一、最高法宅基地拆遷補(bǔ)償案例,最高法院案例：房屋已被拆除，評估機(jī)構(gòu)還能否出具評估報告

轉(zhuǎn)自：律騎士

【裁判要旨】

在房屋征收強(qiáng)制拆除的行政賠償案件中，依照現(xiàn)行法律規(guī)定確定行政賠償項目和數(shù)額時應(yīng)當(dāng)秉持的基本原則是，賠償數(shù)額至少應(yīng)不低于賠償請求人依照安置補(bǔ)償方案可以獲得的全部征收補(bǔ)償權(quán)益，不能讓賠償請求人獲得的賠償數(shù)額低于依法征收可能獲得的補(bǔ)償數(shù)額，以體現(xiàn)賠償訴訟的懲戒性和對被侵權(quán)人的關(guān)愛與體恤，最大限度地發(fā)揮國家賠償制度在維護(hù)和救濟(jì)因受到公權(quán)力不法侵害的行政相對人的合法權(quán)益方面的功能與作用。

雖然案涉房屋已被拆除，但房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條所規(guī)定的方法，參照百色市政府查明的和歐永章提供的原始資料，本著存疑有利于行政相對人的原則，獨立、客觀、公正地出具評估報告。

人民法院判決被告重新作出具體行政行為，如不及時重新作出具體行政行為，將會給國家利益、公共利益或者當(dāng)事人利益造成損失的，可以限定重新作出具體行政行為的期限。本案二審判決雖然判令百色市政府重作補(bǔ)償決定和賠償決定，但未限定恰當(dāng)?shù)钠谙薏划?dāng)，本院予以指正。

百色市政府在雙方無法協(xié)議選定評估機(jī)構(gòu)情況下，應(yīng)當(dāng)按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定的程序，盡快確定評估機(jī)構(gòu)，并在此基礎(chǔ)上及時作出補(bǔ)償決定，不能再以當(dāng)事人不配合為由無限拖延，造成補(bǔ)償問題長期得不到解決。

【裁判文書】

中華人民共和國最高人民法院

行 政 裁 定 書

（2020）最高法行申1511號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）歐永章，男，1939年11月29日出生，漢族，住廣西壯族自治區(qū)百色市。

委托訴訟代理人歐國紅（系歐永章之女），女，1970年10月1日出生，漢族，住廣西壯族自治區(qū)百色市。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）廣西壯族自治區(qū)百色市人民政府。

法定代表人周異決。

委托訴訟代理人農(nóng)麗賢。

再審申請人歐永章因訴被申請人廣西壯族自治區(qū)百色市人民政府（以下簡稱百色市政府）國有土地上房屋補(bǔ)償、行政強(qiáng)制執(zhí)行及行政賠償一案，不服廣西壯族自治區(qū)高級人民法院（2019）桂行終19號行政判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理,現(xiàn)已審查終結(jié)。

百色市中級人民法院一審查明：2013年10月26日，百色市發(fā)展和改革委員會作出《關(guān)于百色大道（一期）項目立項的批復(fù)》，同意建設(shè)百色大道（一期）項目。2013年11月25日，百色市人民政府作出《關(guān)于百色大道項目拆遷工作的通告》。2014年1月17日，該項目取得百色市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2014年12月30日，廣西壯族自治區(qū)國土資源廳向百色市人民政府作出《關(guān)于百色大道（一期）項目建設(shè)用地的批復(fù)》，批準(zhǔn)百色大道（一期）項目的建設(shè)用地。2015年5月29日，百色市政府作出批復(fù)，同意百東新區(qū)管理委員會的《百色大道（一期）項目集體土地上房屋征收補(bǔ)償安置方案》和《百色大道（一期）項目國有土地上房屋征收補(bǔ)償安置方案》，并請其依法組織實施。涉案房屋座落于百××市××區(qū)四塘鎮(zhèn)華僑開發(fā)區(qū)，屬于修建百色大道（一期）項目征地范圍內(nèi)。房屋征收部門與歐永章多次協(xié)商，雙方在簽約期限內(nèi)未能達(dá)成房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。2016年7月18日，百色市右江區(qū)人民政府（以下簡稱右江區(qū)政府）作出右政征補(bǔ)（2016）2號《房屋征收補(bǔ)償決定書》（以下簡稱2號補(bǔ)償決定），給予歐永章宅基地置換和貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償具體內(nèi)容如下:（一）置換宅基地200平方米（按100平方米+100平方米的宗地組合），位于百東新區(qū)BD02-18地塊A組團(tuán)。（二）房屋主體、裝修及地上附屬物補(bǔ)償費按本項目已經(jīng)補(bǔ)償?shù)膯螒糇罡咴u估價取整提存，為人民幣860000元，最終以百色市公證處現(xiàn)場公證登記、測量的數(shù)據(jù)和廣西廣證房地產(chǎn)評估有限公司的評估結(jié)果支付補(bǔ)償款。（三）搬家補(bǔ)助費人民幣1000元（每次500元，按搬出和搬進(jìn)2次計發(fā)）。（四）臨時過渡安置補(bǔ)助費人民幣8400元（一次性補(bǔ)助臨時過渡安置費12個月，按700元／月計發(fā)）。上述貨幣金額合計人民幣869400元，存儲于百東新區(qū)征地拆遷工作指揮部在百色市右江農(nóng)村合作銀行四塘支行的賬戶……。該決定沒有依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行評估，也沒有在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。隨后房屋征收部門將涉案房屋拆除。2017年1月10日，歐永章將右江區(qū)政府作為被告提起行政訴訟，請求撤銷2號補(bǔ)償決定，確認(rèn)強(qiáng)制拆遷行為違法，并賠償損失。2017年5月8日本案第一次開庭審理，查明百色大道（一期）項目的建設(shè)主體是百色市政府，右江區(qū)政府是接受上級指派實施征收行為。經(jīng)過法庭的釋明，歐永章于2017年5月16日申請追加百色市政府為共同被告，仍然堅持將右江區(qū)政府列為被告。2017年9月26日，一審法院作出（2017）桂10行初6號行政裁定，駁回歐永章對右江區(qū)政府的起訴。

百色市中級人民法院一審認(rèn)為，根據(jù)訴辯意見，本案的爭議焦點為:一、房屋征收補(bǔ)償決定書和強(qiáng)制拆除房屋是否合法;二、歐永章請求百色市政府支付補(bǔ)償費6186412元、其他財產(chǎn)損失516050元、律師費134049元是否有事實和法律依據(jù)。

關(guān)于焦點一，百色大道（一期）項目的建設(shè)主體是百色市政府，右江區(qū)政府接受百色市政府指派行使房屋征收和補(bǔ)償工作，經(jīng)多次協(xié)商，雙方在簽約期限內(nèi)未能達(dá)成房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。對此，百色市政府應(yīng)按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，就被征收的房屋依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，依照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。如果歐永章在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，作出征收決定的政府才能依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，百色市政府沒有委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對歐永章的房屋進(jìn)行評估，便做出了房屋征收補(bǔ)償決定書，且該決定書沒有進(jìn)行公告。隨后百色市政府在行政復(fù)議或行政訴訟的法定期限內(nèi)，由右江區(qū)政府和百東新區(qū)管理委員會組織人員對房屋進(jìn)行拆除。故百色市政府委托右江區(qū)政府做出的2號補(bǔ)償決定和強(qiáng)制拆除房屋的行為不合法，違反了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，歐永章請求撤銷右江區(qū)政府做出的2號補(bǔ)償決定和確認(rèn)百色市政府強(qiáng)制拆除房屋的行為違法有事實和法律依據(jù)，一審法院予以支持。

關(guān)于焦點二，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第三十八條第二款規(guī)定，行政賠償、補(bǔ)償?shù)陌讣校鎽?yīng)當(dāng)對行政行為造成的損害提供證據(jù)。本案中，歐永章就百色市政府征收房屋的違法行為所造成的損失請求賠償，賠償?shù)捻椖堪ǚ课菟膶蛹暗叵率屹r償費共3978412元、占用土地面積賠償費2208000元、裝修損失費352512元，室外樓梯損失費4240元、地臺損失費10324元、化糞池?fù)p失費2870元、水管損失費1000元、電線損失費100元、鐵門損失費9296元、水表遷移費100元、電表遷移費85元，空調(diào)遷移費1000元、其他物品損失費100155元、租房損失費34368元、律師代理費134049元。為了證明房屋及占用土地面積的損失，歐永章提供了吳某和房屋評估報告予以證實，百色市政府對該證據(jù)提出異議。經(jīng)查，吳某和房屋評估報告系新天地評估事務(wù)所對吳某和房屋的價格評估報告，不是本案被拆遷房屋的價格評估報告。歐永章對其房屋損失的價格應(yīng)依法委托有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，其將他人房屋的價格評估報告做為其房屋損失的參考，自行計算房屋及占用土地面積的價格，其自行計算出的價格沒有法律依據(jù)，一審法院不予采納。關(guān)于歐永章請求百色市政府賠償財產(chǎn)物品損失的訴訟請求，從歐永章提供的證據(jù)來看，其提供的證據(jù)有《歐永章戶費用損失計算清單》、損壞、丟失物品明細(xì)確認(rèn)表及建筑物及地上附著物初步結(jié)果表等證據(jù)，由于歐永章所列的物品有部分沒有雙方簽字確認(rèn)，且所列的物品沒有依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對物品價格進(jìn)行評估，不能證明損失物品的實際價格，故歐永章自行計算出來的財產(chǎn)物品損失費理由不充分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定:“對需要鑒定的事項負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在舉證期限內(nèi)無正當(dāng)理由不提出鑒定申請、不預(yù)交鑒定費用或者拒不提供相關(guān)材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)對該事實承擔(dān)舉證不能的法律后果?！睔W永章在庭審過程中同意申請委托評估機(jī)構(gòu)對房屋及損失的物品進(jìn)行價格評估，由于雙方就選定委托的評估機(jī)構(gòu)協(xié)商不下，歐永章不愿意采取公開隨機(jī)的方式選定評估機(jī)構(gòu)，且不預(yù)交鑒定費，致使案件爭議的損失事實無法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定。根據(jù)上述法律的規(guī)定，應(yīng)由歐永章承擔(dān)舉證不能的后果。即歐永章請求百色市政府支付房屋及占用土地面積的損失費、財產(chǎn)物品損失費的事實沒有證據(jù)證實，一審法院不予采信。關(guān)于歐永章請求百色市政府支付律師代理費的問題，歐永章沒有證據(jù)證明雙方事先存在約定由敗訴方承擔(dān)該項費用，而律師費的產(chǎn)生與百色市政府的違法行為無必然的因果關(guān)系，故該項請求依據(jù)不足，一審法院不予采納。關(guān)于房屋租金34368元的問題，百色市政府違法強(qiáng)制拆除涉案房屋，導(dǎo)致歐永章不得不另行租房居住，所產(chǎn)生的房屋租金與百色市政府的違法強(qiáng)制拆除房屋的行為具有因果關(guān)系，該項費用有歐永章提供的《租賃合同》及收款收據(jù)予以證實，百色市政府雖然不認(rèn)可該費用，但沒有充分的證據(jù)予以反駁，故一審法院對該項費用予以支持。

綜上，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條、第七十條第三項、第七十三條、第七十四條、七十六條的規(guī)定，判決：1.確認(rèn)百色市政府強(qiáng)拆涉案房屋的行為違法；2.撤銷右江區(qū)政府作出的2號補(bǔ)償決定；3.由百色市政府支付涉案房屋租金損失費34368元；4.駁回歐永章的其他訴訟請求。

廣西壯族自治區(qū)高級人民法院二審確認(rèn)一審判決查明的事實。

廣西壯族自治區(qū)高級人民法院二審認(rèn)為，根據(jù)歐永章的訴訟請求，被訴行政行為有兩個，分別為百色市政府作出的安置補(bǔ)償行為，以及百色市政府作出的強(qiáng)制拆除行為。一審法院雖然表述案由為不服補(bǔ)償決定，但實際上對安置補(bǔ)償行為和強(qiáng)制拆除行為進(jìn)行審理，并作出相應(yīng)判決，屬于合并審理。本案所審理的安置補(bǔ)償行為、強(qiáng)制拆除行為的當(dāng)事人相同，都是因征收行為而引起，合并審理有利于減輕當(dāng)事人訴訟負(fù)擔(dān)，根據(jù)一審訴訟時有效的《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行＜中華人民共和國行政訴訟法＞若干問題的解釋》第四十六條第四項“有下列情形之一的，人民法院可以決定合并審理:……（四）人民法院認(rèn)為可以合并審理的其他情形”的規(guī)定，一審法院合并審理并無不當(dāng)，百色市政府主張本案審理違反“一案一訴”規(guī)定的理由不成立，不予采納。二審訴訟中，本案審查對象仍是百色市政府的安置補(bǔ)償行為和強(qiáng)制拆除行為，并進(jìn)行合并審理。

關(guān)于房屋補(bǔ)償問題。歐永章的涉案房屋有合法手續(xù)，屬合法財產(chǎn)，百色市政府征收該房屋，依法應(yīng)給予補(bǔ)償。右江區(qū)政府作出的2號補(bǔ)償決定，向歐永章提供回建用地，并就房屋及附屬物作價補(bǔ)償，是以貨幣為被征收人新建房屋，本質(zhì)上屬于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。百色市政府無證據(jù)證實歐永章在安置補(bǔ)償協(xié)商過程中同意產(chǎn)權(quán)調(diào)換，且在本案訴訟中歐永章主張貨幣補(bǔ)償，因此2號補(bǔ)償決定確定的補(bǔ)償方式不符合歐永章選擇的補(bǔ)償方式，違反《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條第一款關(guān)于被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定違法。2號補(bǔ)償決定表述貨幣補(bǔ)償根據(jù)廣西廣證房地產(chǎn)評估有限公司的評估報告，但訴訟中百色市政府沒有提供該評估報告，也未提供證據(jù)證明選擇廣西廣證房地產(chǎn)評估有限公司符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條第一款關(guān)于協(xié)商選定、多數(shù)選定、隨機(jī)選定評估機(jī)構(gòu)的規(guī)定，也未提供證據(jù)證明歐永章對廣西廣證房地產(chǎn)評估有限公司評估結(jié)論不持異議，亦應(yīng)認(rèn)定違法。2號補(bǔ)償決定有上述違法情形，一審法院判決撤銷2號補(bǔ)償決定，有事實根據(jù)和法律依據(jù)，予以維持。本案補(bǔ)償問題本可以在訴訟中解決，但因新天地評估事務(wù)所不接受委托評估，雙方當(dāng)事人沒能就選擇評估機(jī)構(gòu)達(dá)成一致意見，進(jìn)而得出涉案房產(chǎn)的價格。至于歐永章主張以吳某和評估報告為補(bǔ)償根據(jù)的意見，因該評估報告已被新天地評估事務(wù)所聲明無效，故不能作為確定房產(chǎn)價格的依據(jù)。在無有效的評估結(jié)論作為依據(jù)的情況下，雙方又未能提供其他足以準(zhǔn)確認(rèn)定涉案房產(chǎn)價格的證據(jù)，二審法院無法就補(bǔ)償金額作出判決。雖然2號補(bǔ)償決定被撤銷，但是，歐永章因合法房產(chǎn)被征收而享有的獲得補(bǔ)償權(quán)利，不因房產(chǎn)價格未能確定而喪失，也不因2號補(bǔ)償決定被撤銷而喪失，百色市政府仍有義務(wù)對歐永章就被征收房屋作出補(bǔ)償。一審法院撤銷2號補(bǔ)償決定，卻未判決百色市政府重新作出補(bǔ)償決定是錯誤的，二審法院予以糾正，并判決百色市政府重新作出補(bǔ)償決定。值得提醒的是，第一，協(xié)商解決是首選的方式，判決重新作出補(bǔ)償決定并不排除協(xié)商解決;第二，選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換是被征收人的權(quán)利，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，百色市政府?yīng)當(dāng)作出貨幣補(bǔ)償?shù)臎Q定;第三，房產(chǎn)價格評估結(jié)論是確定補(bǔ)償金額的依據(jù)，也屬于政府作出補(bǔ)償決定的證據(jù)，雙方都有義務(wù)保障評估機(jī)構(gòu)的選定，在無法通過協(xié)商、隨機(jī)、多數(shù)選定評估機(jī)構(gòu)的情況下，如法律、法規(guī)或其他規(guī)范性文件就選定評估機(jī)構(gòu)有規(guī)定的，從其規(guī)定，如無該規(guī)定的，百色市政府應(yīng)公平確定涉案房屋價格，并提供相應(yīng)證據(jù)。

關(guān)于強(qiáng)制拆除行為的合法性問題。百色市政府委托右江區(qū)政府于2016年7月18日作出2號補(bǔ)償決定后，于2016年7月22日委托百東新區(qū)管委會與右江區(qū)政府拆除了涉案房屋，違反《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條第一款關(guān)于被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)定，一審法院確認(rèn)百色市政府強(qiáng)制拆除行為違法，是正確的，應(yīng)予以維持。

關(guān)于損失物品的賠償問題。損失物品的情況有百色市百東新區(qū)管委會拆遷辦、百色市右江區(qū)拆遷辦確認(rèn)的清單為證，百色市政府應(yīng)予以賠償。對上述損壞、丟失物品，因無酌情定價的基本參數(shù)，本次訴訟中不予處理，但不能因無法確定價格而不予賠償，百色市政府可以調(diào)査核實相關(guān)參數(shù)后，通過評估，或者根據(jù)日常生活經(jīng)驗、生活常識公平確定價格，作出賠償決定。

關(guān)于房屋租金賠償問題。百色市政府違法強(qiáng)制拆除涉案房屋，導(dǎo)致歐永章不得不另行租房居住，所產(chǎn)生的房屋租金與百色市政府的違法強(qiáng)制拆除房屋的行為具有因果關(guān)系，該項費用有歐永章提供的《租賃合同》及收款收據(jù)予以證實，百色市政府雖然不認(rèn)可該費用，但沒有充分的證據(jù)予以反駁，一審判決百色市政府賠償34368元房租損失，是正確的，二審予以維持。

關(guān)于律師費用負(fù)擔(dān)問題。因雙方無相應(yīng)的約定，又無相關(guān)法律依據(jù)，一審法院判決駁回歐永章的律師費用請求，是正確的，二審予以維持。

綜上所述，一審判決基本正確，但在小部分事項的處理上存在錯誤。歐永章的上訴理由部分成立，二審予以支持。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第二項規(guī)定，判決:1.維持百色市中級人民法院（2017）桂10行初6號行政判決第一項“確認(rèn)百色市人民政府強(qiáng)拆涉案房屋的行為違法”；2.維持百色市中級人民法院（2017）桂10行初6號行政判決第二項“撤銷右江區(qū)人民政府作出的2號補(bǔ)償決定”；3.維持百色市中級人民法院（2017）桂10行初6號行政判決第三項“由百色市人民政府支付涉案房屋租金損失費34368元”；4.責(zé)令百色市人民政府就征收歐永章房屋重新作出補(bǔ)償決定；5.責(zé)令百色市人民政府對因強(qiáng)制拆除造成的物品損失作出賠償決定;6.駁回歐永章的其他訴訟請求。

歐永章申請再審稱：1.二審判決以行政補(bǔ)償?shù)姆绞浇鉀Q行政賠償?shù)募m紛，責(zé)令行政機(jī)關(guān)對已經(jīng)滅失的房屋重新作出補(bǔ)償決定，適用法律錯誤；2.二審判決認(rèn)定吳某和房屋的評估報告因被新天地評估事務(wù)所聲明無效，因此不能作為確定房屋價格的依據(jù)，理由不足，吳某和房屋的評估標(biāo)準(zhǔn)可以作為本案賠償?shù)膮⒖紭?biāo)準(zhǔn)；3.二審法院判決責(zé)令百色市政府重新作出補(bǔ)償決定，但未明確作出時間，非但沒有維護(hù)歐永章合理權(quán)益，反而損害了歐永章合法權(quán)益；4.歐永章未獲賠償，房屋租金的損失還是持續(xù)增加，一審法院所判決的數(shù)額不足以支付，歐永章要求再審時予以增加；5.歐永章要求百色市政府賠償律師費有法律依據(jù)。請求依法判決百色市政府賠償歐永章財產(chǎn)損失6786194元、房租損失75037.5元（暫計至2019年10月17日，此后按每月1780.48元計算至百色市政府賠償之日止）、律師費用134049元。

百色市政府答辯稱：1.百色市政府與歐永章對律師費用的承擔(dān)無相關(guān)約定，歐永章要求百色市政府支付律師費用沒有法律依據(jù)；2.歐永章要求增加房屋租金于法無據(jù)。百色市政府在收到二審判決后即積極開展房屋評估補(bǔ)償工作，但因歐永章不配合百色市政府開展房屋評估工作，無法選定房屋評估機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致征收補(bǔ)償決定無法及時作出，由此產(chǎn)生的租金應(yīng)由歐永章自行承擔(dān)；3.歐永章要求以吳某和房屋評估標(biāo)準(zhǔn)作為其房屋評估的參考標(biāo)準(zhǔn)，沒有事實和法律依據(jù)。吳某和委托百色新天地土地評估事務(wù)所對其房屋作出的評估報告，已由該所于2016年9月30日在右江區(qū)日報上作無效聲明，無法作為參考依據(jù)。且各拆遷戶房屋的實際情況均不相同，歐永章要求以吳某和戶已無效的評估報告作為其房屋評估的參考標(biāo)準(zhǔn)，既不符合實際，也無法律依據(jù)。歐永章房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以有資質(zhì)的專業(yè)房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其房屋作出的評估報告作為依據(jù)；4.百色市政府在收到二審判決后，積極開展房屋征收補(bǔ)償工作，以便及時重新作出征收補(bǔ)償決定。但因歐永章不予配合，無法選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致評估工作停滯。百色市政府將會繼續(xù)為履行生效判決積極開展征收補(bǔ)償工作，時刻做好與歐永章協(xié)商、溝通、選定評估機(jī)構(gòu)等的準(zhǔn)備，但也會堅持房屋評估、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)于法有據(jù)的原則。請求駁回歐永章的再審請求。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，百色市政府在沒有委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對歐永章的房屋進(jìn)行評估，且剝奪了歐永章關(guān)于貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換的選擇權(quán)的情況下作出2號補(bǔ)償決定，又于歐永章申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的法定期限內(nèi)，未申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，即自行強(qiáng)制拆除了涉案房屋，一、二審法院據(jù)此均認(rèn)定百色市政府的2號補(bǔ)償決定和強(qiáng)制拆除行為違法，并撤銷2號補(bǔ)償決定，于法有據(jù)。本案爭議焦點為，二審法院判令百色市政府就征收歐永章房屋重新作出補(bǔ)償決定和對因強(qiáng)制拆除行為造成的物品損失作出賠償決定是否公正合法。

首先，關(guān)于判令百色市政府重做補(bǔ)償決定是否合法。在房屋征收強(qiáng)制拆除的行政賠償案件中，依照現(xiàn)行法律規(guī)定確定行政賠償項目和數(shù)額時應(yīng)當(dāng)秉持的基本原則是，賠償數(shù)額至少應(yīng)不低于賠償請求人依照安置補(bǔ)償方案可以獲得的全部征收補(bǔ)償權(quán)益，不能讓賠償請求人獲得的賠償數(shù)額低于依法征收可能獲得的補(bǔ)償數(shù)額，以體現(xiàn)賠償訴訟的懲戒性和對被侵權(quán)人的關(guān)愛與體恤，最大限度地發(fā)揮國家賠償制度在維護(hù)和救濟(jì)因受到公權(quán)力不法侵害的行政相對人的合法權(quán)益方面的功能與作用。鑒于百色市政府之前已經(jīng)作出2號補(bǔ)償決定，對被征收房屋的補(bǔ)償安置內(nèi)容予以明確。該補(bǔ)償安置決定雖因程序違法被撤銷，但百色市政府根據(jù)生效裁判重新依據(jù)法定程序作出新的補(bǔ)償決定，在原有提存的補(bǔ)償款數(shù)額基礎(chǔ)上依法增加，已經(jīng)能夠保障被征收房屋的貨幣補(bǔ)償問題。結(jié)合《中華人民共和國國家賠償法》第三十六條諸項規(guī)定以及歐永章申請再審的請求，百色市政府與歐永章可以依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定的方式確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。雖然案

該內(nèi)容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

二、法院房屋重新評估嗎

像我對法院房屋重新評估嗎這個問題的回答是需要重新評估的，其中評估的程序及費用如下：

1．拍賣行接受客戶委托：房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，委托人委托拍賣行成為代理人，在接受其委托后以拍賣行的名義主持拍賣。

2．拍賣的鑒定與估價：對拍賣房產(chǎn)進(jìn)行鑒定估價是拍賣前的首要準(zhǔn)備工作，房產(chǎn)評估必須要由房地產(chǎn)評估師進(jìn)行，并對評估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3．確定拍賣房產(chǎn)底價：拍賣銷售應(yīng)該達(dá)到的低價格基數(shù)，底價過高必然會導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會使委托人遭受經(jīng)濟(jì)損失。底價確定后，當(dāng)事各方都應(yīng)保守秘密。

4．確定拍賣日期：日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。

5．發(fā)布拍賣公告：拍賣是一種公開競買活動，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。

6．審查競買人資格：參加房產(chǎn)拍賣的競買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。

7．競買人繳付保證金：在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價金，競買未成功，保證金如數(shù)退還。

8．組織拍賣會實施：拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負(fù)責(zé)記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實施的監(jiān)拍員及協(xié)助實施拍賣的其他人員共同實施。

9．拍賣品的權(quán)屬移交：房產(chǎn)一旦銷售，拍定人當(dāng)即付款，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。

二、法院評估房產(chǎn)費用

1、鑒定費是按照房屋的價格的比例來收的，現(xiàn)在北京不同的鑒定公司收的錢數(shù)有一定的差距。

2、評估費是申請評估的人預(yù)交，如果是原告申請原告預(yù)交，如果是被告申請被告預(yù)交，這個鑒定機(jī)構(gòu)一看就知道了，因為法院想鑒定機(jī)構(gòu)移送鑒定的時候，有申請人的申請書復(fù)印件，還有當(dāng)事人確定鑒定機(jī)構(gòu)意見表，上面都有申請人的資料和聯(lián)系方式，鑒定機(jī)構(gòu)會直接聯(lián)系申請人。

3、法院會對鑒定費進(jìn)行判決，一般會根據(jù)分得房產(chǎn)的比例來劃分鑒定費的負(fù)擔(dān)。如果一方完全敗訴，那么就敗訴方承擔(dān)，判決書主文的后面就會寫上的，一看就明白了。

現(xiàn)在評估的事件很慢，一定要有耐心，一般寫完申請到審判庭整完材料要3－5天，審判庭移送到審管辦需要3－5天，審管辦報送到北京高院需要3－5天，高院搖號后確定機(jī)構(gòu)需要3－5天，高院搖號后將相關(guān)的手續(xù)返還原法院的審管辦，通知鑒定機(jī)構(gòu)需要3－5天，鑒定機(jī)構(gòu)聯(lián)系申請人繳費需要3－5天，鑒定機(jī)構(gòu)聯(lián)系法院的工作人員和雙方當(dāng)事人需要3－5天，勘驗時間1天，鑒定結(jié)論出來需要3－5天，鑒定結(jié)論出來后返回審管辦需要3－5天，審管辦將結(jié)論返回審判庭需要3－5天，審判庭通知雙方當(dāng)事人取結(jié)果需要3－5天，然后雙方一般有十天左右的異議期。這樣就全結(jié)束了，以上是一般情況，實際的情況一般會比這慢。大概在3－6個月。大家可得耐心等待。

三、拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議的，應(yīng)當(dāng)如何處理?

拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，當(dāng)事人可以在收到估價報告或分戶估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)估，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)重新估價。拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)估結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，可以自收到估價報告、復(fù)估報告或重估報告之日起15日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定。

一、房屋拆遷補(bǔ)償安置方式有哪些

房屋拆遷補(bǔ)償安置方式，可以實行貨幣補(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

1、貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

（1）市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

（2）商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

（3）重置價：是指由估價機(jī)構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

2、產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

（1）異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

（2）回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

二、房屋拆遷如何進(jìn)行拆遷評估

對于最終的補(bǔ)償價格來講，評估的程序是否合法至關(guān)重要。在拆遷評估前，先由被拆遷人選定評估機(jī)構(gòu)，再由拆遷部門與該評估機(jī)構(gòu)簽訂委托合同。然后才會開始正式的拆遷評估工作。所以，拆遷評估的程序主要有：1、拆遷當(dāng)事人向估價機(jī)構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地查勘。2、受托估價機(jī)構(gòu)和評估人員查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息。3、對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。4、實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、被拆遷人簽字認(rèn)可。5、評估報告公示。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷部門提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。拆遷部門應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。6、復(fù)核、鑒定申請。拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，如果對復(fù)核結(jié)果不服，還可以申請專家委員會的鑒定。

四、房屋拆遷時沒有評估公司來評估，直接就出具了評估報告還沒有蓋章，怎么辦

一份有效的文件，一般都是要蓋上章簽上字的，對于不在上面簽字也不蓋章的原則上是不生效的。

《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

城市房屋征收中評估機(jī)構(gòu)及估價人員之法律責(zé)任

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款。

一、房屋拆遷評估方法應(yīng)當(dāng)以市場比較法。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

而市場比較法是最有利于被拆遷人的評估方法。市場比較法是根據(jù)被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區(qū)位、用途、房屋質(zhì)量等，然后參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區(qū)間，對不同情況給予被償。

征地拆遷較為復(fù)雜，被征收人一定要注意當(dāng)中的任何一項程序，如發(fā)現(xiàn)拆遷程序有問題要及時的向上級部門反映，反映無果的可咨詢專業(yè)拆遷律師，讓律師早點介入到案件當(dāng)中調(diào)查征收方的違法行為，只有這樣被征收人的合法利益才能得到保障。

二、收到評估報告，主要審閱什么內(nèi)容？

一要看評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，二要看簽字，三要看評估數(shù)額。

在進(jìn)行評估之前，被征收人一定要了解選定的評估機(jī)構(gòu)是否是依法設(shè)立的，對要評估的事項是否有評估資質(zhì)，進(jìn)行評估的工作人員是否有評估證

要檢閱最終的評估報告單上是否有兩名以上評估師的親筆簽名，是否有蓋房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)公章。如果沒有相關(guān)評估師簽字或者只有一位評估師簽字，那么此次評估報告將無效。

根據(jù)自己預(yù)估的數(shù)額比照評估數(shù)額，若差距較大一定及時咨詢律師。

三、拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議如何處理

拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議如何處理?

拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，當(dāng)事人可以在收到估價報告或分戶估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)估，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)重新估價。拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)估結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，可以自收到估價報告、復(fù)估報告或重估報告之日起15日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定

一、被拆遷房屋的價值評估過程中需要注意的事項

首先，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的確定主體。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)先由被征收人協(xié)商選定，只有在被征收人協(xié)商不成的情況下，才由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。因此，如果房屋征收部門直接指定某一房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對您的房屋進(jìn)行評估的話，屬于程序違法，您可以提出異議。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。值得注意的是，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)是不可以轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)的。

其次，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)要評估獨立。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定，任何單位和個人都不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

再次，注冊房地產(chǎn)估價師正確適用評估方法。主要的評估方法包括市場法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等，因此需要注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，決定采用哪一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》規(guī)定，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

最后，對評估報告或評估結(jié)果不服的救濟(jì)途徑。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》可知，如果您如果對評估報告有疑問，可以要求作出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)作出解釋和說明。如果對評估結(jié)果有異議，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，攜帶書面復(fù)核評估申請向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，并指出評估報告存在的問題。原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，該機(jī)構(gòu)應(yīng)同樣需要當(dāng)書面告知您。如果您對該復(fù)核結(jié)果有異議，一定要在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。如果您對補(bǔ)償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。如果您對補(bǔ)償決定還是不服的話，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

二、強(qiáng)制司法拍賣的流程

1、評估價格

評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行價格評估。對評估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評估報告。當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可向法院請求復(fù)議，法院再要求評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)議。

2、作出強(qiáng)制拍賣的決定

價格評估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行人財產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人。雙方當(dāng)事人對以物抵債不能達(dá)成一致的，法院應(yīng)作出強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)的決定。

如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財產(chǎn)的，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行，并有效控制變賣的價款。在實際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財產(chǎn)的情況，《執(zhí)行條例》只擬定可以準(zhǔn)許，但不是應(yīng)當(dāng)。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽(yù)程度，依職權(quán)做出決定。如準(zhǔn)許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產(chǎn)予以解除查封，確保申請人的合法權(quán)益得以實現(xiàn)。

3、司法拍賣方式及詳細(xì)流程

目前一般情形都采用網(wǎng)絡(luò)司法拍賣形式進(jìn)行拍賣，但網(wǎng)絡(luò)司法拍賣不能夠完全取代傳統(tǒng)司法拍賣，并非所有的物質(zhì)都可以上網(wǎng)拍賣，當(dāng)涉及到一些法律關(guān)系比較復(fù)雜的拍賣標(biāo)的，可能仍需要采取傳統(tǒng)的拍賣方式。

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投稿：褚一雅

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