異議權(quán)”

在“新拆遷條例”沒有正式頒布實(shí)施之前，房屋拆遷中依然實(shí)行了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的“票選”，“新拆遷條例”延續(xù)了這一做法?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以由房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)予以公告?！辫b于評(píng)估結(jié)果對(duì)被征收人的重要性，拆遷律師團(tuán)隊(duì)建議被征收人一定要積極而慎重地參與到評(píng)估機(jī)構(gòu)的“票選”過程中，以選擇那些管理規(guī)范，資質(zhì)優(yōu)異的評(píng)估機(jī)構(gòu)。同時(shí)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條第三款規(guī)定：“被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定”。這樣的規(guī)定，從結(jié)果上賦予了被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議權(quán)。根據(jù)拆遷律師團(tuán)隊(duì)的觀察，這樣的異議通常都是有效果，有收益的。

四、被征收人有提起行政訴訟和行政復(fù)議的權(quán)利。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第二十二條規(guī)定：“被征收人、公有房屋承租人對(duì)區(qū)(縣)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟?！蔽覀兊睦斫馐?，這一權(quán)利是對(duì)被征收人個(gè)體而言，無論是基于公共利益的房屋征收(房屋拆遷)還是舊城改造，被征收人都可以在法定時(shí)間被提起。按照《行政訴訟法》和《行政復(fù)議法》的有關(guān)規(guī)定，提起行政復(fù)議的期限是自知道該行政行為的兩個(gè)月內(nèi)提出，提起行政訴訟的期限是自知道該行政行為的三個(gè)月內(nèi)提出。至于是要提起行政復(fù)議還是提起行政訴訟，一般來講被征收人是有選擇權(quán)的。當(dāng)然，區(qū)縣政府在進(jìn)行房屋征收公告時(shí)應(yīng)該告知被征收人提起行政復(fù)議或行政訴訟的權(quán)利以及期限。

被拆遷人是怎樣取得補(bǔ)償權(quán)?

拆遷安置補(bǔ)償是行政補(bǔ)償。拆遷人在拆遷過程中，由于執(zhí)法(適用法律的)行為，給被拆遷人造成或?qū)⒁斐山?jīng)濟(jì)上的損失而給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這是一種行政補(bǔ)償。拆遷人主觀上無過錯(cuò)，也不存在違法行為，并可以先行補(bǔ)償。拆遷人為了公共利益的需要，實(shí)施拆遷，拆遷人的行為是執(zhí)行職務(wù)的行為，無過錯(cuò)也要承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任，一般以現(xiàn)實(shí)直接損失為限，并不完全適用民法的公平等價(jià)原則。特別是市政道路拆遷，被拆遷人為了公共利益，為了城市道路建設(shè)，為了更多的綠地環(huán)境，為了公共服務(wù)設(shè)施暢通，必須騰讓房屋，為國(guó)家利益作出一定的犧牲。拆遷補(bǔ)償類似于國(guó)家征用土地補(bǔ)償。國(guó)家依法征用土地時(shí)，為了不使被征用人的生產(chǎn)和生活受到較大的影響，國(guó)家公平合理的給予補(bǔ)償。我國(guó)土地管理法第46條、47條等條款規(guī)定了國(guó)家征用補(bǔ)償。而在某些國(guó)家土地是分為國(guó)有和私有，在遇到征收或拆遷時(shí)政府是按照土地使用用途進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)于公益項(xiàng)目需要征收土地的補(bǔ)償是各不相同。而在我國(guó)國(guó)境內(nèi)的所有土地、山河等都屬于國(guó)家所有，在國(guó)家所有的土地基礎(chǔ)上分為國(guó)有土地和集體土地，集體土地是為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以家庭為單位的承包方，但房屋存在私有，房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是國(guó)家補(bǔ)償。被拆遷人針對(duì)特權(quán)行為只能尋求經(jīng)濟(jì)利益平衡，尋求合理適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。不論合同有無規(guī)定。實(shí)際存在的拆遷滅損、不可預(yù)見的過渡意外情況，皆可要求合理補(bǔ)償?？v使雙方達(dá)不成協(xié)議，沒有形成行政合同關(guān)系。但針對(duì)拆遷人的特權(quán)，被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益平衡原則在強(qiáng)制拆遷后仍然存在。

綜上，拆遷補(bǔ)償安置是行政補(bǔ)償。拆遷關(guān)系實(shí)質(zhì)上是行政法律關(guān)系。拆遷主體是行政主體與行政相對(duì)人，即拆遷人與被拆遷人，如前所述，拆遷人是房屋拆遷主管行政機(jī)關(guān)及法規(guī)授權(quán)的組織。拆遷的客體是拆遷行為：對(duì)房屋的強(qiáng)行拆除行為、回遷或異地安置行為、差價(jià)補(bǔ)償行為、對(duì)拆遷的獎(jiǎng)勵(lì)與制裁行為及其他有關(guān)拆遷的行為。拆遷行為因行政主體的單方意思表示而發(fā)生，因城市建設(shè)的需要而決定拆遷，無需行政相對(duì)人的同意，但為了體現(xiàn)行政管理的多樣性與靈活性，調(diào)動(dòng)相對(duì)人的積極性，拆遷補(bǔ)償可采取合同的形式進(jìn)行。合同的目的是為了公共建設(shè)、公共利益。合同的成立必須雙方意思表示一致。但合同中行政主體(拆遷人)一方享有特權(quán)，被拆遷人的意志不能充分體現(xiàn)，平等原則不能嚴(yán)格執(zhí)行，被拆遷人針對(duì)特權(quán)行為只能尋求經(jīng)濟(jì)利益平衡，尋求合理適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

以上就是小編為大家講解的關(guān)于遇到房屋拆遷維權(quán)的方法有什么。因?yàn)槲覀兪呛戏ǖ馁?gòu)買土地的使用權(quán)的，所以國(guó)家在征收我們的土地使用權(quán)的時(shí)候，拆遷我們的房屋的時(shí)候，我們要合理的維護(hù)自己的權(quán)利和利益。了解更多的法律知識(shí)請(qǐng)上北京圣運(yùn)律師網(wǎng)進(jìn)行專業(yè)的咨詢。

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內(nèi)容審核：張小華律師

來源：頭條-遇到房屋拆遷維權(quán)的方法有哪些，