一、拆遷先下補(bǔ)償辦法還是先踏查,用地報批存在的問題及建議

法律分析：

一、建設(shè)用地報批中存在的主要問題和原因 近年來，建筑業(yè)的發(fā)展越來越快，西部地區(qū)建設(shè)用地報批中卻存在的很多問題。因此，在報批土地時會有一些問題。主要有兩個方面：客觀原因和主觀原因。 1.客觀原因 一旦有新土地或新的土地移民安置計劃，必須將其提交上級批準(zhǔn)，隨后的批準(zhǔn)時間也將相對于土地延長。在審查和提交建設(shè)用地報批時，仍然需要一定的工作時間。包括補(bǔ)償和安置的談判，土地所有權(quán)調(diào)查等，將需要時間來完成。目前，建設(shè)用地的報批需要更多的環(huán)節(jié)，涉及的程序也更多。不同的土地屬性需要不同的時間進(jìn)行批準(zhǔn)。如果項(xiàng)目用地是農(nóng)業(yè)用地或集體土地，則需要以級進(jìn)行報告，所需時間不會少于此時間。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

二、建設(shè)用地報批注意事項(xiàng)有哪些

（一）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項(xiàng)目用地的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，并提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報告；可行性研究報告報批時，必須附有土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報告；

（二）建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審核，制定土地供應(yīng)方案，報市、縣人民政府批準(zhǔn)；需要上級人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報上級人民政府批準(zhǔn)；

（三）土地供應(yīng)方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同；劃拔使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者發(fā)出國有土地劃撥決定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《建設(shè)用地審查報批管理辦法》

第三條縣級以上國土資源主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請受理、審查、報批工作。

第四條在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的同級國土資源主管部門提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請。受理預(yù)審申請的國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地使用標(biāo)準(zhǔn)和國家土地供應(yīng)政策，對建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)審，出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見。

第五條在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣國土資源主管部門提出用地申請。建設(shè)單位提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請表》，并附具下列材料：

（一）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；

（二）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件；

（三）建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計批準(zhǔn)或者審核文件。建設(shè)項(xiàng)目擬占用耕地的，還應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)充耕地方案；建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，還應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。

第六條國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的控制工期的單體工程和因工期緊或者受季節(jié)影響急需動工建設(shè)的其他工程，可以由省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門向國土資源部申請先行用地。申請先行用地，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門先行用地申請；

（二）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；

（三）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件；

（四）建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計批準(zhǔn)文件、審核文件或者有關(guān)部門確認(rèn)工程建設(shè)的文件；

（五）國土資源部規(guī)定的其他材料。經(jīng)批準(zhǔn)先行用地的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)完成用地報批手續(xù)。

三、用地預(yù)審和用地批復(fù)的關(guān)系 -法律知識

法律分析:

用地預(yù)審和建設(shè)用地報批，原則上是針對規(guī)劃區(qū)外獨(dú)立選址的建設(shè)項(xiàng)目，業(yè)主開展利用集體土地進(jìn)行用地預(yù)審，建設(shè)用地報批時將集體土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地開展的工作。

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》 第五十二條 建設(shè)項(xiàng) 目可行性研究論證時，土地行政主管部門可 以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計 劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn) 行審查，并提出意見。

四、應(yīng)該如何進(jìn)行用地報批

一、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

(一)、申報材料

1、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請報告

2、項(xiàng)目可行性研究報告(指工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地)

3、項(xiàng)目用地平面布置圖

(二)、辦事程序

提出申請——現(xiàn)場踏查——辦理項(xiàng)目用地預(yù)審手續(xù)——區(qū)國土資源局初審——上報省國土資源廳審批

(三)、承諾時限

對手續(xù)齊全、符合用地條件的，自大廳受理之日起15個工作日內(nèi)上報省國土資源廳審批

(四)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

單位使用國有土地建設(shè)項(xiàng)目用地審批

(一)、申報材料

1、建設(shè)項(xiàng)目用地申請(指單位用地)

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3、原國有土地使用證

4、房屋產(chǎn)權(quán)使用證

5、廢棄地鑒定書及現(xiàn)狀照片(指占國有廢棄地的)

6、國有土地權(quán)屬證明(有《國有土地使用證》的除外)

7、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件(指單位用地的)

8、身份證復(fù)印件(①個人申請用地提供本人身份證復(fù)印件；②單位申請用地提供單位法人身份證復(fù)印件)

9、用地單位資質(zhì)證明(指單位用地，包括組織代碼證和企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等。黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、部隊(duì)除外)

10、土地評估報告

11、國有土地使用權(quán)出讓合同(劃撥供地除外)

12、項(xiàng)目平面布置圖

13、勘測定界報告書及勘測定界報告圖(指單位用地)

商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營用地一律實(shí)行踏查——辦理用地手續(xù)——上報初審——例會審查——區(qū)政府審批——大廳核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)》

(二)、辦事程序

提出申請——領(lǐng)取審批表——現(xiàn)場委托——實(shí)地踏查——辦理用地手續(xù)——上報初審——例會審查——區(qū)政府審批——大廳核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

(三)、承諾時限

對手續(xù)齊全、符合用地條件的，自受理之日起，單位申請項(xiàng)目用地30個工作日內(nèi)辦理用地審批手續(xù)

三、城鎮(zhèn)職工占用國有非農(nóng)用地建房用地審批

(一)、申報材料

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

2、原國有土地使用證；

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有證；

4、廢棄地鑒定書及現(xiàn)狀照片(指占國有廢棄地的)；

5、國有土地權(quán)屬證明(有國有土地使用證的除外)；

6、身份證復(fù)印件；

7、土地評估報告(劃撥供地除外)；

8、國有土地使用權(quán)出讓合同(劃撥供地除外)；

(二)、辦事程序

大廳受理申請——領(lǐng)取審批表——現(xiàn)場實(shí)地踏查——辦理用地手續(xù)——上報初審——局例會審查——區(qū)政府審批——大廳核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

(三)、承諾時限

對手續(xù)齊全、符合用地條件的，自受理之日起15個工作日內(nèi)辦理。

綜上所述，關(guān)于用地報批流程的問題，建議參考以上內(nèi)容，過程還是比較麻煩的，建議一次性準(zhǔn)備齊全申報材料，防止還需要來回跑著辦理，有問題也可以在網(wǎng)上事先了解下情況

法律依據(jù)：

依據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，單獨(dú)選址項(xiàng)目用地審批的辦理依據(jù)是土地管理法實(shí)施條例。辦理審核的一般程序包括：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)前，由自然資源主管部門對建設(shè)項(xiàng)目用地事項(xiàng)進(jìn)行審查;由建設(shè)單位持相關(guān)材料報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

五、建設(shè)用地如何審查報批

法律分析：在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。并附具下列材料：（一）建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明；（二）項(xiàng)目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；（三）土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報告；（四）初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；（五）建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；（六）占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案；（七）建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百五十條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

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投稿：袁凝然

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