一、杭州莫干山拆遷補償,農(nóng)村集體經(jīng)濟建設用地新規(guī)

農(nóng)村集體經(jīng)濟建設用地的新規(guī)主要包括以下幾點：

一、嚴格執(zhí)行土地用途管制制度

國家實行土地用途管制制度，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地，并嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

二、農(nóng)村集體建設用地的使用

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。但需要持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，并按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。其中，涉及占用農(nóng)用地的，需依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

集體建設用地必須嚴格控制，用地標準需遵循省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定。

三、集體建設用地流轉(zhuǎn)

土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并需簽訂書面合同。此類流轉(zhuǎn)需經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

四、監(jiān)管與執(zhí)法

國土資源部門需會同相關部門，嚴格土地執(zhí)法監(jiān)管，堅決制止亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設的違法違規(guī)行為。

總的來說，農(nóng)村集體經(jīng)濟建設用地的新規(guī)旨在規(guī)范土地使用秩序，保護耕地資源，并促進農(nóng)村土地資源的合理利用。

二、農(nóng)村集體建設用地新規(guī)

法律分析：宅基地確權(quán)工作到目前為止已經(jīng)有7年之久了，大部分地區(qū)已順利完成確權(quán)登記工作，此前自然資源部發(fā)布的“關于加快宅基地和集體建設用地使用權(quán)確權(quán)登記工作”的通知，通知指出2020年底基本完成宅基地和集體建設用地使用權(quán)確權(quán)登記工作，也就是說在2020年確權(quán)后的土地，權(quán)利人才可以進行流轉(zhuǎn)和運作，經(jīng)營和居住才算合法，對后續(xù)不能確權(quán)的土地會統(tǒng)統(tǒng)取消確權(quán)。取消確權(quán)的土地自然不能夠繼續(xù)使用了，將會被村集體收回，主要包含違章建筑，比如臨時搭建用于居住的房屋和在耕地上違章建造的房屋，同樣，對于在私自開墾的土地上建筑房屋也是不能夠確權(quán)的，此外還要部分特殊情況也不能夠確權(quán)，比如宅基地再沒有確權(quán)時，房屋產(chǎn)權(quán)不清晰、有爭議，需要先行解決房屋產(chǎn)權(quán)，這里主要體現(xiàn)在兄弟之間爭奪家產(chǎn)，父母又沒有立下遺囑的情形。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

三、村集體建設用地政策

允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。 1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。2013年11月15日，《關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)發(fā)布。其中《決定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。 2、 國新辦2013年12月6日上午10時舉行發(fā)布會介紹我國糧食增產(chǎn)農(nóng)民增收等情況。關于允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，大家比較關注。這個問題有些解讀不全面，不能誤解誤讀，一定要把握好，這里有三個限定詞:一是它是集體的經(jīng)營性建設用地，并不是集體的所有的建設用地，因為農(nóng)村還有公益性建設用地和宅基地，更不是原來建設用地之外的其他耕地，這是一個限定詞。二是符合規(guī)劃。即使取得土地使用權(quán)，要建設什么也要符合規(guī)劃。三是用途管制。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的含義 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設用地，包括”農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和招商引資用地。 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權(quán)利。農(nóng)村的集體建設用地分為三大類:宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經(jīng)營性用地。 綜上所述，國家對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是持支持和鼓勵態(tài)度的，不僅是因為它對提高農(nóng)村經(jīng)濟水平起著至關重要的作用，更重要的是可以縮小城市和農(nóng)村之間的差距，更好的維護社會穩(wěn)定，促進社會的向前發(fā)展。嚴格執(zhí)行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。【法律依據(jù)】：《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十五條承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

四、農(nóng)村集體建設用地分為三大類

農(nóng)村集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經(jīng)營性用地。農(nóng)村建設用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)用地可以用作休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游投資開發(fā)，一般農(nóng)田、基本農(nóng)田、生態(tài)公益林等農(nóng)用地，都存在開發(fā)利用的空間。集體農(nóng)用地開發(fā)耕地主要以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，保障糧食生產(chǎn)安全，在旅游開發(fā)方面，農(nóng)田原則上不允許使用，特別是基本農(nóng)田作為耕地紅線，強烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經(jīng)營用地，例如政策鼓勵社會資本投資興建高標準農(nóng)田（基本農(nóng)田），建設連片面積達到一定規(guī)模的，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。同時，項目對環(huán)境影響不大，遵循當?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有一定促進作用的，對于其他農(nóng)田的利用，當?shù)卣话闶浅种С值膽B(tài)度。社會資本可依法通過承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的方式，使用農(nóng)用地從事與旅游相關的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)。這意味著可以在不改變土地性質(zhì)的情況下，建設一些開敞的、不具備遮蔽功能的構(gòu)筑物，例如無錫田園東方，利用農(nóng)用地建設農(nóng)樂園、戶外課堂等休閑農(nóng)業(yè)項目，為人們提供體驗‘三農(nóng)’的新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)營形態(tài)。休閑農(nóng)業(yè)項目在符合土地利用規(guī)劃，確有必要占用耕地時，可以采用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設用地。異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國家相關主管部門批準也可跨省區(qū)實施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設用地供應。林地是森林的載體，起到生態(tài)涵養(yǎng)、防風固沙、林業(yè)生產(chǎn)等功能，最具開發(fā)價值的是那些森林茂密、生態(tài)優(yōu)美，富含高濃度空氣負離子，可以提供自然體驗機會和促進公眾健康的林區(qū)。對森林旅游來說，林業(yè)用地突破的路徑在哪兒？森林體驗和森林養(yǎng)生是當下最熱的兩個方向，國家鼓勵發(fā)揮森林多種功能，建設森林體驗基地和森林養(yǎng)生基地試點。從市場發(fā)展情況來看，截止2016年7月，全國各類森林體驗和森林養(yǎng)生基地建設項目多達500余個，其中超過50%的項目位于森林公園、國有林場、濕地公園等范圍內(nèi)，試點工作將在“十三五”期間逐年開展。在用地方面，可以建設森林體驗（館）中心、森林養(yǎng)生（館）中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎設施，但不能在基地范圍內(nèi)建設醫(yī)院、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院等大型醫(yī)療、養(yǎng)老設施。實行重大項目規(guī)劃 “近林不進林”的策略，這樣既可以依托森林旅游地的優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，又不占用建設用地指標，通過地方政府規(guī)劃配合，把建設項目布置在外圍的村鎮(zhèn)建設用地上。這也類似于杭州西溪濕地把喜來登、悅榕莊等大型配套建設在濕地外圍的做法；如果確需占用或者征收、征用林地的，要向縣級以上人民政府林業(yè)主管部門申請，依法辦理建設用地審批手續(xù)，并繳納森林植被恢復費。我國南方地區(qū)的廣大低山丘陵區(qū)擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現(xiàn)狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地（基本農(nóng)田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農(nóng)類、宜林（園）類、宜建類三大類，開發(fā)為建設用地是低丘緩坡開發(fā)利用的主要方式之一。以浙江德清莫干山裸心堡為例，該項目采取“點狀供地、垂直開發(fā)”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉(zhuǎn)，以租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。裸心堡僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當?shù)剞r(nóng)房改造而成，園區(qū)內(nèi)的200多畝山林，從村民手中流轉(zhuǎn)，保持原貌，大大節(jié)約了用地指標。總結(jié)：在現(xiàn)行土地法律制度下，存在兩種農(nóng)用地利用方式：（1）不改變土地性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股和抵押的方式進行流轉(zhuǎn)。由于轉(zhuǎn)包和互換范圍限于同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)，因此，社會資本僅可通過轉(zhuǎn)讓、出租、入股和抵押的方式進行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。（2）改變土地性質(zhì)建設旅游項目確需占用農(nóng)用地的，可采取重點項目清單制度，把需要建設用地指標的重大旅游項目納入建設用地協(xié)調(diào)清單，與土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃進行對接與協(xié)調(diào)，通過土地利用規(guī)劃的調(diào)整，實現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收。集體建設用地開發(fā)在現(xiàn)有政策下，集體建設用地是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目的重要用地形式，其中，集體經(jīng)營性建設用地，在整個集體建設用地當中占比不超過10%，在試點地區(qū)可以直接入市；宅基地是農(nóng)村集體建設用地的大頭，也是農(nóng)村文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間。統(tǒng)計顯示，中國約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設用地，其中宅基地約占13萬平方公里。集體經(jīng)營性建設用地2014年底，國家開始“三塊地”改革的試點工作，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。目前全國已有33個縣市區(qū)試點集體經(jīng)營性建設用地入市實踐，成都郫都區(qū)、北京大興區(qū)、浙江德清市等作為最早參與試點的城市，都積累了較為成熟的入市實踐經(jīng)驗。以成都市郫都區(qū)為例，該區(qū)對集體經(jīng)營性建設用地進行了用途管制，明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地不能用于房地產(chǎn)開發(fā)，只能用于旅游、商業(yè)、工業(yè)等。2015年9月，四川邁高旅游公司競得郫縣戰(zhàn)旗村一宗集體經(jīng)營性建設用地，面積13.447畝，每畝價格52.5萬元，該公司獲得這塊土地40年的使用權(quán)，規(guī)劃打造集美食體驗、農(nóng)業(yè)觀光、休閑度假于一體的鄉(xiāng)村旅游綜合體項目。法律依據(jù)《中華人民共和國土地管理法(2019修正)》第四條　國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。第九條　城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第十條　國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。第十一條　農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

五、村集體建設用地怎么辦手續(xù)

法律分析：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織持土地所有權(quán)證等資料，向所在鎮(zhèn)國土資源分支機構(gòu)提出申請

法律依據(jù)：《關于試行農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》 第二十條 農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)首次流轉(zhuǎn)的程序：

　　(一)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織持土地所有權(quán)證等資料，向所在鎮(zhèn)國土資源分支機構(gòu)提出申請;

　　(二)經(jīng)鎮(zhèn)國土資源分支機構(gòu)和鎮(zhèn)人民政府提出初審意見后，報市土地行政主管部門審定，符合條件的發(fā)給流轉(zhuǎn)批準書;

　　(三)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得流轉(zhuǎn)批準書后，按有關規(guī)定確定土地使用者，簽訂流轉(zhuǎn)合同;

　　(四)流轉(zhuǎn)雙方按流轉(zhuǎn)合同約定繳納土地流轉(zhuǎn)有關費用后，持流轉(zhuǎn)批準書、流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物合法證明等文件于簽訂流轉(zhuǎn)合同之日起30日內(nèi)，到市土地行政主管部門申請辦理土地登記手續(xù)，確認建設用地使用權(quán)，領取土地使用證。

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投稿：齊明君

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