（一）宅基地區(qū)位補(bǔ)償價嚴(yán)重偏低

《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價＝（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價－房屋重置成新均價）×戶均安置面積／戶均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機(jī)構(gòu)對當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益。

（二）評估方法錯誤

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。

第十四條規(guī)定：拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

評估機(jī)構(gòu)不采用市場價法評估，導(dǎo)致評估價嚴(yán)重偏低。

（三）評估機(jī)構(gòu)的選擇違法

依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。而實(shí)踐中拆遷人卻單方選取評估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

（四）未經(jīng)實(shí)地勘察程序

根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十五條拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。但實(shí)踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可。

（五）評估機(jī)構(gòu)沒有給付完整的估計報告

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價報告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：

１、全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，

２、正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；第八節(jié)第二條規(guī)定：估價報告應(yīng)包括下列部分：

（１）封面；

（２）目錄；

（３）致委托方函；

（４）估價師聲明；

（５）估價的假設(shè)和限制條件；

（６）估價結(jié)果報告；

（７）估價技術(shù)報告；

（８）附件。

但是，實(shí)踐中，評估機(jī)構(gòu)只提供估價結(jié)果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴(yán)重違法的。

（六）不依法出具分戶評估報告

法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評估報告和分戶評估報告，但實(shí)踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

（七）拆遷評估報告未依法送達(dá)

法律規(guī)定評估報告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。實(shí)踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。

１、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低。土地管　償標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市具體規(guī)定。而有的省、自治區(qū)、直轄市人民政府違反立法法的規(guī)定，沒有嚴(yán)格按照授權(quán)目的行使該項(xiàng)權(quán)力，將該授權(quán)給下級行政機(jī)關(guān)，下級行政機(jī)關(guān)為了減少土地儲存成本，維護(hù)地方政府利益，通常將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定較低。

２、隨意性大。在農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償糾紛案件中，有的拆遷人暗箱操作，與被拆遷農(nóng)戶簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議嚴(yán)重缺少公開、公平性，對同樣被拆遷農(nóng)戶的房屋，在同等的條件下，得到的安置補(bǔ)償結(jié)果不一樣；另外，有的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，交由村民會議按照民主議定程序決定，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性大。

３、拆遷協(xié)議凸顯家事代理性。在農(nóng)村，集體土地上的房屋一般僅辦理了集體土地使用權(quán)證，而未辦理房屋所有權(quán)證。

４、處理難度大，主要有以下幾個方面：

（１）案情復(fù)雜。

（２）群體性糾紛多，社會影響大。

（３）息訴工作難做。

拆遷評估注意事項(xiàng)有哪些

關(guān)于房屋征收的評估流程，選定機(jī)構(gòu)、簽訂合同、實(shí)地評估、公示解釋、交付報告、申請復(fù)核、申請鑒定，每一個環(huán)節(jié)被征收人都可以參與，每一個環(huán)節(jié)都是法定要求必不可少。對于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程序設(shè)計顯得更重要。同時，為公開、透明、各方充分參與提供一個科學(xué)可行的平臺和渠道，也是應(yīng)了發(fā)展之需。

同時，通過新的渠道，新的評估辦法，市場化的操作，將每一個環(huán)節(jié)都公開、透明，并充分利用市場化的處理模式，實(shí)現(xiàn)多元化的補(bǔ)償，讓拆遷雙方實(shí)現(xiàn)共贏。這是民生所需，亦是發(fā)展所期。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

來源：中國法院網(wǎng)-拆遷評估常見的違法問題有哪些，拆遷評估常見的違法問題有哪些