一、房屋拆遷補(bǔ)償律師解讀棚改,棚改拆遷，簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)需要注意些什么

1．明確拆遷人與被拆遷人主體資格簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的第一項(xiàng)內(nèi)容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰(shuí)。一份合法有效的協(xié)議首要內(nèi)容就是要有適格的主體，《民法典》第一百四十三條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過(guò)自己的行為享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格。2．拆遷行為的前提《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四百六十四條為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?？梢?jiàn)拆遷行為是不可以任意實(shí)施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、取得拆遷許可證外，還需要具備實(shí)質(zhì)的前提，即符合城市總體與局部規(guī)劃，有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護(hù)文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質(zhì)可以是形式上的違法與實(shí)質(zhì)上的違法。3．被拆遷房屋概況被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補(bǔ)償款是否恰當(dāng)合法?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四百七十六條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。4．約定拆遷安置補(bǔ)償事宜拆遷安置補(bǔ)償事宜的約定共分兩部分：

（一）拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)。

（二）搬遷補(bǔ)助費(fèi)及臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

（三）其他補(bǔ)償費(fèi)。5．協(xié)議履行的約定

（一）補(bǔ)償費(fèi)的支付。補(bǔ)償費(fèi)的支付應(yīng)當(dāng)包括兩部分內(nèi)容，一是產(chǎn)權(quán)交換房屋的交付；另一是補(bǔ)償款的支付。a．房屋的交付：

（1）交付時(shí)間須約定。

（2）交付內(nèi)容須約定。b．補(bǔ)償款的支付。

（二）房屋的騰退。被拆遷人房屋的騰退是房屋拆遷人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的表現(xiàn)之一，是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議實(shí)現(xiàn)的后果。如果約定的騰退時(shí)間屆至而被拆遷人沒(méi)有履行義務(wù)的，拆遷人可以提出申請(qǐng)繼而引起強(qiáng)制拆遷程序，以保證拆遷工程的順利進(jìn)行，并保證工程項(xiàng)目總體進(jìn)度的正常實(shí)施。同樣，對(duì)于被拆遷人來(lái)說(shuō)，騰退房屋的約定限制了其對(duì)房屋享有的占有、使用與收益等權(quán)利，其權(quán)利期限截止到騰退房屋的時(shí)間。

（三）房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的注銷(xiāo)。6．其他事項(xiàng)的約定

（一）違約責(zé)任。

（二）糾紛的處理。

（三）協(xié)議的效力。

二、棚改拆遷,簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)需要注意些什么

1.拆遷補(bǔ)償方式

拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。律師在接受被拆遷人委托時(shí)應(yīng)提示委托人，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。

2.簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：

(1)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)摹?/p>

(2)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。

(3)拆遷房管部門(mén)依法代管的房屋的。

(4)拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門(mén)代理經(jīng)租的房屋的。

3.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容

簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)訂立協(xié)議的主體。

(2)被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。

(3)補(bǔ)償安置方式。

(4)貨幣補(bǔ)償金額。

(5)搬遷期限。

(6)違約責(zé)任。

(7)爭(zhēng)議的處理。

(8)需要約定的其他事項(xiàng)。

還須注意如實(shí)行房屋調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過(guò)渡期，并遵守過(guò)渡期的約定。過(guò)渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地資源局制定。

一、棚改拆遷，補(bǔ)償安置方式有哪些

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)城市中的棚戶區(qū)進(jìn)行改造的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換兩種安置補(bǔ)償方式的。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、棚改拆遷簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)需要注意些什么

棚改拆遷，簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)需要注意的情況有：拆遷補(bǔ)償方式的選擇、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體認(rèn)定、拆遷協(xié)議的內(nèi)容的情況等，對(duì)于棚改拆遷而簽訂協(xié)議協(xié)議的相關(guān)情況，必須由拆遷戶與拆遷方協(xié)商認(rèn)定處理。

簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是征地拆遷過(guò)程中最重要的一件事情，總結(jié)起來(lái)，以下問(wèn)題要十分注意。

1、補(bǔ)償沒(méi)談好千萬(wàn)不要輕易簽字，否則簽完協(xié)議之后才發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償不合適，維權(quán)難度就很大了。

2、審查簽訂合同的主體是否具有合法的資格。也就是搞清楚您跟誰(shuí)簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，這個(gè)單位是否有權(quán)利與您簽訂協(xié)議，有沒(méi)有履行協(xié)議的能力，如果簽訂的主體沒(méi)有資格、不合法，將來(lái)極有可能無(wú)法履行協(xié)議，給您帶來(lái)巨大損失。

3、安置補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)內(nèi)容是否約定清楚。比如補(bǔ)償款的總金額及各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)，補(bǔ)償款的支付時(shí)間及支付式，安置房的位置、房號(hào)，安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)等等，千萬(wàn)不要輕信拆遷工作人員的話，簽訂內(nèi)容約定不清的協(xié)議或空白協(xié)議。

4、明確約定合同履行的程序和違約責(zé)任。很多拆遷項(xiàng)目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后才支付拆遷補(bǔ)償款，這種約定對(duì)于被拆遷人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是很大的。因此，我們簽訂協(xié)議時(shí)，一定要跟拆遷方約定好，如果不能按時(shí)支付補(bǔ)償款或者按時(shí)安置房屋的補(bǔ)救措施和違約責(zé)任，避免到時(shí)候拆遷方任性違約。

一、棚改拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，如果您的房屋是國(guó)有土地上的房屋，一旦遭遇“棚改”，則對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，應(yīng)不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

除了相應(yīng)價(jià)格的貨幣補(bǔ)償方式，被拆遷人還可以選擇房屋置換的補(bǔ)償方式，如果是同等地理位置，至少應(yīng)達(dá)到1：1的置換比例。

如果您的房屋是農(nóng)村集體土地上的房屋，那么，納入城市規(guī)劃區(qū)范圍之內(nèi)的房屋，則應(yīng)參考國(guó)有土地上房屋拆遷進(jìn)行補(bǔ)償。

沒(méi)有納入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋，也應(yīng)先安置后拆遷，拆遷方應(yīng)妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問(wèn)題，切實(shí)做到被征地折遷農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

四、簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議注意事項(xiàng)

法律分析：簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)注意以下內(nèi)容：主體不符不簽，核對(duì)與你簽訂拆遷協(xié)議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設(shè)單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。被拆遷人一定要看到該轉(zhuǎn)讓合同并要到拆遷管理部門(mén)進(jìn)行確認(rèn)，在沒(méi)有得到有效確認(rèn)的情況下視為其未取得拆遷許可證。有些商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、拆遷補(bǔ)償方案是什么

法律分析：拆遷是按照市、縣級(jí)人民政府經(jīng)過(guò)調(diào)查、聽(tīng)證和公告后制定的土地征收補(bǔ)償方案來(lái)補(bǔ)償。

補(bǔ)償范圍包括：房屋征收補(bǔ)償費(fèi)以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算；房屋征收周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼；房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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投稿：金惠雯

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