一、望京 拆遷回購房 拆遷補償款,安置房公攤面積補償如何計算，安置房公攤面積怎么算

安置房公攤面積是多少

安置房公攤面積是多少？一提到買房，人們首先關(guān)注的問題就是小區(qū)公攤面積，對于中小戶型來說，還會在乎合同約定的“容積率”等待遇，而對于住房面積大戶型來說，對于物業(yè)管理水平，產(chǎn)權(quán)劃分上多多少少也會有點小問題。近年來，我國住宅用地逐漸緊缺，采用“限房價、控容積率”等措施，導(dǎo)致各區(qū)住宅用地都變得十分緊俏，購房者往往面臨購房難的情況。一方面是因為物業(yè)收費難收，其次是因為消費者買房也希望能夠擁有滿意的物業(yè)服務(wù)。政府不斷強調(diào)“房住不炒”，采取物業(yè)管理費的形式，“多”限制，“少”補償?shù)霓k法，已有一定的效果。

政府會考慮群眾對于物業(yè)的反映，考慮物業(yè)管理所能給群眾帶來的服務(wù)感受，反對“死漲價”。因此，正常情況下，購房者的購房費用屬于省不了的，但購房者每次收取物業(yè)管理費時，一些開發(fā)商會將物業(yè)管理費和房價合二為一，購房者在拿到房產(chǎn)證時，再按房價將物業(yè)費加到房價中。對于一些使用期限較長的物業(yè)，甚至在房產(chǎn)證未下來之前，開發(fā)商就將物業(yè)費全部計入房價中。不少購房者即使明確知道物業(yè)費就是買房公攤面積，但還是多計物業(yè)費，往往這就給購房者帶來了經(jīng)濟損失。正因為如此，為了避免購房者承擔(dān)經(jīng)濟損失，物業(yè)公司才會設(shè)法給購房者提供所謂“包干”的服務(wù)，以提高物業(yè)管理費，盡量降低購房者支付物業(yè)費的負(fù)擔(dān)程度。

最有效的做法，就是以開發(fā)商的房價作為標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)費和其它相關(guān)的費用全部都予以收取，而對于一些物業(yè)公司因收取了開發(fā)商的物業(yè)費，而可能導(dǎo)致公攤面積增加的情況，這就需要經(jīng)過買房者和開發(fā)商的商議了。二此前，有樓盤以報酬貼的方式，按一定折扣的價格將物業(yè)管理費分?jǐn)偟椒績r中，并宣稱自己就是沒有折扣的物業(yè)管理費。對于政府的某些措施，一些購房者認(rèn)為其中暗含了歧視性，因此沒有采取購房前的口頭承諾。

但是，目前該樣的做法還是有損商家利益的。一方面，由于業(yè)主未能積極行使自己的權(quán)利，導(dǎo)致了許多物業(yè)公司沒有生存空間，最終價格持續(xù)上漲，利潤被擠走，這樣還不如直接收取物業(yè)費，提高租金水平。另一方面，即使有設(shè)定折扣，也不一定真的能夠扣除掉自己承擔(dān)的公攤面積。

因此，購房者不能簡單粗暴地認(rèn)為政府在以折扣的方式讓業(yè)主多出錢，就是對自己有利。其實是這樣的：“如果開發(fā)商獲得了全款，購房者通過做以犧牲房價將物業(yè)費分?jǐn)偟椒績r中，那么，購房者在交稅的同時也享受到了受惠。而在一個不透明的地方，購房者最后反而承擔(dān)了與當(dāng)初房價不相等的費用。”綜上所述，對于包括人們普遍關(guān)心的住房公攤面積的問題，政府目前似乎還沒有做出明確的規(guī)定。

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安置房的公攤面積多少才合理

安置房的公攤面積多少才合理？百合網(wǎng)法務(wù)專家，一級房產(chǎn)專家通過兩部份進(jìn)行計算。第一，看看每個大區(qū)的平均水平，第二，看看常住人口能不能夠買這個公攤面積。以石家莊市區(qū)為例子，石家莊市區(qū)2015年常住人口170000人，人均居住面積100平米，2014年常住人口139918人，人均居住面積161平米。根據(jù)2015年常住人口數(shù)據(jù)計算，2014年石家莊市區(qū)人均居住面積為161平米，再加上購買住房人均16．62％公攤面積的權(quán)重，從而造成了2015年石家莊公攤面積占全市面積的27．7％，這個數(shù)據(jù)驚人。另外，根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃協(xié)會發(fā)布的2014年gdp預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，2014年石家莊市全市總gdp6030億元，人均gdp26．2萬元，公攤面積37．0平米，約占gdp10％的權(quán)重。

對于開發(fā)商而言，當(dāng)他的成本高于租金，開發(fā)商就會進(jìn)行宣傳，拉高公攤率，因為這樣會給開發(fā)商帶來更多銷售額，更多利潤。據(jù)了解，開發(fā)商在宣傳時公攤率普遍達(dá)到30％以上，這個數(shù)字比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場平均水平，這就是拉高公攤率。他們要說，公攤率高，所以這個樓盤子給人感覺是毛坯不好賣，同時也會造成最終的居住質(zhì)量下降。其實這并不是這個面積所對應(yīng)的權(quán)重而使開發(fā)商造成這樣的現(xiàn)象。

現(xiàn)在還是一個分商品房銷售的階段，還不是純商品房，開發(fā)商更多的也是把客戶當(dāng)做投資對象，客戶要的是它升值速度，人均70平米的住宅，開發(fā)商為了賺到更多的利潤，說白了就是賣的不是住宅，而是房子。在法律上，權(quán)重只有幾平米，開發(fā)商不敢打破這個面積的承諾，所以就造成了開發(fā)商宣傳不像現(xiàn)在宣傳的那么好，這就好比是廣告，不能號稱每天銷售額只要一萬元，這個很難達(dá)到，哪怕這一萬元只是一小部分，他也會喊，你看看每天銷售多少，銷售了多少，什么時候可以達(dá)到你的銷售額。但這也是跟很多買賣行為有關(guān)的，就是開發(fā)商的某個指標(biāo)到時候只達(dá)到一定的數(shù)字，這樣更給買房者造成一種泡沫化的感覺。所以大家在選擇房子的時候，公攤率只要合理就可以了，現(xiàn)在也有很多這種指標(biāo)不達(dá)標(biāo)的樓盤，其實只要你有足夠的耐心和決心就可以搞定這個問題，畢竟總有人要買房子，要不肯定搞定不了。

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拆遷安置房公攤面積標(biāo)準(zhǔn)

拆遷安置房公攤面積標(biāo)準(zhǔn)一般是多少？一般來說拆遷安置房的公攤面積是分?jǐn)偛疬w對應(yīng)的拆遷樓面地價以及拆遷時的已有物業(yè)收益進(jìn)行計算而得到的，主要包括：其他公攤面積及管理費、亂停車、井底下抽水、弱電系統(tǒng)改造等。一般認(rèn)為公攤面積超過合理范圍的，按照合理的租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金即可。但是，還有一點要重視，那就是大多數(shù)拆遷安置房安置區(qū)沒有足夠的土地供給，多數(shù)不具備商品房的建筑標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然沒有商品房公攤面積的可比性。由于公攤面積不再是一種“隱形的權(quán)利”，但是確是一種考驗，一定要將公攤面積考慮在內(nèi)。

否則當(dāng)拆遷安置房上漲價格后，原先購買安置房的購房者會沒有購房的可能，這時就要看安置房公攤面積是否超標(biāo)，同時還要審查當(dāng)時拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)證書是否合法，去對比同個樓盤其他樓房的公攤面積，因為在考慮合理性的情況下還要看是否超出合理的范圍。北京金貝殼置業(yè)有限公司北京市朝陽區(qū)南四環(huán)快樂家園北四環(huán)家園路沿線北京市朝陽區(qū)望京大街500號4號樓北京市海淀區(qū)密云農(nóng)業(yè)大學(xué)南側(cè)基地先看看合理不合理，再買不買。拆遷安置房很多自身沒有商品房的配套，我認(rèn)為遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及商品房，它的公攤面積還不如小商品房。小商品房有的地方100一平，有的才30左右。像南鑼鼓巷，家家戶戶都是電梯入戶，那就很合理了。

二、安置房公攤面積補償如何計算

法律分析：保障被征收人居住條件。對于公攤面積應(yīng)當(dāng)補償!國家法律沒有詳細(xì)到公攤面積這種程度，但大家可以參照以下原則性的規(guī)定來具體判斷。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百七十八條 土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)時，該用益物權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已經(jīng)設(shè)立的地役權(quán)。

第三百七十九條 土地上已經(jīng)設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

第三百八十六條 擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但是法律另有規(guī)定的除外。

三、拆遷安置房公攤面積到底怎么算

首先我們要清楚房屋面積的類型主要可以分為三類，即房屋的建筑面積、房屋套內(nèi)面積以及公攤面積。房屋的公攤面積和房屋套內(nèi)面積共同構(gòu)成了建筑面積。

一般而言，總公攤系數(shù)是指一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要注意的是它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。根據(jù)“誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t”，對于同一棟、同一單元或同一層的不同戶型，其每戶的“公攤面積／套內(nèi)面積”可能不同，且同總分?jǐn)傁禂?shù)可能不同。

公攤系數(shù)是個因變量，來源于實際的公攤面積和套內(nèi)面積，不能簡單地由公攤系數(shù)導(dǎo)出其應(yīng)有的公攤面積或套內(nèi)面積。

一、哪些地方又會被算作公攤呢

1、電梯井，尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門；

2、管道井，走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的；

3、樓梯間，容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件（如墻或欄桿），同時它是一個相對獨立的建筑部分，聯(lián)系整個建筑的交通運輸；

4、變電室，小區(qū)的電力系統(tǒng)中對電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場所；

5、設(shè)備間，設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c設(shè)置電信設(shè)備和計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場所；

6、公共門廳，進(jìn)入住宅后的一個較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置；

7、過道，住宅套內(nèi)使用的水平交通空間；

8、值班警衛(wèi)室，設(shè)在小區(qū)大門口一側(cè)的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿；

9、共用墻體，住宅

主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面等?/p>

二、了解房屋的公攤面積時要注意什么

1、了解公攤系數(shù)

一般來說，不同建筑形態(tài)的公攤系數(shù)往往有著很大的差別，就比如7層以下住宅公攤系數(shù)為7％－12％，而7－11層住宅公攤系數(shù)為10％－16％，所以，大家在買房時，一定要了解自己的公攤系數(shù)，并以此來計算公攤面積是否合理。

2、索要公攤數(shù)據(jù)

購房者對樓盤享有知情權(quán)，自然有權(quán)索要公攤數(shù)據(jù)，所以，為了核算公攤面積是否合理，大家不妨向開發(fā)商索要公攤數(shù)據(jù)，包括但不限于套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等等，只有了解了這些數(shù)據(jù)，你才能更好地計算自己的公攤面積。

3、約定公攤面積

購房者與開發(fā)商口頭約定好公攤面積后，一定要寫入購房合同，包括但不限于公攤面積的大小、位置、單價等等，只有這樣，你才能避免未來開發(fā)商隨意加大公攤面積，以及肆意漲價。

4、查閱相關(guān)資料

有些不良開發(fā)商在進(jìn)行樓盤開發(fā)時，擅自改變了樓盤的規(guī)劃，結(jié)果導(dǎo)致購房者的公攤面積大大增加了，所以，大家在買房時有權(quán)自查或者聘請律師查詢所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，包括但不限于最終設(shè)計圖紙、最終面積測量報告等等。

5、并非越小越好

雖然公攤面積會浪費廣大購房者的血汗錢，但是公攤面積卻并非越小越好，舉例說明一下，就比如電梯間，如果電梯間公攤面積太小，那么多人出入時，就會顯得比較擁擠，居住體驗性極差。所以，在買房時，不要刻意追求低公攤，只要公攤面積合適即可。

四、拆遷安置房公攤面積多少違法

法律分析：一、一般來說,普通的多層住宅樓在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤的系數(shù)約在10%-15%;帶電梯的小高層的住宅,公攤的系數(shù)約在15%-20%;高層的住宅相對更高一些,約在20%-25%。超過這個標(biāo)準(zhǔn)就涉嫌違法了。二、安置房公攤面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等。為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應(yīng)計入的公用建筑空間為：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;售房單位自營、自用的房屋.為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。衍生問題：買安置房的風(fēng)險有什么？1、政策因素。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大。特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素。共有人是拆遷安置房買賣風(fēng)險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。

五、農(nóng)村拆遷安置房有沒有公攤面積

法律分析：農(nóng)村的房屋是沒有公攤面積。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。

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文章來源參考：【頭條】，望京 拆遷回購房 拆遷補償款多少

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投稿：穆若安

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