怎么評估被拆遷的房屋呢？

1、房屋拆遷評估的流程是怎樣的？

在房屋拆遷過程中，關(guān)于被拆遷房屋的的市場價值進行評估，評估流程一般如下：

（1）具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)接受評估任務(wù)。專業(yè)評估機構(gòu)的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。

（2）房屋評估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。

（3）評估人員進行現(xiàn)場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進行現(xiàn)場測定。

（4）相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補償提供可靠的依據(jù)。

（5）編寫相關(guān)評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。

（6）評估復(fù)核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復(fù)核員到實在進行復(fù)核，復(fù)核后報審批人員進行審批。

2、怎么確定評估機構(gòu)？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評估機構(gòu)的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)未進行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達成一致意見時，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機構(gòu)的，屬違反法定程序，所作出的評估報告不能采用。

3、價格評估

關(guān)于評估價格，2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。”對于這一規(guī)定的理解，應(yīng)當(dāng)明確以下兩點：

（1）價格基準(zhǔn)日是“房屋征收決定公告之日”；

（2）市場價格是補償?shù)拙€，補償可以高于或者等于市場價格，但不能低于市場價格；

其中，類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估點時與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場價格，即被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格，包括被征收房屋的價值，也包括房屋占用內(nèi)土地使用權(quán)的價值。確定類似房地產(chǎn)的市場價格時，應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素。

綜上所述，房屋拆遷評估的流程是具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)接受評估任務(wù)，準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料，評估人員進行現(xiàn)場勘查，綜合分析相關(guān)資料，編寫相關(guān)評估報告，復(fù)核和審批評估。還有其他不懂的法律問題，歡迎咨詢北京圣運律師律師。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

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