一、上海農(nóng)村土地征收房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)明細2022

上海市2022年農(nóng)村集體土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)已調(diào)整完畢了，2021年開始新的土地征收項目補償標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)《上海市征收集體土地補償標(biāo)準(zhǔn)(2020)》(滬規(guī)劃資源規(guī)〔2020〕20號)規(guī)定進行補償，新的補償標(biāo)準(zhǔn)對上海市農(nóng)村非居住房屋及附屬設(shè)施拆遷補償、土地補償標(biāo)準(zhǔn)作出了詳細的規(guī)定。

      為什么沒有農(nóng)村居住房屋拆遷補償呢?因為上海市農(nóng)村居住房屋拆遷補償是按照《上海市征收集體土地房屋補償規(guī)定》(滬府規(guī)〔2021〕13號)規(guī)定進行補償，住宅房屋拆遷補償分為撤村和不撤村兩種模式，撤村模式可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換。

      上海農(nóng)村住宅房屋拆遷補償計算方式

      撤村模式貨幣補償計算公式=(房屋重建每平方米價格+同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼)×房屋建筑面積。

      選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的，需要結(jié)清貨幣補償與置換房屋價格差價。

      不撤村戶口未轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，滿足異地建房條件的可以重新申請宅基地建房;不撤村但戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的按照撤村方式補償。

      不撤村又沒有異地建房條件貨幣補償計算公式=(房屋重建每平方米價格+價格補貼)×房屋的建筑面積。

      ps:房屋重建每平方米價格由評估機構(gòu)評估確定，同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準(zhǔn)，由房屋所在地的區(qū)人民政府制定并公布;新宅基地費用由征收方負責(zé)。

      上海市奉賢區(qū)農(nóng)村集體土地征收土地使用權(quán)基價和價格補貼明細

      房屋重建價格是由評估機構(gòu)評估確定沒有具體標(biāo)準(zhǔn)，但是土地使用權(quán)基價和價格補貼每個區(qū)都是有區(qū)別的，以奉賢區(qū)為例:2022年施行的《奉賢區(qū)關(guān)于貫徹〈上海市征收集體土地房屋補償規(guī)定〉的實施意見》(滬奉府規(guī)〔2022〕3號)對上海市奉賢區(qū)農(nóng)村集體土地征收土地使用權(quán)基價和價格補貼給出了明確的規(guī)定:

      一類片區(qū)(南橋鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)東至浦南運河以北以S4公路為界、浦南運河以南以金海公路為界，南至大亭公路，西至竹港，北至奉浦大道)土地使用權(quán)基價900元/平方米，價格補貼900元/平方米;

      二類片區(qū)(南橋鎮(zhèn)行政區(qū)域除一類以外的區(qū)域; 奉城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)東至洪廟港，南至大亭公路，西至新奉公路，北至團青公路)土地使用權(quán)基價800元/平方米，價格補貼750元/平方米;

      三類片區(qū)(奉城鎮(zhèn)行政區(qū)域除二類以外的區(qū)域，青村鎮(zhèn)、金匯鎮(zhèn)、莊行鎮(zhèn)、柘林鎮(zhèn)行政區(qū)域，海灣鎮(zhèn)行政區(qū)域海農(nóng)公路(農(nóng)工商路)以西的區(qū)域)土地使用權(quán)基價700元/平方米，價格補貼600元/平方米;

      四類片區(qū)(其他地區(qū))土地使用權(quán)基價600元/平方米，價格補貼450元/平方米;

      易地建房的價格補貼400元/平方米。

      上海市農(nóng)村集體土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)明細

      一級片區(qū)(長寧區(qū):新涇鎮(zhèn);徐匯區(qū):華涇鎮(zhèn);普陀區(qū):長征鎮(zhèn)/桃浦鎮(zhèn);靜安區(qū):彭浦鎮(zhèn)/彭浦新村街道/大寧路街道;浦東新區(qū):花木街道/陸家嘴街道/濰坊新村街道/滬東新村街道/浦興路街道/南碼頭路街道/洋涇街道/塘橋街道/周家渡街道/金楊新村街道/上鋼新村街道/(原洋涇鎮(zhèn)、原嚴橋鎮(zhèn)、原六里鎮(zhèn)、原楊思鎮(zhèn));寶山區(qū):淞南鎮(zhèn)/友誼路街道/吳淞街道/張廟街道/高境鎮(zhèn)(含原江灣鎮(zhèn))/廟行鎮(zhèn)/大場鎮(zhèn);嘉定區(qū):江橋鎮(zhèn)/真新街道/安亭鎮(zhèn);閔行區(qū):莘莊鎮(zhèn)/華漕鎮(zhèn)/新虹街道/虹橋鎮(zhèn)/梅隴鎮(zhèn)/七寶鎮(zhèn)):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)93200元/畝。

      二級片區(qū)(浦東新區(qū):高橋鎮(zhèn)/高東鎮(zhèn)/高行鎮(zhèn)/金橋鎮(zhèn)(含原金橋鎮(zhèn))/張江鎮(zhèn)/北蔡鎮(zhèn)/三林鎮(zhèn)(不含臨江村、紅旗村、懿德村、南阜村、天花庵村區(qū)域)):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)90200元/畝。

      三級片區(qū)(松江區(qū):東部工業(yè)區(qū)/方松街道/廣富林街道/九亭鎮(zhèn)/九里亭街道/新橋鎮(zhèn)/岳陽街道;青浦區(qū):徐涇鎮(zhèn)/夏陽街道/盈浦街道):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)86900元/畝。

      四級片區(qū)(浦東新區(qū):三林鎮(zhèn)(僅臨江村、紅旗村、懿德村、南阜村、天花庵村區(qū)域);閔行區(qū):顓橋鎮(zhèn)/吳涇鎮(zhèn)/浦江鎮(zhèn)/浦錦街道/馬橋鎮(zhèn)/江川路街道):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)84100元/畝。

      五級片區(qū)(浦東新區(qū):曹路鎮(zhèn)/唐鎮(zhèn)/川沙新鎮(zhèn)(原川沙鎮(zhèn))/祝橋鎮(zhèn)(原川沙鎮(zhèn))/合慶鎮(zhèn)/康橋鎮(zhèn);寶山區(qū):楊行鎮(zhèn)/寶山城市工業(yè)園區(qū)/顧村鎮(zhèn);嘉定區(qū):新成路街道/南翔鎮(zhèn)/馬陸鎮(zhèn)/菊園新區(qū)/嘉定工業(yè)區(qū)/嘉定鎮(zhèn)街道;松江區(qū):中山街道/永豐街道/原佘山度假區(qū)/西部工業(yè)區(qū)/洞涇鎮(zhèn)/車墩鎮(zhèn)/泗涇鎮(zhèn)):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)81900元/畝。

      六級片區(qū)(青浦區(qū):重固鎮(zhèn)/趙巷鎮(zhèn)/華新鎮(zhèn)/白鶴鎮(zhèn)):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)79200元/畝。

      七級片區(qū)(浦東新區(qū):周浦鎮(zhèn);寶山區(qū):羅店鎮(zhèn)/月浦鎮(zhèn)):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)76800元/畝。

      八級片區(qū)(浦東新區(qū):川沙新鎮(zhèn)(原六灶鎮(zhèn))/祝橋鎮(zhèn)(原祝橋鎮(zhèn));寶山區(qū):羅涇鎮(zhèn);嘉定區(qū):徐行鎮(zhèn)(除嘉定工業(yè)區(qū)外)/外岡鎮(zhèn)/華亭鎮(zhèn);松江區(qū):石湖蕩鎮(zhèn)/佘山鎮(zhèn)/小昆山鎮(zhèn);奉賢區(qū):南橋鎮(zhèn)/西渡街道/奉浦街道/金海街道):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)73600元/畝。

      九級片區(qū)(浦東新區(qū):新場鎮(zhèn)/萬祥鎮(zhèn)/書院鎮(zhèn)/泥城鎮(zhèn)/南匯新城鎮(zhèn)(原蘆潮港鎮(zhèn))/惠南鎮(zhèn)/航頭鎮(zhèn)/老港鎮(zhèn)/宣橋鎮(zhèn)/大團鎮(zhèn);青浦區(qū):香花橋街道/朱家角鎮(zhèn)):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)71100元/畝。

      十級片區(qū)(奉賢區(qū):莊行鎮(zhèn)/青村鎮(zhèn)/金匯鎮(zhèn)/柘林鎮(zhèn)/四團鎮(zhèn)/奉城鎮(zhèn)/海灣鎮(zhèn)):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)67700元/畝。

      十一級片區(qū)(松江區(qū):葉榭鎮(zhèn)/新浜鎮(zhèn)/泖港鎮(zhèn)):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)65200元/畝。

      十二級片區(qū)(青浦區(qū):金澤鎮(zhèn)/練塘鎮(zhèn);金山區(qū):楓涇鎮(zhèn)/亭林鎮(zhèn)/金山工業(yè)區(qū)(原朱行鎮(zhèn))/漕涇鎮(zhèn)/山陽鎮(zhèn)/朱涇鎮(zhèn)/金山衛(wèi)鎮(zhèn);崇明區(qū):橫沙鄉(xiāng)/城橋鎮(zhèn)/陳家鎮(zhèn)/長興鎮(zhèn)):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)59200元/畝。

      十三級片區(qū)(金山區(qū):張堰鎮(zhèn)/呂巷鎮(zhèn)/廊下鎮(zhèn);崇明區(qū):中興鎮(zhèn)/新河鎮(zhèn)/新村鄉(xiāng)/向化鎮(zhèn)/豎新鎮(zhèn)/三星鎮(zhèn)/廟鎮(zhèn)/綠華鎮(zhèn)/建設(shè)鎮(zhèn)/港沿鎮(zhèn)/港西鎮(zhèn)/堡鎮(zhèn)/東平鎮(zhèn)/新海鎮(zhèn)):土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)57500元/畝。

      上海市農(nóng)村非居住房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)明細

      非居住樓房:

      4×10(雙坡屋頂)磚混樓房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1070元/平方米，4×9(雙坡屋頂)磚混樓房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1098元/平方米，4×9(平屋面)磚混樓房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1117元/平方米，檐高增減10cm單價增減10元;4×9(雙坡屋頂)磚木樓房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1119元/平方米，檐高增減10cm單價增減9元;12(平屋面)彩鋼樓房4×7拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)946元/平方米，檐高增減10cm單價增減10元。

      非居住平房:

      4×7(雙坡屋頂)磚混平房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1088元/平方米，檐高增減10cm單價增減21元;(平屋面)彩鋼平房4×7拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1031元/平方米，檐高增減10cm單價增減20元。

      倉庫:

      (雙坡屋面)單跨倉庫拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1191元/平方米，檐高增減10cm單價增減11元;(雙坡屋面)雙跨倉庫拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)964元/平方米，檐高增減10cm單價增減9元。

      廠房:

      (雙坡屋面)標(biāo)準(zhǔn)廠房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1082元/平方米，檐高增減10cm單價增減7元;(平屋面)框架廠房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1609元/平方米，檐高增減10cm單價增減12元;(平屋面)鋼混廠房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1229元/平方米，檐高增減10cm單價增減7元;(平屋面)活動板房4×7拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)724元/平方米，檐高增減10cm單價增減10元。

      廁所:

      (含化糞池)標(biāo)準(zhǔn)廁所拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)2450元/平方米，(含化糞池)簡易廁所拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1650元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)垃圾房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)1800元/平方米。

      牲畜棚:

      單圈豬圈拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)941元/平方米，檐高增減10cm單價增減14元;雙圈豬圈拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)782元/平方米，檐高增減10cm單價增減10元;簡易豬圈拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)532元/平方米;豬運動場拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)175元/平方米;

      雞棚拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)870元/平方米，檐高增減10cm單價增減15元;鴨棚拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)894元/平方米，檐高增減10cm單價增減15元;簡屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)462元/平方米，檐高增減10cm單價增減11元;棚舍拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)206元/平方米，5檐高增減10cm單價增減5元。

      非居住房屋結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)看下圖

二、上海2023年拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

上海2023年拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)具體如下：

1、房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；

2、周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；

3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積加上被拆遷房屋；

4、被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積；

5、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

政府征地拆遷流程具體如下：

1、實地放線定界，發(fā)布拆遷公告，召開動員會，委托拆遷公司。國土分局會同用地單位聯(lián)系市工地勘測規(guī)劃院按照經(jīng)批準(zhǔn)的勘測定界圖和選擇意見書實地放線定界；征地拆遷工作專班擬定征地拆遷補償安置方案并進行公告，組織被征地拆遷人員召開征地拆遷動員會。政府征收小組委托拆遷公司；

2、入戶清點丈量。拆遷公司受政府及工程指揮部委托入戶清點丈量，被拆遷戶在原始調(diào)查登記表上簽字確認；拆遷公司對入戶調(diào)查的數(shù)據(jù)分戶進行整理，建立電子表格；

3、協(xié)助征收小組對拆遷戶作動員談判工作。

4、合法面積認定。征收小組工作人員共同認定被拆遷房屋的合法面積及還房面積。特殊情況處理程序：被拆遷戶書面情況說明，村委會簽署明確意見，征收小組集體研究；

5、套價核算。拆遷公司根據(jù)實地清點丈量數(shù)據(jù)和征收小組確認的合法面積，進行套價核算，建立電子表格；

6、征收小組確認。征收小組工作人員在套價核算表上簽字確認；

7、被拆遷戶簽字確認。被拆遷戶在測算表上簽字確認。如有錯漏，由拆遷公司補充調(diào)查，征收小組人員實地核實。拆遷公司建立增補或更正表格，征收小組工作人員在該表上簽字確認后，交被拆遷人簽字確認；

8、拆遷補償公示。政府將被拆遷戶拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、補償金額、被拆房屋合法面積、還房面積等進行公示；

9、簽訂協(xié)議。拆遷公司與被拆遷人簽訂《拆遷補償協(xié)議書》，政府征收小組與被拆遷人簽訂《還房協(xié)議書》、《搭住費協(xié)議書》等；

10、支付補償費、交房。資金管理部門將房屋拆遷補償費支付給被拆遷戶，被拆遷戶上交土地使用證、交被拆遷房屋。

綜上所述，各地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不一，具體以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)。

【法律依據(jù)】：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、上海拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)2022官方

上海拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是什么？請看下文。

一、居住房屋的拆遷補償安置方式

主要是分為：貨幣補償、價值標(biāo)準(zhǔn)和面積房屋調(diào)換安置三種。

二、居住房屋的拆遷貨幣補償

應(yīng)得貨幣=法律規(guī)定的費用+獎勵。

（一）法律規(guī)定的費用

1、產(chǎn)權(quán)房(有產(chǎn)權(quán)證的房)，其貨幣補償金額的計算公式為：(被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼)*被拆除房屋的建筑面積。

2、公房(有公房租賃憑證的房)，其貨幣補償金額的計算公式為：(被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價*80%+價格補貼)*被拆除房屋的建筑面積。

3、有關(guān)說明：

（1）被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為被拆遷人投票選出的評估公司對該房屋評估出的價格；

（2）價格補貼=最低補償單價*價格補貼系數(shù)當(dāng)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價高于最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)時，按市場評估單價計算：

價格補貼=(最低補償單價*2—實際評估單價)*價格補貼系數(shù)；

①最低補償單價是政府為保護被拆遷人利益而設(shè)定的保護底線，根據(jù)地段不同(如3A、2B之類)設(shè)定，如8500，9000之類，當(dāng)?shù)卣畷袑ｉT文件明確。

②房屋拆遷價格補貼系數(shù)是政府為保護被拆遷人利益根據(jù)不同地段而增設(shè)的系數(shù)，如25%、30%之類，當(dāng)?shù)卣畷袑ｉT文件明確。

4、貨幣補償特別照顧為照顧面積下的弱勢家庭，市政府特別規(guī)定了貨幣補償特別照顧。原住房戶建筑面積低于30平方米的，可放寬至30平方米計算貨幣補償款；原人均建筑面積低于14平方米的，補足到14平方米。具體到人口多，比如3個以上，每個補足14平方超過30平方的。

（二）獎勵

1、對戶口的獎勵

一種是按照戶口薄來獎勵，如對被拆遷戶有一本戶口薄可獎勵5萬元之類；一種是按照家庭戶籍人口來獎勵，如有人獎勵1萬元之類。法律上并沒有明確規(guī)定，一般看各動遷基地的方案。

2、搬遷獎勵費、速遷費為鼓勵早走早得益，各動遷方案一般設(shè)置各個獎期，根據(jù)搬遷的早晚，進行獎勵如第一期，在動遷開始三個月內(nèi)簽約搬遷的，每平方米獎勵200元，每戶速遷費1萬元；第二期，在動遷開始在動遷開始五個月內(nèi)簽約搬遷的，每平方米獎勵150元，每戶速遷費8000元之類。法律上并沒有明確規(guī)定，一般看各動遷基地的方案。

3、搬家補助費主要是免費搬家的費用，一般幾百元。

4、家用設(shè)施移裝費(以居民提供的原始發(fā)票為依據(jù))主要包括電話有線電視、空調(diào)、熱水器、煤氣等移裝費法律上是有規(guī)定的，嚴格意義上應(yīng)當(dāng)劃入法律規(guī)定費用。

5、特殊家庭照顧對于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、傷殘軍人等，作為特殊照顧對象，一般根據(jù)不同困難程度，再另外補償一定的貨幣。法律上沒有明確規(guī)定，各動遷方案規(guī)定。

五、貨幣補償后選購配套商品房和搭橋商品房的安置辦法居民可以選擇拿貨幣自己購買住房，也可以購買拆遷人提供的配套商品房和搭橋商品房，其中配套房要求5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓交易。價格一般都低于市場價，在具體購買時都有一套完備的操作辦法來運做。

六、關(guān)于被拆遷戶居住人員的認定由于在實際操作中的總原則是：以數(shù)磚頭為主，兼顧數(shù)人頭，即主要是依據(jù)被拆遷人的房屋面積，兼顧戶口。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：頭條-上海農(nóng)村土地征收房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)明細2022，