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一、房地產(chǎn)土地使用權(quán)屬無(wú)形資產(chǎn)嗎

房地產(chǎn)土地使用權(quán)在特定情況下屬于無(wú)形資產(chǎn)，具體分析如下：

一是，對(duì)于企業(yè)而言，當(dāng)土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，單獨(dú)進(jìn)行攤銷，不計(jì)入建筑物成本。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)有其獨(dú)立的價(jià)值和使用期限，與地上建筑物的折舊分別進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，符合會(huì)計(jì)核算的原則。

二是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本，此時(shí)土地使用權(quán)不作為無(wú)形資產(chǎn)核算，而是作為存貨核算。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)完成后的房屋建筑物是用于出售的商品，土地使用權(quán)成本是該商品成本的一部分。

三是，企業(yè)外購(gòu)的房屋建筑物，實(shí)際支付的價(jià)款中包括土地以及建筑物的價(jià)值，則應(yīng)當(dāng)對(duì)支付的價(jià)款按照合理的方法在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配；如果確實(shí)無(wú)法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算，土地使用權(quán)也就不再作為無(wú)形資產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地出讓金除了交印花稅和契

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納土地出讓金時(shí)，除了印花稅和契稅外，還可能涉及以下稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用：

其一，城鎮(zhèn)土地使用稅。在取得土地使用權(quán)后，從交付土地次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

其二，土地增值稅。雖然在取得土地環(huán)節(jié)通常不直接繳納，但后續(xù)開(kāi)發(fā)、銷售房地產(chǎn)時(shí)，土地出讓金金額可作為扣除項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

其三，相關(guān)規(guī)費(fèi)。例如土地登記費(fèi)等，這是辦理土地登記手續(xù)時(shí)需按規(guī)定繳納的費(fèi)用。

此外，不同地區(qū)可能還會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定收取一些特定的費(fèi)用。企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)充分了解相關(guān)稅費(fèi)政策，準(zhǔn)確核算和繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)土地使用權(quán)屬于什么資產(chǎn)

房地產(chǎn)土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。以下為具體分析：

從資產(chǎn)性質(zhì)來(lái)看，土地使用權(quán)是企業(yè)或個(gè)人依法取得的在一定期限內(nèi)對(duì)特定土地進(jìn)行使用、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，不具備實(shí)物形態(tài)，符合無(wú)形資產(chǎn)的基本特征。

從會(huì)計(jì)核算角度，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)核算。企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，并在規(guī)定的使用年限內(nèi)進(jìn)行攤銷。

不過(guò)，在某些特定情況下，土地使用權(quán)的核算可能會(huì)有所不同。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的用于建造對(duì)外出售房屋建筑物的土地使用權(quán)，其相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本，作為存貨核算；企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物所支付的價(jià)款中包括土地使用權(quán)以及建筑物價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際支付的價(jià)款按照合理的方法在土地使用權(quán)與地上建筑物之間進(jìn)行分配，難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。

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內(nèi)容投稿：蕭涵

內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-房地產(chǎn)土地使用權(quán)屬于什么資產(chǎn)，房地產(chǎn)土地用途