一、福州公房拆遷補(bǔ)償款糾紛案,公房拆遷中承租資格及補(bǔ)償糾紛解決機(jī)制

現(xiàn)實(shí)生活中由于公房拆遷補(bǔ)償是一筆數(shù)額不小的款項(xiàng)，公房承租人的家庭內(nèi)部在具體的利益分割上存在著極大的爭(zhēng)議和激烈的矛盾，政府公房管理部門為少惹麻煩，通常以逃避的方式拒絕對(duì)公房租賃糾紛作出正面的回應(yīng)。這樣一來當(dāng)事人自己不能達(dá)成協(xié)議，政府公房管理部門又拒絕，當(dāng)事人只好通過向法院起訴的方式解決。通過向法院起訴的方式解決，首先就有幾個(gè)問題：是民事訴訟呢還是行政訴訟，起訴誰呢，案由是什么，這還要根據(jù)不同的情況提起不同的訴訟?！侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見》(2003年11月27日京高法發(fā)[2003]350號(hào))規(guī)定因直管公房租賃引發(fā)的各種糾紛，既有民事法律性質(zhì)的爭(zhēng)議，也有行政法律性質(zhì)的爭(zhēng)議，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。對(duì)于直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的房屋保護(hù)、維修、房屋租金交納、承租人變更等權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛，作為民事案件處理。對(duì)于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對(duì)政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位依職權(quán)變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。該意見針對(duì)公房承租人及其家庭成員與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位發(fā)生爭(zhēng)議的情況。對(duì)于家庭成員內(nèi)部的糾紛，家庭成員所達(dá)成的家庭協(xié)議的內(nèi)容或效力產(chǎn)生的爭(zhēng)議則屬于另外的法律關(guān)系，需要另行提起單獨(dú)的民事訴訟加以解決。那么在同時(shí)存在家庭成員之間的爭(zhēng)議和某些家庭成員與政府公房管理部門在承租人資格問題上發(fā)生爭(zhēng)議的，這兩個(gè)爭(zhēng)議或訴應(yīng)當(dāng)如何處理呢，分別單獨(dú)提起，一并提起，還是只需提起一個(gè)，在提出一個(gè)訴的時(shí)候，是提那一個(gè)訴呢，這些都需要結(jié)合具體案情選擇對(duì)當(dāng)事人最有利的訴訟方案。

二、在房屋征收拆遷中，對(duì)公房承租人如何補(bǔ)償安置

在房屋征收拆遷中，對(duì)公房承租人應(yīng)該如何補(bǔ)償安置呢為了妥善解決該問題，各地方政府一般通過頒布實(shí)施地方政府規(guī)章和地方政府規(guī)范性文件對(duì)征收拆遷中的公房補(bǔ)償安置進(jìn)行規(guī)制。下面舉上海市與長沙市的規(guī)定為例：上海市《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條規(guī)定，公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權(quán)人一樣，在征收拆遷中享有依法獲取補(bǔ)償安置的權(quán)利。該實(shí)施細(xì)則中對(duì)公房的補(bǔ)償給出了一個(gè)明確的公式，對(duì)公房的所有人和承租人之間的補(bǔ)償比例進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定。征收公有出租居住房屋時(shí)，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格20％；對(duì)公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格80％＋價(jià)格補(bǔ)貼。其中，價(jià)格補(bǔ)貼＝評(píng)估均價(jià)補(bǔ)貼系數(shù)被征收房屋的建筑面積。補(bǔ)貼系數(shù)不超過0．

3，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)（縣）人民政府制定。長沙市《長沙市國有土地上拆遷（征收）直管公房和單位自管房對(duì)承租人補(bǔ)償安置的暫行規(guī)定》（長房政發(fā)〔2010〕7號(hào)）中規(guī)定：1．由拆遷人或征收實(shí)施部門與產(chǎn)權(quán)單位簽訂拆遷（征收）補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，由產(chǎn)權(quán)單位對(duì)拆遷（征收）項(xiàng)目范圍內(nèi)承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置，費(fèi)用在所獲補(bǔ)償安置款中列支。2．征收決定公告公布后，產(chǎn)權(quán)單位向承租人送達(dá)終止租賃關(guān)系通知單，與承租人解除租賃關(guān)系，并告知拆遷（征收）規(guī)定的搬遷期限。3．產(chǎn)權(quán)單位制定并公示拆遷（征收）范圍內(nèi)承租人補(bǔ)償安置方案并與拆遷（征收）范圍內(nèi)直管公房和單位自管房承租人逐戶簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。承租人應(yīng)結(jié)清租金和水電費(fèi)用，并在補(bǔ)償安置協(xié)議約定的期限內(nèi)騰空房屋，交付拆除。1．關(guān)于直管公房的補(bǔ)償安置首先，對(duì)直管公房住宅承租人的補(bǔ)償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置兩種。直管公房住宅承租人選擇異地房屋安置的按原承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行安置；選擇解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置的按承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行核算。其每平方米補(bǔ)償單價(jià)參照同一拆遷許可（征收）項(xiàng)目?jī)?nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新直管公房住宅的房地產(chǎn)分類評(píng)估單價(jià)平均值的40％確定，但不得低于1200元。其次，對(duì)直管營業(yè)用房及其配套用房每平方米補(bǔ)償單價(jià)參照同一拆遷許可（征收）項(xiàng)目?jī)?nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新，同地域、同用途房屋的房地產(chǎn)分類評(píng)估單價(jià)平均值的25％確定。最后，對(duì)直管辦公、生產(chǎn)、倉儲(chǔ)用房等其它非住宅每平方米補(bǔ)償單價(jià)參照同一拆遷許可（征收）項(xiàng)目?jī)?nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新，同用途房屋的房地產(chǎn)分類評(píng)估單價(jià)平均值的30％確定。2．關(guān)于自管公房的補(bǔ)償安置對(duì)單位自管住宅承租人的補(bǔ)償安置方式原則上由產(chǎn)權(quán)單位制定。產(chǎn)權(quán)單位可實(shí)行解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置，也可實(shí)行異地房屋安置。解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置按承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行核算。補(bǔ)償單價(jià)由產(chǎn)權(quán)單位自行確定，但每平方米補(bǔ)償單價(jià)不得低于1200元。異地房屋安置的計(jì)租面積不得小于原承租房屋的計(jì)租面積。其他省市地區(qū)對(duì)于公房的征收拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定大多是原則性的，公房的承租人作為使用權(quán)人也是有權(quán)利獲得補(bǔ)償?shù)模魇眨ú疬w）人應(yīng)該和被征收（拆遷）人、公房承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。

三、房屋拆遷時(shí)征收公房承租人補(bǔ)償?shù)膯栴}

有下列安置補(bǔ)償方式：

1.被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關(guān)系;被拆遷人提供的異地安置房應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，并且使用面積不低于原房屋使用面積的，雙方應(yīng)當(dāng)重新訂立房屋租賃合同，并繼續(xù)執(zhí)行本市規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

2.被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權(quán)。

在房屋征收拆遷中對(duì)公房承租人怎么補(bǔ)償安置

在房屋征收拆遷中，對(duì)公房承租人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)助等費(fèi)用。在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人和房屋承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

公房征收時(shí)的補(bǔ)償金是歸承租人嗎

公房承租人可以獲得房屋征收補(bǔ)償。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被為征收人）給予公平補(bǔ)償。

公房承租人雖然不是房屋所有權(quán)。但是實(shí)質(zhì)上是成為一種長期存續(xù)的且?guī)в懈＠再|(zhì)社會(huì)保障性質(zhì)的永租關(guān)系，公房名為租賃，是承租人享有的是類似于物權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

因此在房屋征收中，公房承租人應(yīng)享有類似于所有權(quán)人的物權(quán)權(quán)利。既有獲得補(bǔ)償安置的利益，也有提出意見、陳述、申辯、參加聽證和選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。

在房屋征收拆遷中,對(duì)公房承租人如何補(bǔ)償安置

在房屋征收拆遷中，對(duì)公房承租人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)助等費(fèi)用。在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人和房屋承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

在房屋征收拆遷中,對(duì)公房承租人怎么補(bǔ)償安置

在房屋征收拆遷中，對(duì)公房承租人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)助等費(fèi)用。在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人和房屋承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

承租公房拆遷補(bǔ)償如何分配

(一)公有居住房屋拆遷補(bǔ)償款，承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。如果公房承租人在獲得拆遷補(bǔ)償后死亡的，拆遷補(bǔ)償款可以作為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)按照遺囑或者法定的繼承規(guī)則分配給其繼承人。

(二)有以下情況之一的人，可以酌情多分：

1、承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購得房屋保證其正常生活的；

2、承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過較多款項(xiàng)的；

3、對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。

四、公房承租人在征收拆遷中可以獲得什么補(bǔ)償

公房承租人在征收拆遷中可以獲得以下補(bǔ)償：1、替代土地的租金價(jià)差損失；2、房屋裝修費(fèi)；3、安置費(fèi)和搬遷費(fèi)；4、困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)；5、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償；6、非住宅房屋營運(yùn)損失補(bǔ)償?shù)取９砍凶馊嗽谡魇詹疬w中對(duì)公房承租人的補(bǔ)償方式如下：1、承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補(bǔ)償；2、實(shí)物補(bǔ)償，被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關(guān)系；3、貨幣補(bǔ)償，被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權(quán)。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

五、在房屋征收拆遷中對(duì)公房承租人怎么補(bǔ)償安置

法律分析：在房屋征收拆遷中，對(duì)公房承租人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)助等費(fèi)用。在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人和房屋承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：章昭桐

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