一、有證和無證的房屋拆遷補償,有證房和無證房拆遷補償相差多少

有證房和無證房拆遷補償一樣，按照實際使用面積確定使用權(quán)，農(nóng)民朋友享有合法所有權(quán)，即使農(nóng)民沒有獲得房屋建設的相關證書，也能夠與有證房屋享受到同等的補償，但并不是所有無證房屋都能夠獲得補償。

1、在《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺之后，農(nóng)民擅自亂建、濫建且不遵循或滿足國家《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》以及當?shù)卣?guī)定處理的農(nóng)村房屋，此類房屋將不能夠獲得國家發(fā)放的相關產(chǎn)權(quán)證書，是屬于違規(guī)違建房屋，根據(jù)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定將要進行拆除，所以此類房屋在征地拆遷過程中不能夠獲得補償。

2、為獲得拆遷補償搶建的房屋，現(xiàn)階段還有許多農(nóng)民原本不符合農(nóng)村建房條件或者當?shù)剞r(nóng)村已經(jīng)確定征地拆遷范圍，而一些農(nóng)民朋友為了獲得更多的拆遷征地補償，在土地上擅自違規(guī)修建房屋，這一類房屋也將會被無償拆除，并拿不到補償。

一、無證房拆遷補償?shù)驮趺淳S權(quán)

無房產(chǎn)證的房屋如果是違法建筑的，是不給予補償?shù)模绻菦]房產(chǎn)證的合法建筑，當事人對補償不滿意的，可以不簽訂征收補償協(xié)議，提起行政訴訟。

參照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定我們來看：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償?！?

所以法律規(guī)定對于無證房屋并沒有一些拆遷方所言就一定是違建，在作出房屋征收決定之前拆遷方要對拆遷區(qū)域涉及的房屋進行調(diào)查，要考慮房屋建造的年代、建造時的相關規(guī)定以及是否存在相關部門不作為等因素來綜合確定相應的安置補償方案。很常見一種是因為歷史遺留的原因，房屋建造的伊始是符合法律相關規(guī)定的，雖然沒有合法的權(quán)屬證明，但是應當符合拆遷安置補償?shù)臉藴?，不應該被區(qū)別對待。

無證建筑不一定就是違章建筑，拆遷方應得對具體情況具體分析，即使被認定為違章建筑，除特殊情況，也應當給予適當?shù)难a償。

二、無證房比有證的拆遷補償?shù)秃芏啵愫侠淼膯?/h3>

農(nóng)村里很多房屋是沒有證的，在拆遷時尷尬不已，相比于有證房屋，補償?shù)土撕芏?。這時候很多農(nóng)民朋友有意見了?！巴瑯邮切量嘟ㄆ饋淼姆课?，憑啥我們沒有證，賠償就少了很多？”

有的無證房確確實實就是違章建筑；但是也有不少無證房其實不能簡單認定違建，擁有部分手續(xù)或者有其合法性基礎。往往在拆遷時，只要你的房子沒有合法齊全的證件，就很容易吃虧，被一刀切認定違建。往往補償就會比合法房屋低得多，甚至干脆零補償。這其實并不合理。

下面由拆遷律師團為大家進行相關知識的科普解答。

無證房的補償往往比有證房低很多，咱們還能提高嗎？

無房產(chǎn)證的房屋如果是違法建筑的，是不給予補償?shù)?。如果是沒房產(chǎn)證的合法建筑，當事人對補償不滿意的，可以不簽訂征收補償協(xié)議，走法律途徑提起行政訴訟，來爭取合理補償。

相關法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

拆遷補償協(xié)議無效的判定規(guī)則

拆遷補償協(xié)議是拆遷人與被拆遷人為明確拆遷補償安置中的權(quán)利義務關系而訂立的協(xié)議，其中內(nèi)容主要是拆遷當事人就補償方式、補償金額和支付期限、安置房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項進行的約定。有效的補償協(xié)議受法律保護，無效的補償協(xié)議不受法律保護。

那么，拆遷補償協(xié)議在什么情況下會被認定為無效呢？根據(jù)我國《民法典》的有關規(guī)定，拆遷補償協(xié)議無效的情形主要有以下幾類：

1、不具備拆遷民事權(quán)利能力(或主體資格)的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷補償協(xié)議無效。

2、拆遷人與非安置房屋所有權(quán)人或權(quán)利人訂立的拆遷補償協(xié)議無效。

3、被拆遷人為無民事行為能力人，其與拆遷人所訂立的拆遷補償協(xié)議無效；被拆遷人為限制民事行為能力人，其與拆遷人所訂立的拆遷補償協(xié)議應征得其法定代理人或監(jiān)護人同意，否則無效。

4、代理人超越代理權(quán)限或者無代理權(quán)時簽訂的拆遷補償協(xié)議且未經(jīng)權(quán)利人追認的無效。

5、損害社會公共利益，或以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益訂立的拆遷補償協(xié)議無效。

6、拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為無效等。

除以上所列情形及相關法律、法規(guī)規(guī)定的無效情況外，其他依法訂立的拆遷補償協(xié)議受法律保護。

三、無證房屋在拆遷時補償會低于有證房屋嗎?

無證房屋在拆遷時補償不會低于有證房屋的，對無證房屋一概不給予補償是拆遷方損害被拆人合法權(quán)益的做法，拆遷方還是要考慮具體情況，不能草率的下判斷。自家房屋如果目前缺失權(quán)屬證明，我們也應當盡快去有關部門查看能不能補辦相關的手續(xù)。

法律規(guī)定對于無證房屋并沒有如一些拆遷方所言就一定是違建，在作出房屋征收決定之前拆遷方要對拆遷區(qū)域涉及的房屋進行調(diào)查，要考慮房屋建造的年代、建造時的相關規(guī)定以及是否存在相關部門不作為等因素來綜合確定相應的安置補償方案。很常見一種是因為歷史遺留的原因，房屋建造的伊始是符合法律相關規(guī)定的，雖然沒有合法的權(quán)屬證明，但是應當符合拆遷安置補償?shù)臉藴剩粦摫粎^(qū)別對待。

無證建筑不一定就是違章建筑，拆遷方應得對具體情況具體分析，即使被認定為違章建筑，除特殊情況，也應當給予適當?shù)难a償。那為什么還是有很多無證建筑被認定為違建不予補償呢?把無證建筑認定為違章建筑可以壓縮拆遷成本，也能盡快使拆遷協(xié)議達成，加速項目進度，但是這嚴重地損害了被拆遷人的合法權(quán)益。但是如果房屋嚴重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法及土地管理法的相關規(guī)定，就比如聽到拆遷消息惡意搶建的房屋則不予補償是符合法律規(guī)定的。

一、違建圖斑很多嗎？

負責土地監(jiān)管的主要部門會用衛(wèi)星遙感的技術(shù)來獲取某段時間監(jiān)察規(guī)劃范圍內(nèi)的土地使用狀況的圖片，還會利用定位技術(shù)將被監(jiān)管的土地分開編號，所以所謂的圖斑即是這個編號。在等待較長的時間后，再次用衛(wèi)星遙感技術(shù)獲取相關圖像，然后由專業(yè)人士將之前和之后的全部圖斑作出比較，便可以由此知道土地的使用狀況及變化。這也是一種督查圖斑的技術(shù)。

根據(jù)我國關于房屋征收和補償?shù)臈l例規(guī)定，市、縣級人民政府以及負責征收和拆遷的主管部門需要依照法律規(guī)定對各種建設活動加強監(jiān)督和管理，針對不按土地和城市總體規(guī)劃建造的建筑，需要按照法律規(guī)定進行處置。市、縣級人民政府在作出房屋征收決定之前，會依法指派負責房屋拆遷的主管部門對需要被征收房屋的范圍內(nèi)沒有被登記的房屋進行調(diào)查、認定和處置。

圖斑違建是怎樣處置的

那么對于明確被認為是合法的建筑，以及沒有逾越批準的時間建造的臨時房屋，在拆遷后都需要作出一定的補償。相反認定是違章建筑并且已經(jīng)逾越批準時間的暫時性建筑，則不能夠得到補償。

我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》也作出相關表示，沒有依法辦理相關手續(xù)，取得合法的建設工程和建設用地規(guī)劃許可證以及沒有按建設工程規(guī)劃許可證作出的規(guī)定進行建造的，由縣級以上的人民政府指定負責城市和鄉(xiāng)村規(guī)劃的主要負責部門立即責令建造違建的人停止建設，如果能夠用正確的改良手段消除違章建筑對城鄉(xiāng)土地總體規(guī)劃的影響的，則給予違建當事人一定的時間自主改正，超過期限未改正的，則會被沒收或者強制拆遷。

四、沒有房產(chǎn)證的房子拆遷有賠償嗎

法律分析：拆遷沒有房產(chǎn)證是可以獲賠的。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

五、無證房的拆遷補償比有證的低很多，合理嗎？

農(nóng)村里很多房屋是沒有證的，在拆遷時尷尬不已，相比于有證房屋，補償?shù)土撕芏?。這時候很多農(nóng)民朋友有意見了?！巴瑯邮切量嘟ㄆ饋淼姆课?，憑啥我們沒有證，賠償就少了很多？”

有的無證房確確實實就是違章建筑；但是也有不少無證房其實不能簡單認定違建，擁有部分手續(xù)或者有其合法性基礎。往往在拆遷時，只要你的房子沒有合法齊全的證件，就很容易吃虧，被一刀切認定違建。往往補償就會比合法房屋低得多，甚至干脆零補償。這其實并不合理。

下面由拆遷律師團為大家進行相關知識的科普解答。

無證房的補償往往比有證房低很多，咱們還能提高嗎？

無房產(chǎn)證的房屋如果是違法建筑的，是不給予補償?shù)摹Ｈ绻菦]房產(chǎn)證的合法建筑，當事人對補償不滿意的，可以不簽訂征收補償協(xié)議，走法律途徑提起行政訴訟，來爭取合理補償。

相關法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

拆遷補償協(xié)議無效的判定規(guī)則

拆遷補償協(xié)議是拆遷人與被拆遷人為明確拆遷補償安置中的權(quán)利義務關系而訂立的協(xié)議，其中內(nèi)容主要是拆遷當事人就補償方式、補償金額和支付期限、安置房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項進行的約定。有效的補償協(xié)議受法律保護，無效的補償協(xié)議不受法律保護。

那么，拆遷補償協(xié)議在什么情況下會被認定為無效呢？根據(jù)我國《民法典》的有關規(guī)定，拆遷補償協(xié)議無效的情形主要有以下幾類：

1、不具備拆遷民事權(quán)利能力(或主體資格)的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷補償協(xié)議無效。

2、拆遷人與非安置房屋所有權(quán)人或權(quán)利人訂立的拆遷補償協(xié)議無效。

3、被拆遷人為無民事行為能力人，其與拆遷人所訂立的拆遷補償協(xié)議無效；被拆遷人為限制民事行為能力人，其與拆遷人所訂立的拆遷補償協(xié)議應征得其法定代理人或監(jiān)護人同意，否則無效。

4、代理人超越代理權(quán)限或者無代理權(quán)時簽訂的拆遷補償協(xié)議且未經(jīng)權(quán)利人追認的無效。

5、損害社會公共利益，或以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益訂立的拆遷補償協(xié)議無效。

6、拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為無效等。

除以上所列情形及相關法律、法規(guī)規(guī)定的無效情況外，其他依法訂立的拆遷補償協(xié)議受法律保護。

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投稿：曹月文

內(nèi)容審核：楊建峰律師