一、昆山拆遷征地補(bǔ)償如何結(jié)算,購(gòu)買動(dòng)遷房的風(fēng)險(xiǎn)

1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)動(dòng)遷房的分配有異議，萬(wàn)一協(xié)商不成，可能起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰(shuí)還無(wú)法確定；無(wú)產(chǎn)權(quán)的動(dòng)遷房可能因其他原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證；

2、因交易時(shí)間漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并在可以過(guò)戶交易時(shí)先行過(guò)戶給他人，那么購(gòu)買方就很難實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，只能主張債權(quán)；在購(gòu)買方等待過(guò)戶的漫長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。

一、拆遷安置房買賣糾紛

第一種：拆遷房房?jī)r(jià)爆升，賣家后悔了

賣方不辦理過(guò)戶，買方就不能辦理過(guò)戶手續(xù)，這類糾紛目前一般是常見(jiàn)。由于房?jī)r(jià)上漲，原來(lái)一般是幾十萬(wàn)的房子，現(xiàn)在市場(chǎng)可能百萬(wàn)元，一般就會(huì)造成出售方的心態(tài)不平衡，往往出售人提出的價(jià)格的補(bǔ)貼。買受人不同意的，出售人一般便不過(guò)戶，買受人只能起訴。

第二種：突然限購(gòu)導(dǎo)致拆遷房買賣無(wú)法完成

配套商品房雖具備過(guò)戶條件，但由于相關(guān)買家的原因(如限購(gòu))無(wú)法辦理正常的過(guò)戶等因素，賣家就會(huì)提出解除合同。

也就是說(shuō)，一場(chǎng)因?yàn)楦鞣N原因無(wú)法完成的交易，賣家可能還要為買家這幾年的損失埋單。因此大家在簽訂此類拆遷房交易合同時(shí)，一定要重視由于過(guò)戶時(shí)間限制，所帶來(lái)的房產(chǎn)或貶值的賠付風(fēng)險(xiǎn)。

第三種：拆遷房一房?jī)少u引糾紛

出售人一房二賣或抵押給抵押權(quán)人造成房屋權(quán)屬發(fā)生動(dòng)搖，比如本律師遇到昆山的一個(gè)案件，出售人將房屋一房二賣，到底誰(shuí)的買賣合同有效需要司法確認(rèn)。

如果將房屋進(jìn)行抵押借款，需要司法確認(rèn)抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否優(yōu)于買賣合同等均是該糾紛需要審理的內(nèi)容，需要律師很好把握。

第四種：合同一方買賣期間死亡

交易中買賣任一方當(dāng)事人死亡，如果符合不可預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的條件，可認(rèn)定為不可抗力，視為符合民法典規(guī)定的解除條件。

具體來(lái)說(shuō)，遇到五種情況，當(dāng)事人可以解除合同：

1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示，或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

5、法律規(guī)定的其他情形。

第五種：拆遷房突然冒出多個(gè)房主

配套商品房來(lái)源于安置，拆遷安置協(xié)議有可能沒(méi)有明確安置人，安置人提出對(duì)配套商品享有權(quán)利。以其他共有權(quán)人擅自處分權(quán)利，主張合同無(wú)效。

二、小產(chǎn)權(quán)只有買賣合同有效嗎

1、嚴(yán)格來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對(duì)外交易的房屋，對(duì)外交易不受法律保護(hù)。購(gòu)房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不能確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購(gòu)房者購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房不能公開(kāi)轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到房屋拆遷情況的，也不能依法得到補(bǔ)償。

2、小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，房屋交易就是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移又以辦理登記過(guò)戶手續(xù)為準(zhǔn)，而小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)法辦理登記過(guò)戶手續(xù)，自然無(wú)法上市交易，當(dāng)賣房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購(gòu)房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。

3、如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地，有意向購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者需要自己對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益作出選擇判斷，作出正確的決定。

二、什么是動(dòng)遷房，購(gòu)買動(dòng)遷屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

一、什么是動(dòng)遷房動(dòng)遷房，即是拆遷安置房。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

二、購(gòu)買動(dòng)遷安置房屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)遷安置房屋買賣過(guò)程中存在具體風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)主要有以下幾方面：

1、這類房屋買賣合同一定是手寫的，而不可能是網(wǎng)上備案的，故不排除房東一房二賣的可能性；

2、如果買方支付了首付款而未實(shí)際占用房屋，房東違約后，買方想繼續(xù)履行買賣合同是極為困難的；

3、在實(shí)踐操作中為保證交易安全，有些購(gòu)房款按名義上借款的方式對(duì)房屋進(jìn)行了抵押登記，該操作對(duì)購(gòu)買方雖然有一定保證作用，但如果約定不清楚就會(huì)弄假成真，變成借貸關(guān)系，房屋當(dāng)然買不成了；

4、關(guān)于何時(shí)辦理房東自身的小產(chǎn)證、如何配合網(wǎng)簽正式買賣合同、抵押登記如何注銷，何時(shí)配合過(guò)戶以及逾期辦理上述事項(xiàng)的違約責(zé)任等，如無(wú)詳細(xì)約定，稍有不慎就會(huì)陷入僵局，最終只能用經(jīng)濟(jì)方面的代價(jià)來(lái)解決；

5、出售方的產(chǎn)權(quán)證尚未辦出，購(gòu)買方在無(wú)法確定動(dòng)遷安置補(bǔ)償?shù)木唧w權(quán)利人的情況下與權(quán)利人之一簽訂了合同，房?jī)r(jià)上漲后，如果其他權(quán)利人主張權(quán)利，合同效力就存在問(wèn)題?？傊瑒?dòng)遷房屋提前交易是有巨大風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)盡量避免選擇該交易方式。如果一定要提前為之，在合同約定上就應(yīng)慎之又慎，避免造成難以承受的損失。

三、購(gòu)買動(dòng)遷房的風(fēng)險(xiǎn)有多大？

動(dòng)遷房的交易風(fēng)險(xiǎn)有：家庭成員內(nèi)部對(duì)動(dòng)遷房分配有異議無(wú)法確定合法權(quán)益人；動(dòng)遷房無(wú)產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證；交易時(shí)間漫長(zhǎng)動(dòng)遷房的房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性大；一房多賣；因出售方自身債務(wù)糾紛導(dǎo)致動(dòng)遷房被債權(quán)人申請(qǐng)查封。法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二百一十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

動(dòng)遷房的交易風(fēng)險(xiǎn)有哪些

1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)動(dòng)遷房的分配有異議，萬(wàn)一協(xié)商不成，可能起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰(shuí)還無(wú)法確定；無(wú)產(chǎn)權(quán)的動(dòng)遷房可能因其他原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證；2、因交易時(shí)間漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并在可以過(guò)戶交易時(shí)先行過(guò)戶給他人，那么購(gòu)買方就很難實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，只能主張債權(quán)；在購(gòu)買方等待過(guò)戶的漫長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。

買一手動(dòng)遷房過(guò)戶需要哪些手續(xù)及費(fèi)用

房屋過(guò)戶需要的手續(xù)：1、買賣雙方到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理； 2、房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估； 3、按照規(guī)定繳納費(fèi)用； 4、等待領(lǐng)證。房產(chǎn)過(guò)戶的費(fèi)用：契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、交易手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)。法律依據(jù)：《民法典》第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二百一十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

全款買二手房，過(guò)戶還有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

二手房交易存在的風(fēng)險(xiǎn)有：1、簽訂合同前要確定房屋的權(quán)益歸屬和真正的產(chǎn)權(quán)人；2、確保房屋沒(méi)有權(quán)利負(fù)擔(dān)；3、確保房屋不存在權(quán)屬爭(zhēng)議；4、購(gòu)房合同中要明確違約責(zé)任和救濟(jì)方式。法律依據(jù)：《民法典》第四百七十條合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

動(dòng)遷房可以抵押貸款嗎

動(dòng)遷的房子，如果是老房子，由于要?jiǎng)舆w，住宅房產(chǎn)權(quán)在拆遷前一年左右，已經(jīng)被凍結(jié)，不能辦理抵押。買賣，轉(zhuǎn)讓，等手續(xù)，動(dòng)遷安置得到新房，不是正規(guī)商品房，沒(méi)有合法手續(xù)，不能辦理抵押買賣轉(zhuǎn)讓手續(xù)，安置房，需要房主持有滿五年，去繳納土地出讓金和契稅，等稅費(fèi)，辦理下原房主姓名房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，此時(shí)才可以抵押，買賣，轉(zhuǎn)讓更名該房產(chǎn)。

買安置房有哪些風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)1：產(chǎn)權(quán)不清晰很多安置房在買賣時(shí)可能還沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證書，因此最終誰(shuí)是產(chǎn)權(quán)人還不明晰，有可能最終該在買賣協(xié)議中簽字的賣家沒(méi)有簽，不該簽的卻簽了，從而導(dǎo)致買賣合同效力出現(xiàn)問(wèn)題引發(fā)房產(chǎn)糾紛。風(fēng)險(xiǎn)2：交易時(shí)間長(zhǎng)一般安置房的交易時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，所以其買賣過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越多。如上文提到的第一類安置房賣方要在五年后才能交易過(guò)戶，這中間出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)因素和糾紛的可能性也大，如賣方因房?jī)r(jià)上漲而毀約、賣方死亡、房屋被抵押、被查封等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)給買方帶來(lái)一些難以解決的麻煩。風(fēng)險(xiǎn)3：稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)很多安置房的買賣合同中沒(méi)有約定稅費(fèi)承擔(dān)主體及方式，或者因?yàn)橘I賣期限較長(zhǎng)導(dǎo)致國(guó)家政策變化產(chǎn)生了新的稅費(fèi)，從而可能導(dǎo)致買賣雙方因稅費(fèi)爭(zhēng)議而產(chǎn)生糾紛。另外，安置房在過(guò)戶時(shí)可能需要補(bǔ)交土地收益等相關(guān)價(jià)款，雙方也應(yīng)對(duì)此進(jìn)行明確約定，防止日后出現(xiàn)不必要的糾紛。

四、拆遷房買賣應(yīng)注意的問(wèn)題

法律分析：1、房?jī)r(jià)上漲，賣方容易違約。賣房者需要在取得房產(chǎn)證五年后才能夠出售房屋，一旦房?jī)r(jià)上漲賣房者可能會(huì)提高房?jī)r(jià)。2、買方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。賣方在取得購(gòu)房款之后，依然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。3、容易受不確定因素影響。交易時(shí)間長(zhǎng)，會(huì)許多不可預(yù)見(jiàn)的因素。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百九十五條 買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

第五百九十六條 買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

五、動(dòng)遷房算商品房嗎

法律分析：商品房是開(kāi)發(fā)商針對(duì)社會(huì)公眾銷售的房屋，動(dòng)遷房是拆遷人給予被拆遷人安置補(bǔ)償?shù)姆课荨?/p>

法律依據(jù)： 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 第四十四條 劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第四十五條　符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。需要交納出讓金之后權(quán)屬變成商品房，可以自由買賣和享受征收補(bǔ)償。

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