一、廠房拆遷補償訴訟停產(chǎn)停業(yè),房屋征收對承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失補償

房屋征收對承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，通常是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定來進行的。

一、補償?shù)膶ο?

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。這里的“被征收人”通常指的是房屋的所有權(quán)人。然而，在實際操作中，如果承租人因房屋征收而遭受停產(chǎn)停業(yè)損失，也應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的補償。

二、補償?shù)囊罁?jù)和標(biāo)準

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。這意味著補償?shù)木唧w數(shù)額和方式可能會因地區(qū)和具體情況而有所不同。

三、補償?shù)牧鞒?

在房屋征收過程中，承租人應(yīng)向征收部門提供相關(guān)的停產(chǎn)停業(yè)損失證明，如財務(wù)報表、稅務(wù)證明等。征收部門將根據(jù)這些證明以及上述規(guī)定來評估承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失，并據(jù)此給予補償。

總的來說，雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》主要關(guān)注的是房屋所有權(quán)人的補償問題，但承租人在房屋征收過程中遭受的停產(chǎn)停業(yè)損失也應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶侠淼难a償。具體的補償數(shù)額和方式應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)和當(dāng)?shù)卣邅泶_定。

二、房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償歸產(chǎn)權(quán)人還是承租人享有

依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條的規(guī)定，租賃的商鋪面臨拆遷的，停產(chǎn)會停業(yè)的損失應(yīng)該由征收拆遷人對承租人進行補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

一、廠房拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該怎么補償？

(1)預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤是一百萬，拆遷造成經(jīng)營中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

(2)違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業(yè)的違約損失。

(3)財務(wù)成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營斷了，財務(wù)成本是累計增加的，所以財務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。

三、被征收房屋承租人有權(quán)起訴停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置補償費

標(biāo)題

被征收房屋的承租人有權(quán)起訴要求停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置補償費

案件信息

案號：（2021）鄂06行終48號

法院：湖北省襄陽市中級人民法院

裁判要旨

原告作為被征收房屋的合法承租人，也即用益物權(quán)人，是《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》第五條第（二）項規(guī)定的利害關(guān)系人，其認為某某鎮(zhèn)政府與第三人李某簽訂的《保神高速公路?？刀畏课菡魇昭a償安置協(xié)議書》損害其合法權(quán)益，有權(quán)對某某鎮(zhèn)政府征收的案涉房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷及臨時安置補償費提起行政訴訟。

基本案情

第三人李某華在保康縣后坪鎮(zhèn)高碑村六組擁有合法房屋，建筑面積為561.08平方米。2010年10月2日，李某明與李某華簽訂了《房屋（魚池、雞場）租賃合同》一份。合同簽訂后，李某明對該房屋進行了綠化、魚塘、雞棚修建和廚房、餐廳裝修等，支出費用139731元。2010年11月26日，李某明在工商部門辦理了營業(yè)執(zhí)照，開辦了?？悼h后坪鎮(zhèn)高碑農(nóng)家樂。2016年12月，因?？抵辽褶r(nóng)架高速公路建設(shè)的需要，李某明租賃使用的案涉房屋被納入征收范圍。2018年4月1日,后坪鎮(zhèn)政府與第三人李某華簽訂了《保神高速公路?？刀畏课菡魇昭a償安置協(xié)議書》，后坪鎮(zhèn)政府對被征收人李某華的房屋及其他建筑物等共計補償2598631元，并要求被征收人李某華于協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)搬遷并拆除房屋及其附屬物。李某明配合后坪鎮(zhèn)政府征遷的要求，停止?fàn)I業(yè)并進行了搬遷。2018年4月，案涉房屋被拆除。2019年8月15日，李某明訴李某華和后坪鎮(zhèn)政府租賃合同糾紛一案，?？悼h人民法院作出（2019）鄂0626民初1541號民事判決，認為“根據(jù)李某明提供的證據(jù)來看，第三人后坪鎮(zhèn)政府征收李某華的房屋給其的補償費用中，并沒有停產(chǎn)、停業(yè)損失和搬遷費及臨時過渡安置費用”。李某明遂提起行政訴訟，請求判令后坪鎮(zhèn)政府支付相應(yīng)的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷及臨時安置補償費。

法院判決

一審法院認為：《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償，被征收房屋所有權(quán)人為被征收人?！逗笔型恋厣戏课菡魇张c補償實施辦法》規(guī)定，被征收人的姓名或者名稱、房屋性質(zhì)、房屋用途和建筑面積等，以不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書的記載為準；因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)，對被征收人給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償，被征收房屋存在租賃關(guān)系，生產(chǎn)經(jīng)營者不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償、室內(nèi)裝飾裝修價值補償。依照上述規(guī)定，被告保康縣后坪鎮(zhèn)人民政府征收第三人李某華的房屋，第三人李某華為被征收人，應(yīng)當(dāng)由征收人保康縣后坪鎮(zhèn)人民政府與被征收人李某華按照相關(guān)規(guī)定公平補償。被征收人李某華的房屋在被征收時已出租給原告李某明經(jīng)營農(nóng)家樂，因房屋被征收造成李某明停產(chǎn)停業(yè)損失，應(yīng)當(dāng)由被征收人李某華得到補償后與承租人李某明協(xié)商分配停產(chǎn)停業(yè)損失等補償。因此，原告李某明直接要求征收人?？悼h后坪鎮(zhèn)人民政府支付征收李某華國有土地上房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用及臨時安置補償費的請求，違反了上述規(guī)定，依法駁回起訴。

一審裁定如下：駁回原告的起訴。

二審法院認為：本案的爭議焦點為上訴人李某明是否有權(quán)對被上訴人后坪鎮(zhèn)政府征收的案涉房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷及臨時安置補償費提起行政訴訟。《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》第五條第（二）項規(guī)定：“下列與行政協(xié)議有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（二）認為征收征用補償協(xié)議損害其合法權(quán)益的被征收征用土地、房屋等不動產(chǎn)的用益物權(quán)人、公房承租人?！薄吨腥A人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規(guī)定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟?！钡谒氖艞l規(guī)定：“提起訴訟應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）原告是符合本法第二十五條規(guī)定的公民、法人或者其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實依據(jù)；（四）屬于人民法院的受案范圍和受訴人民法院管轄?！北景钢?，李某明作為被征收房屋的合法承租人，也即用益物權(quán)人，是《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》第五條第（二）項規(guī)定的利害關(guān)系人，其認為后坪鎮(zhèn)政府與第三人李某華簽訂的《保神高速公路保康段房屋征收補償安置協(xié)議書》損害其合法權(quán)益，并向原審法院提起本案行政訴訟，符合《中華人民共和國行政訴訟法》第四十九條規(guī)定的提起訴訟的條件，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。

二審法院裁定如下：

一、撤銷湖北省?？悼h人民法院（2020）鄂0626行初5號行政裁定；

二、指令湖北省?？悼h人民法院繼續(xù)審理。

律師評析

孫承龍律師認為：出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系屬于民事法律關(guān)系，征收人與被征收人之間房屋征收行為屬于行政法律關(guān)系，法律關(guān)系所涉及的主體、權(quán)利義務(wù)、救濟途徑不同，容易發(fā)生混淆，當(dāng)事人應(yīng)視情況采取不同的訴訟手段。

作者簡介

孫承龍 律師

現(xiàn)執(zhí)業(yè)于北京盈科（合肥）律師事務(wù)所，以提供嚴謹、專業(yè)、高效的法律服務(wù)為執(zhí)業(yè)要求，主辦過眾多疑難復(fù)雜案件、取得了良好的法律效果，維護了當(dāng)事人的合法權(quán)益。多次接受安徽電視臺、安徽商報等媒體采訪。

四、停產(chǎn)停業(yè)承租人怎么賠償

承租人停產(chǎn)停業(yè)補償?shù)某袚?dān)主體是征收部門。國家土地的征用標(biāo)準為被征收房屋價值的補償、因房屋造成搬遷、臨時安置費、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。承租人因停產(chǎn)停業(yè)所遭受的損失應(yīng)該由拆遷方承擔(dān)?！痉梢罁?jù)】《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。第三條房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、拆遷中的停產(chǎn)停業(yè)損失補償是給房東還是租戶

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對經(jīng)營性房屋進行拆遷時，房屋出租給承租人的，停業(yè)停業(yè)損失是給承租人的，并不是給房東。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

一、征收房屋價值的補償問題

對被征收房屋價值的補償，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果選擇貨幣補償，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

被征收房屋的價值，包括被征收房屋本身的價值、附屬物的價值以及國有土地使用權(quán)的價值。這里的房屋是指除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑物之外的合法房屋。附屬物是指與房屋主體建筑物有關(guān)的附屬建筑物或構(gòu)筑物。國有土地使用權(quán)的價值是指國有土地權(quán)屬證書中批準被征收人使用的國有土地的使用權(quán)。此外被征收人對其房屋進行的裝飾裝修部分作為房屋的組成部分也應(yīng)該給予補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。該條進一步說明，對被征收房屋補償，不僅對房屋及附屬物應(yīng)當(dāng)予以補償，還應(yīng)對國有土地使用權(quán)予以補償，因此在具體的操作過程中房屋征收部門就房屋的具體價值不能事先做出規(guī)定，而是應(yīng)當(dāng)規(guī)定具體的評估程序、方法等內(nèi)容。

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投稿：湯佳

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