一、基本情況

從2001年5月開始，上海市房屋土地資源局根據(jù)市政府要求，與市府法制辦、市建設(shè)委員會(huì)等部門著手對(duì)原《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行修改，在修改《實(shí)施細(xì)則》過程中，認(rèn)為原《實(shí)施細(xì)則》在執(zhí)行過程中存在不少問題，主要表現(xiàn)在：

(一)上海市房屋拆遷補(bǔ)償安置中，將戶口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)居住困難的家庭改善居住條件具有合理性，但與市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律不一致，也容易被一些人利用，通過遷移戶口而謀取不正當(dāng)利益。

(二)房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)按照被拆除房屋的重置價(jià)結(jié)合成新對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞剑腥怂玫降难a(bǔ)償款大大低于使用人所得到的房屋安置利益，以市場經(jīng)濟(jì)的價(jià)值觀念來衡量，原《實(shí)施細(xì)則》的補(bǔ)償方式對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)明顯不夠。

(三)拆遷人或拆遷單位的行為存在不夠規(guī)范的情況，需要在《實(shí)施細(xì)則》中加以規(guī)范。例如：部分建設(shè)單位的補(bǔ)償安置資金遲遲不到位，造成被拆遷居民得不到及時(shí)補(bǔ)償安置構(gòu)成事實(shí)上的侵權(quán)。

在擬定新的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，市房地資源局對(duì)已拆遷完畢的拆遷基地和正在拆遷基地的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算對(duì)比，提出了較為合理的補(bǔ)償安置方案，期間，將修改后的拆遷補(bǔ)償安置方案分別向市人大、市政協(xié)作專題匯報(bào)并分別征求了各區(qū)縣政府、建設(shè)、市政、財(cái)政、物價(jià)、民政、人民銀行、法院等有關(guān)部門的意見，歷時(shí)半年，與國務(wù)院第305號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同步實(shí)施。

二、房屋評(píng)估是核發(fā)拆遷許可證的前置要件

上海市各區(qū)縣房屋拆遷管理部門在核發(fā)《房屋拆遷許可證》時(shí)除審核必備的建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃許可及用地批文的同時(shí)，還需審核安置房屋的評(píng)估報(bào)告，對(duì)被拆除房屋的評(píng)估時(shí)點(diǎn)以核發(fā)房屋拆遷許可證之日為準(zhǔn)，對(duì)安置房屋也由拆遷人提供評(píng)估報(bào)告，做到拆遷房屋與安置房屋兩者在價(jià)值上相等。

三、確定市場化的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

上海市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在原《實(shí)施細(xì)則》的基礎(chǔ)上，于1998年出臺(tái)了《上海市危棚簡屋改造居住房屋拆遷補(bǔ)償安置試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，在該《試行辦法》中對(duì)房屋所有人的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)確定以上海市四級(jí)地段安置商品住宅的平均售價(jià)作為補(bǔ)償?shù)脑瓌t，上海市房屋拆遷補(bǔ)償安置方式由實(shí)物分配轉(zhuǎn)向貨幣分配，貨幣化方式安置占拆遷總量的僅50—60%，1999年至2001年度上海市用于貨幣化安置資金 160億元，其中2001年貨幣化安置款達(dá)47.5億元人民幣，2002年1月至7月底達(dá)34億元，貨幣化方式安置已被廣大被拆遷人所接受。2000年10月，上海在軌道交通明珠線二期工程和共和新路高架項(xiàng)目的房屋拆遷中，推出了按房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)償?shù)脑圏c(diǎn)方案，受到被拆遷人的歡迎，在徐匯和虹口兩個(gè)試點(diǎn)區(qū)選擇按市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)償?shù)膽魯?shù)達(dá)到50%左右。上海市房屋拆遷補(bǔ)償安置已進(jìn)入了以市場評(píng)估價(jià)加拆遷補(bǔ)償安置的新階段，為制訂適合上海特點(diǎn)的房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)奠定了基礎(chǔ)。

房屋拆遷補(bǔ)償安置按被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，可以充分反映房屋及其土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)值，保障房屋所有人的利益。但由于上海市被拆除房屋大部分屬于舊式里弄和簡屋，房屋陳舊，結(jié)構(gòu)較差，戶均面積較小，評(píng)估價(jià)偏低，相當(dāng)一部分被拆遷居民得到的補(bǔ)償安置款可能低于現(xiàn)行的補(bǔ)償安置水平。為了保持拆遷政策的連續(xù)性，保障補(bǔ)償安置總體水平不下降，設(shè)置最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格補(bǔ)貼。原《實(shí)施細(xì)則》補(bǔ)償安置方式有兩種，一種是按照房屋殘值對(duì)被拆除房屋所有人補(bǔ)償，以戶口因素確定安置面積的房屋安置方式;另一種是按照被拆除房屋的面積增加地段級(jí)差面積后以四級(jí)地段空置商品房平均市場價(jià)換算的貨幣化安置方式。修改后的方式為兩種：一種是按照被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)另加價(jià)格補(bǔ)貼，給予貨幣補(bǔ)償或者同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋安置，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)公式由上海市統(tǒng)一規(guī)定：

即：貨幣補(bǔ)償金額=(市場單價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積

其中市場單價(jià)是指房地產(chǎn)市場的評(píng)估單價(jià)。當(dāng)評(píng)估單價(jià)低于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，最低補(bǔ)償單價(jià)作為市場單價(jià);另一種是以面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)換的形式予以房屋安置，對(duì)面積標(biāo)準(zhǔn)的界定由各區(qū)縣人民政府根據(jù)本區(qū)域內(nèi)的居住水平確定。凡符合面積標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷人可以選擇面積標(biāo)準(zhǔn)方式進(jìn)行安置。從上海市實(shí)際情況來看，實(shí)施市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)償安置方式，仍有相當(dāng)數(shù)量的低收入的被拆遷居民難以解決居住問題，為了保持新老政策的平穩(wěn)過渡，上海市不再實(shí)行統(tǒng)一的居住困難標(biāo)準(zhǔn)，改為由各區(qū)縣人民政府根據(jù)本區(qū)的實(shí)際情況劃定本區(qū)域內(nèi)的居住困難標(biāo)準(zhǔn)，用以房屋安置可以增加異地產(chǎn)權(quán)房屋安置方式，解決這部分居民的居住問題。異地產(chǎn)權(quán)房屋安置方式是按被拆除房屋的建筑面積，增加一定的地段級(jí)差面積，在應(yīng)安置面積內(nèi)互不結(jié)算差價(jià)，此方式由居住在舊里、簡屋及不成套房屋中且房屋較小、孤殘、孤幼等居民的特殊情況，將優(yōu)先適用異地產(chǎn)權(quán)房屋安置，并適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價(jià)款。

四、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)

修改后的《實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定，對(duì)居住房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估單價(jià)或非居住房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)，由拆遷人委托具有上海市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置要有相對(duì)合理的數(shù)值要求，房屋評(píng)估是關(guān)鍵，針對(duì)上海市平均每年需拆遷居民約7—8萬戶，拆除房屋建筑面積達(dá)350萬平方米，確定具有拆遷評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評(píng)估，上海市房地資源局在全市 65家評(píng)估機(jī)構(gòu)中按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)、從業(yè)經(jīng)歷、評(píng)估技術(shù)水平、社會(huì)信譽(yù)等，結(jié)合房屋拆遷工作需要，指定30家具有拆遷評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)房屋拆遷評(píng)估。按照要求，在上海市各拆遷基地內(nèi)只能有1家評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)拆遷評(píng)估，其目的是為統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)防止在拆遷評(píng)估中標(biāo)準(zhǔn)不一，而引發(fā)新的矛盾。做好房屋拆遷評(píng)估工作是補(bǔ)償安置的前置條件，為此，上海市房地資源局制訂了《上海市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》，統(tǒng)一評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

五、評(píng)估爭議的處理

上海市房屋拆遷補(bǔ)償安置糾紛中涉及房屋評(píng)估的，按照《上海市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》辦理，房屋所有人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告或分戶評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)估。原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)估申請(qǐng)的3日內(nèi)向申請(qǐng)人出具書面復(fù)估結(jié)論，原估價(jià)機(jī)構(gòu)調(diào)整評(píng)估結(jié)果的，原估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)向原委托人出調(diào)整后的評(píng)估報(bào)告并注明調(diào)整原因。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果仍有爭議的，一方當(dāng)事人可以在收到評(píng)估報(bào)告或分戶評(píng)估報(bào)告之日起15日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房屋拆遷專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)＜椅瘑T會(huì)提供評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)報(bào)告及其他有關(guān)資料。專家委員會(huì)受理鑒定申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告的合法性、規(guī)范性、合理性進(jìn)行鑒定，并在收到申請(qǐng)后的10日內(nèi)出具鑒定意見。經(jīng)專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告合法、規(guī)范、合理的，專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具維持原評(píng)估結(jié)果的鑒定意見。經(jīng)專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不合法、不規(guī)范或不合理的，拆遷入應(yīng)當(dāng)在收到專家委員會(huì)意見的3日內(nèi)要求原估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估或者委托具有房屋拆遷評(píng)估資格的另一家估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)在7日內(nèi)出具重新評(píng)估報(bào)告。當(dāng)事人對(duì)重新評(píng)估的結(jié)果無爭議的，重新評(píng)估結(jié)果作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù);當(dāng)事人對(duì)重新評(píng)估結(jié)果仍有爭議的，拆遷人應(yīng)重新向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。專家委員會(huì)應(yīng)在收到申請(qǐng)后的5個(gè)工作日提出鑒定意見。鑒定意見可作為房屋拆遷裁決的依據(jù)。在房屋評(píng)估方面，被拆遷入對(duì)評(píng)估爭議的為數(shù)不多，對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果咨詢的多，申請(qǐng)復(fù)估的少，據(jù)上海估價(jià)師協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，全市對(duì)評(píng)估申請(qǐng)鑒定的僅6戶。其中3戶評(píng)估結(jié)果得到了修正，另3戶維持原評(píng)估結(jié)論。[page]

房屋拆遷評(píng)估鑒定案例

案例一

案例背景：被拆遷房屋位于斜土路1621號(hào)，全幢花園住宅，土地面積359平方米，建筑面積144.5平方米，業(yè)主邢定氛已故，由其妻、子、女共有。該住宅因斜上路局部拓寬(市重大工程明珠線二期配套工程)列入拆遷范圍。上海X X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司受托對(duì)該住宅進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)結(jié)果為158萬元，單價(jià)10，934.26元/平方米。被拆遷人邢宏虹等4人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議，向XX估價(jià)公司提出復(fù)估要求，X X估價(jià)公司復(fù)函仍堅(jiān)持評(píng)估結(jié)果。邢宏虹等對(duì)此仍不滿意，經(jīng)交涉仍無結(jié)果，遂正式向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)(以下簡稱專家委員會(huì))提出鑒定申請(qǐng)。

鑒定事由：被拆遷人認(rèn)為估價(jià)結(jié)果偏低。被拆遷人稱：花園朝南一面臨街，東西長15米，南北24米左右，占地面積359平方米，同時(shí)具備私產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立式，四面臨空，無多戶分割使用，土地容積率低(僅為0.403)等條件，完全符合掛牌上市的條件，而具備這些條件的老洋房在上海是“極少的”。據(jù)稱不斷有人前往洽談，90年代開價(jià)在200—250萬元之間。

受理申請(qǐng)：2002年4月15日，專家委員會(huì)正式受理了鑒定申請(qǐng)并發(fā)出“受理通知單”，與此同時(shí)，專家委員會(huì)向X X估價(jià)公司發(fā)出“估價(jià)報(bào)告調(diào)用單”，向5位資深估價(jià)師發(fā)出“鑒定工作邀請(qǐng)函”。

評(píng)估鑒定：4月19日上午，該宗住宅拆遷評(píng)估鑒定專家組第一次會(huì)議召開。7位專家(包括專家委員會(huì)、副主任)參加了會(huì)議。按照鑒定程序，會(huì)議通報(bào)了該宗案例的背景，專家們仔細(xì)查閱了評(píng)估報(bào)告、技術(shù)報(bào)告和申請(qǐng)鑒定報(bào)告。會(huì)后，全體專家組成員到委托鑒定對(duì)象現(xiàn)場進(jìn)行了查勘。

從4月19—25日的一個(gè)星期時(shí)間里，各位專家獨(dú)立作業(yè)，逐一核查可比案例，查閱自己掌握的一些案例資料。在進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致的鑒定后，每位專家在鑒定表上都簽署了對(duì)估價(jià)報(bào)告的鑒定意見。4月26日，專家組第二次會(huì)議召開。會(huì)議經(jīng)過兩輪專家意見的征集后進(jìn)行了分析、匯總，得出了專家組的意見。“鑒定意見”包括5個(gè)方面的內(nèi)容，結(jié)論是：1.技術(shù)思路及估價(jià)方法基本正確;2.案例選取不當(dāng)且案例的真實(shí)性存在問題;3.參數(shù)確定存在問題，偏差明顯，無估價(jià)日期修正，對(duì)花園住宅價(jià)格上揚(yáng)因素考慮不足，容積率修正不足，樓盤體量因素未考慮;4.估價(jià)結(jié)果偏低;5.原估價(jià)報(bào)告合法、欠規(guī)范、不夠合理。最終該鑒定項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果調(diào)整為184.56萬元。

以上鑒定結(jié)果書面送達(dá)：委托人、拆遷人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、區(qū)房屋拆遷科、市房地資源局市場處、拆遷處、評(píng)估中心。有關(guān)拆遷當(dāng)事人對(duì)鑒定結(jié)果都能服從。

案例二：

案例背景：被拆遷房屋位于盧灣區(qū)巨鹿路255號(hào)，房屋類型原為新里，經(jīng)房管部門同意，底層下挖，搭建閣樓后(層高2米)，改為餐飲。房屋承租人劉巧女，由其女陸俊杰代理。該房屋納入盧灣區(qū)小浜灣動(dòng)遷基地范圍。上海X X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司受托對(duì)該房屋進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)結(jié)果為7669元/平方米。房屋承租人認(rèn)為估價(jià)結(jié)果偏低，向原估價(jià)公司提出復(fù)估要求。復(fù)估結(jié)果仍維持原結(jié)果，因此房屋承租人向房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)提出鑒定申請(qǐng)。

鑒定事由：房屋承租人認(rèn)定估價(jià)結(jié)果偏低，他在“舉證報(bào)告”中列舉了多個(gè)案例，據(jù)稱單價(jià)在8400— 12，500元之間，此外，委托房屋隔街對(duì)面的百佳超市估價(jià)在14500元/平方米。據(jù)此，房屋承租人申請(qǐng)鑒定。

申請(qǐng)受理：專家委員會(huì)于7月9日正式受理該鑒定申請(qǐng)(編號(hào)為020004)，向鑒定申請(qǐng)人發(fā)出“受理通知單”，向X X估價(jià)公司發(fā)出“估價(jià)報(bào)告調(diào)用單”，向5位專家發(fā)出參加鑒定工作的邀請(qǐng)函。

評(píng)估鑒定：2002年7月9—18日，專家鑒定組對(duì)該房屋拆遷評(píng)估進(jìn)行了鑒定。專家組查閱了估價(jià)報(bào)告、技術(shù)報(bào)告及申請(qǐng)人的舉證報(bào)告，到現(xiàn)場進(jìn)行了勘察。專家組對(duì)原估價(jià)報(bào)告的最終鑒定意見是：1.在缺乏市場成交可比案例情況下使用收益還原法評(píng)估，基本符合規(guī)范要求;2.租金案例選取了毗鄰商鋪，可比性強(qiáng)，(但資本化率的確定依據(jù)缺乏說服力);3.價(jià)格影響因素的分析較合理;4.估價(jià)結(jié)果中對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格的確定 (9500元/平方米)和閣樓修正基本合理。

2002年7月18日，專家委員會(huì)發(fā)出“關(guān)于盧灣區(qū)巨鹿路255號(hào)房屋拆遷評(píng)估鑒定結(jié)果報(bào)告”，鑒定結(jié)果如下：估價(jià)報(bào)告合法、評(píng)估結(jié)果合理，維持原估價(jià)結(jié)果。

六、《實(shí)施細(xì)則》在執(zhí)行過程中的主要問題

《實(shí)施細(xì)則》自2001年11月1日施行以來，運(yùn)行情況良好，得到被拆遷人和社會(huì)的認(rèn)可，上海市拆遷的新基地居民總數(shù)為52，473戶，上海市房屋拆遷評(píng)估已進(jìn)入正常有序階段。

對(duì)原居住面積小，人口多的被拆遷人，雖補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)傾斜，但仍未能解決其居住困難的矛盾，由于近期上海市用于動(dòng)遷安置的房屋緊缺，在部分拆遷基地已處于困難的境地，對(duì)此，上海市政府已著手解決動(dòng)遷房源緊缺的問題，在上海市四個(gè)方位將新建適宜于動(dòng)遷的安置房屋。

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內(nèi)容審核：侯承志律師

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