一、未登記合法建筑拆遷補償辦法,未登記房屋和改變用途房屋補償標準

（一）未登記房屋對征收范圍內(nèi)因歷史原因形成的未經(jīng)登記的建筑，作出征收決定的市、縣級人民政府應當依據(jù)《條例》的規(guī)定，組織有關部門進行調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查認定的結(jié)果依法進行處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，依據(jù)認定的結(jié)果依法進行房地產(chǎn)評估予以補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

（二）改變用途房屋擁有合法產(chǎn)權的住宅房屋，在2011年10月1日《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，已依法取得以被征收房屋為經(jīng)營場所的營業(yè)執(zhí)照、并連續(xù)照章納稅二年以上的，按住宅用房進行補償，但可在同類住宅房屋補償標準基礎上適當增加補償；2011年10月1日之后未按照《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定履行報批手續(xù)，擅自改變房屋用途的，一律依法不予補償。具體補償方式為：

1、城市主次干道臨街一樓“住改非”經(jīng)營性用房補償標準：一級區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的30％—40％增加補償；二級區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的20％—30％增加補償；三級區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的10％—20％增加補償；四級及以下區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的5％—10％增加補償；次干道補償在補償標準浮動范圍內(nèi)按下限補償。

2、其他的“住改非”經(jīng)營性用房：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的5％—10％增加補償。同一街道兩邊的“住改非”經(jīng)營性用房，屬于同一征收項目，但區(qū)段不同的，可按同一標準予以補償。對經(jīng)營年限長、納稅數(shù)額高的，應在補償標準范圍內(nèi)適當向上浮動；對經(jīng)營年限短、納稅數(shù)額低的，應在補償標準范圍內(nèi)適當向下浮動。增加補償?shù)那闆r，應在房屋征收范圍內(nèi)公告。區(qū)段等級的確定按《市人民政府關于公布實施襄樊市市區(qū)基準地價（2006年更新成果）的通知》（襄樊政發(fā)〔2007〕32號）執(zhí)行；若區(qū)段等級變更的，則按變更后的等級執(zhí)行。

二、未經(jīng)登記房屋的補償

未經(jīng)登記建筑的認定由負責征收的市、區(qū)人民政府負責，依法按照相關程序，出具認定結(jié)論，按照認定結(jié)論結(jié)合房地產(chǎn)市場評估價進行補償。

具體的房屋拆遷補償還是要根據(jù)房屋所在地的實際情況、拆遷項目等其他具體情況確定如何補償，無論如何，補償?shù)臉藴示褪遣粨p害被拆遷者的合法利益，合法、合理補償。

一、房屋拆遷補償標準的計算公式：

拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

備注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

(三)農(nóng)村房屋拆遷補償標準

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

因此，在政府實施土地征收和拆遷補償安置的過程中，只要違背“給予被征收人公平補償”這一基本原則，即可視為違法，被征收人應該果斷通過法律途徑爭取合理補償。

二、房屋拆遷補償按面積還是人頭

1、房屋拆遷補償按面積還是人頭進行計算

各地區(qū)根據(jù)自己的地域特征，都有一些自己的調(diào)整標準，具體以當?shù)氐膶嶋H拆遷政策為準。但是通常是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權調(diào)換的差價。

2、房屋拆遷補償計算標準

（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）

（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權的房屋的評估價格

三、棚戶區(qū)拆遷補償和正常房屋拆遷有什么區(qū)別?

棚戶區(qū)拆遷補償和正常房屋拆遷的區(qū)別是在補償?shù)木唧w數(shù)額和補償?shù)姆绞酱嬖谥欢ǖ膮^(qū)別，棚戶區(qū)拆遷補償和正常房屋拆遷補償?shù)难a償項目基本是一樣的，只是補償?shù)臉藴?、補償?shù)亩嗌俚却嬖趨^(qū)別。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

三、房屋征收補償決定無效的情形 -法律知識

法律分析：

征收補償協(xié)議有以下幾種情況之一的，有可能被認定為無效： 1.征收人不具備征收權利能力； 2.被征收人不在征收范圍內(nèi)； 3.在簽訂征收補償協(xié)議時被征收人是無民事行為能力人或限制民事行為能力人；

法律依據(jù)：

《城市房屋拆遷管理條例》

第一條 為了加強對 城市房屋拆遷 的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。

第二條 城市規(guī)劃區(qū) 內(nèi) 國有土地 上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人 補償 、安置的，適用本條例。

第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。 第四條: 拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 本條例所稱拆遷人，是指取得 房屋拆遷許可證 的單位。 本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。 國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

《中華人民共和國土地管理法》

第一條 為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。

第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外。

第三條 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。

第四條 國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護

四、非住宅房屋征收補償

法律分析：拆除非住宅房屋，以貨幣補償?shù)?，補償款按照被拆除房屋建筑面積的市場評估價格計算。但因市人民政府確立的市政、公益事業(yè)等重點工程建設而拆除非住宅房屋的補償，按照市人民政府的有關規(guī)定執(zhí)行。

拆除非住宅房屋，以房屋補償?shù)?，拆遷人與被拆遷人應按貨幣補償?shù)臉藴视嬎愠霾疬w補償款，然后結(jié)算出補償房屋的商品房價格與拆遷補償款的差價，多退少補。

法律依據(jù)：《拆遷裝修賠償》 第三十條 拆遷非住宅房屋，實行貨幣補償?shù)模疬w補償金按被拆遷房屋的建筑面積和市場評估價結(jié)算，拆遷補償金全額支付給被拆遷所有人；實行房屋補償?shù)?，拆遷人應當按照貨幣補償方式結(jié)算的補償金提供價款相當?shù)姆课萁o被拆遷人。房屋價款與補償金存在差價的，應當結(jié)算差價款，補償房屋的產(chǎn)權性質(zhì)保持不變。造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補助費。拆遷住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋實行拆遷補償，并由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補助費。

五、未按規(guī)定公布的信息不得作為房屋征收補償依據(jù)

1月1日起，《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）正式開始施行。它填補了房屋征收補償領域的地方性法規(guī)空白，解決了執(zhí)法無據(jù)、權責不清等問題。然而房屋征收補償關系眾多，執(zhí)行能否到位，事關《條例》成效。為此，省住建廳相關負責人1月30日接受記者采訪，分析了條例執(zhí)行的重點、難點。明確公共利益需要避免執(zhí)行中被曲解問：《條例》出臺，是否意味著行政強拆將成為歷史？答：是的。在《條例》執(zhí)行中，首先明確的一點就是：任何單位和個人，不得采取暴力、威脅、欺騙或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等方法迫使被征收人搬遷。對被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又拒絕在補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，由作出征收決定的市、縣級人民政府依法申請房屋所在地人民法院強制執(zhí)行。但使用暴力，始終在堅決禁止之列。問：如何理解公共利益需要？執(zhí)行中如何避免其被故意曲解？答：《條例》規(guī)定，在確需征收房屋時，房屋征收部門需要說明所根據(jù)的公共利益的具體情形。而這里提到的公共利益需要當然有明確定義：一是國防和外交需要；二是由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；三是由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等公共事業(yè)需要；四是由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；五是由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；六是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。當然在執(zhí)行中，省上對此也將加大監(jiān)察力度?！稐l例》極富操作性對貨幣補償?shù)冉o出標準問：房屋征收后如何補償，是關注最多的焦點。如何確保補償能讓老百姓滿意？答：《條例》最大的特點之一，就是極富操作性—對房屋產(chǎn)權調(diào)換、貨幣補償給出了明確的標準。對征收非住宅實行產(chǎn)權調(diào)換，超過過渡期限不足1年的，停產(chǎn)停業(yè)補助費是否發(fā)放等頑疾，也給出了明確答案。執(zhí)行中嚴格按照《條例》落實即可。需要注意的是，執(zhí)行《條例》中的征收決定、征收補償方案、評估結(jié)果、補償安置結(jié)果、房屋征收部門對征收范圍內(nèi)房屋的調(diào)查登記結(jié)果等相關信息，都應當依法向社會公開，并接受公眾監(jiān)督。漏報、少報等未按規(guī)定公布的信息，不得作為征收補償?shù)囊罁?jù)。問：為確保《條例》執(zhí)行，相關配套工作進展如何？答：《條例》執(zhí)行的關鍵在于執(zhí)法者知法、懂法、依法行政。省住建廳多次采取專題法制講座、集中培訓等方式，強化征收工作領導干部和從業(yè)人員的法治意識。截至目前，我省共舉辦相關培訓班5期，培訓3000余位一線工作人員。目前，省住建廳已出臺房屋征收規(guī)范性流程、房屋征收示范性文本。房屋征收補償方案論證辦法、社會穩(wěn)定風險評估細則等配套政策和規(guī)范性文本，也在抓緊制定當中。與此同時，省住建廳將建立全省國有土地上房屋征收監(jiān)管系統(tǒng)，將征收項目、被征收人、補償協(xié)議簽訂、評估機構(gòu)管理、實物安置、信息公開、申請司法強制執(zhí)行等情況納入系統(tǒng)統(tǒng)一監(jiān)管，同時，研究制定《四川省房屋征收與補償工作考評辦法》，強化對各市州房屋征收工作的年度考評。

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文章來源參考：【頭條】未登記合法建筑拆遷補償辦法，未經(jīng)登記的合法建筑補償

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投稿：俞興偉

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