一、拆遷補(bǔ)償面積補(bǔ)差會(huì)計(jì)處理,政府拆遷補(bǔ)償房屋是否屬于非貨幣性資產(chǎn)交易

政府拆遷補(bǔ)償房屋屬于非貨幣性資產(chǎn)交易。

具體分析如下：

一、拆遷補(bǔ)償方式的選擇

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。當(dāng)被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

二、非貨幣性資產(chǎn)交易的定義

非貨幣性資產(chǎn)交易是指交易雙方主要以存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換。在此情境下，政府提供的拆遷補(bǔ)償房屋作為一種資產(chǎn)，與被征收人的原有房屋進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這本質(zhì)上是一種非貨幣性的資產(chǎn)交換。

三、拆遷補(bǔ)償房屋的性質(zhì)

拆遷補(bǔ)償房屋雖不同于一般的商品房，但其仍具有不動(dòng)產(chǎn)屬性，可以作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)的。在產(chǎn)權(quán)調(diào)換過(guò)程中，被征收人原有房屋的產(chǎn)權(quán)被注銷，同時(shí)獲得拆遷補(bǔ)償房屋的新產(chǎn)權(quán)。這一過(guò)程涉及產(chǎn)權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移，屬于非貨幣性資產(chǎn)交易的范疇。

綜上所述，政府拆遷補(bǔ)償房屋屬于非貨幣性資產(chǎn)交易，因?yàn)樗婕暗搅瞬粍?dòng)產(chǎn)權(quán)益的交換與轉(zhuǎn)移。

二、房地產(chǎn)拆遷費(fèi)用非貨幣性補(bǔ)償方式如何處理

一、核算透析

由于拆遷補(bǔ)償協(xié)議上一般只反映拆遷及補(bǔ)償?shù)拿娣e，而不反映其價(jià)值量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)，大多將“實(shí)物補(bǔ)償方式”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換”，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，只將收到補(bǔ)差部分確認(rèn)收入，而對(duì)補(bǔ)償給被拆遷人的房產(chǎn)既不確認(rèn)收入，也不確認(rèn)成本。這種處理方式表面看似合理，其實(shí)是錯(cuò)誤地使用了會(huì)計(jì)政策，雖然少交了置換部份的營(yíng)業(yè)稅金及附加，但是也為企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅匯算清繳時(shí)帶來(lái)了很多不必要的麻煩，總覺(jué)得有很多解釋不通的地方，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制要求補(bǔ)繳該部分稅金的話，企業(yè)也只有吃啞巴虧如實(shí)上繳，同時(shí)也不能將該部分成本進(jìn)行土地增值稅的抵扣，給企業(yè)帶來(lái)了巨大的經(jīng)營(yíng)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從會(huì)計(jì)的角度，根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，就其交易的實(shí)質(zhì)，這其實(shí)就是以新?lián)Q舊，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用新建房產(chǎn)換入被拆遷人的舊房產(chǎn)的一項(xiàng)交易。這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分別由“購(gòu)買(mǎi)”和“銷售”兩部分組成，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先從被拆遷人手中購(gòu)入舊房，再將新房以相同的價(jià)格出售給被拆遷人。但在實(shí)際操作過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)無(wú)法確定其計(jì)量?jī)r(jià)格，使得不具備可操作性而成為一個(gè)無(wú)法解決的問(wèn)題。從稅法的角度，非貨幣性補(bǔ)償形式下，返還給被拆遷人的房產(chǎn)應(yīng)按“成本價(jià)”確認(rèn)“計(jì)稅收入”，繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。從這一點(diǎn)看，要取得這個(gè)計(jì)量?jī)r(jià)格必須等到項(xiàng)目完工清算后才能得出，從時(shí)間上看，這是不現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，但我們可以在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，根據(jù)本公司上一年完工實(shí)際已銷售房產(chǎn)的平均成本作依據(jù)先進(jìn)行賬務(wù)處理，等該項(xiàng)目完工清算時(shí)再根據(jù)實(shí)際成本進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整，這樣這個(gè)問(wèn)題就可以迎刃而解了。

二、計(jì)量?jī)r(jià)格的確定

由于項(xiàng)目完工時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本里面包括拆遷時(shí)暫估入賬的部分成本，這樣構(gòu)成項(xiàng)目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個(gè)循環(huán)，導(dǎo)致不能得出真實(shí)的計(jì)量?jī)r(jià)格，但可以采用以下幾種方式來(lái)確定完工時(shí)較為接近真實(shí)成本的計(jì)量?jī)r(jià)格。

(一)不考慮非貨幣性補(bǔ)償部分的成本法

如果發(fā)生非貨幣性拆遷補(bǔ)償部分涉及金額不多，可以根據(jù)會(huì)計(jì)上的重要性原則，不確認(rèn)此部分的金額，以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計(jì)算得出計(jì)量?jī)r(jià)格。

單位計(jì)量?jī)r(jià)格=(項(xiàng)目實(shí)際成本-暫估入賬成本)÷可售面積

計(jì)量?jī)r(jià)格=單位計(jì)量?jī)r(jià)格×補(bǔ)償面積

(二)修正成本法

以上一項(xiàng)目平均成本為基礎(chǔ)，用上一項(xiàng)目到本項(xiàng)目完工期間的平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率來(lái)進(jìn)行修正。

單位計(jì)量?jī)r(jià)格=(上一項(xiàng)目的平均成本+上一項(xiàng)目的平均成本×上一項(xiàng)目至本項(xiàng)目完工時(shí)的平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率)÷可售面積

計(jì)量?jī)r(jià)格=單位計(jì)量?jī)r(jià)格×補(bǔ)償面積

(三)核定成本法

以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或物價(jià)部門(mén)核定的“成本價(jià)”為準(zhǔn)。

(四)成本還原法

本方法是利用數(shù)學(xué)原理及工具建立模型求解得出，所以也稱數(shù)模求解法。下面通過(guò)一個(gè)數(shù)學(xué)命題來(lái)介紹該方法的原理及模型：

假設(shè)：某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目的全部成本為2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)的建筑面積為18000平方，其中：可用于對(duì)外銷售部分面積為15000平方，用于拆遷補(bǔ)償部分面積為3000平方，由于拆遷補(bǔ)償部分對(duì)價(jià)成本我們不知道，設(shè)定為M，那么整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為2000+M;則有下列等式成立：

公式解析：

1.[(2000+M)÷18000]為A項(xiàng)目的單位成本

2.[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補(bǔ)償部分的成本

3.M即是我們用于拆遷補(bǔ)償部份的成本

我們可以用圖1來(lái)表示他們之間的關(guān)系：

三、拆遷補(bǔ)償中的非貨幣補(bǔ)償有哪些？

法律分析：在拆遷補(bǔ)償中，除了貨幣補(bǔ)償外，還存在非貨幣補(bǔ)償。非貨幣補(bǔ)償包括兩種形式：物權(quán)性補(bǔ)償和非物權(quán)性補(bǔ)償。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定：對(duì)因征收拆遷而導(dǎo)致房屋、固定設(shè)施、植被、地面附屬物等財(cái)產(chǎn)受到損失的，應(yīng)當(dāng)按照其實(shí)際價(jià)值予以補(bǔ)償。

2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：補(bǔ)償?shù)闹饕问绞秦泿叛a(bǔ)償，也可以采取物業(yè)權(quán)調(diào)換、設(shè)施建設(shè)、土地劃撥等方式進(jìn)行補(bǔ)償。

3.《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》第三條規(guī)定：拆遷補(bǔ)償包括貨幣補(bǔ)償和非貨幣補(bǔ)償。

4.《物權(quán)法》規(guī)定：物權(quán)性補(bǔ)償是指因物權(quán)受到侵害而獲得的補(bǔ)償，包括對(duì)物權(quán)的修繕、重建、補(bǔ)償價(jià)款等。

5.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：非物權(quán)性補(bǔ)償包括公共設(shè)施建設(shè)、土地劃撥、物業(yè)權(quán)調(diào)換等。

四、拆遷非住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償數(shù)額如何確定

拆除非住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、土地使用權(quán)取得方式等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。不適用最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格補(bǔ)貼。

（1）拆除未出租非居住房屋，對(duì)所有人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額＝被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×100％。

（2）拆除公有出租非居住房屋，對(duì)所有人的補(bǔ)償款為：

貨幣補(bǔ)償金額＝被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×20％；對(duì)承租人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額＝被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×80％。

（3）拆除房管部門(mén)代管的非居住房屋，對(duì)所有人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額＝被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×100％；對(duì)承租人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額＝被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×80％。

（4）拆除房管部門(mén)代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體所有非居住房屋，對(duì)所有人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額＝被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×100％；對(duì)承租人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額＝市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×80％。

法律依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

五、貨幣補(bǔ)償能不能應(yīng)用于拆遷補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償可用于拆遷補(bǔ)償，我國(guó)法律規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

一、企業(yè)拆遷可以以地?fù)Q地嗎

企業(yè)拆遷可以以地?fù)Q地。法律規(guī)定被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。由于各地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一樣，具體的補(bǔ)償細(xì)節(jié)還要根據(jù)當(dāng)?shù)卣叨ā?/p>

二、拆了個(gè)門(mén)面房怎么算賠償

如果門(mén)面涉及營(yíng)業(yè)狀態(tài)的，房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

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投稿：傅芷

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