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同樣樓房拆遷補償不一樣，城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷的補償標準真的是天差地別嗎:今日樓房拆遷補償更新

發(fā)布時間：
2024-10-08 15:17:13
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圣運律師
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同樣樓房拆遷補償不一樣,城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷的補償標準真的是天差地別嗎,一、城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷的補償標準真的是天差地別嗎城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷補償?shù)臉藴什顒e是非常大的，城市房屋拆遷是按同樣房屋被拆遷時的價格計算房屋價值的，而城市房屋的

同樣樓房拆遷補償不一樣，城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷的補償標準真的是天差地別嗎:今日樓房拆遷補償更新

一、同樣樓房拆遷補償不一樣,城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷的補償標準真的是天差地別嗎

一、城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷的補償標準真的是天差地別嗎城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷補償?shù)臉藴什顒e是非常大的，城市房屋拆遷是按同樣房屋被拆遷時的價格計算房屋價值的，而城市房屋的價格比農(nóng)村房屋要高很多。相關(guān)法律規(guī)定《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

二、房屋拆遷異地安置的情形安置地點有兩種：一種是原地安置，另一種是異地安置。原地安置是指在原來被拆遷房屋所在地范圍內(nèi)，待新的工程建好后再遷回原地。異地安置是指在原來被拆除房屋所在地以外的地區(qū)進行安置。拆遷安置地點應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃對建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實施城市規(guī)劃和城市舊城改造的原則確定。因此，城市規(guī)劃的需要和新建房屋的性質(zhì)，決定了拆遷安置的地點，而新建房屋的性質(zhì)仍然取決于城市規(guī)劃的要求。如果新建房屋的性質(zhì)與被拆除房屋的性質(zhì)不同，就不可能原地安置被拆遷人。另外，為了減輕城市中心區(qū)的人口密集，在拆遷中應(yīng)采取鼓勵政策，調(diào)動一部分被拆遷人口遷往城市其他區(qū)域，也有利于城市建設(shè)和舊城改造。拆遷安置有下列情形之一的，可以異地安置：

（1）因分戶需增加住房面積的；

（2）拆除住宅房屋拆遷范圍內(nèi)的新建房屋為別墅、公寓和商貿(mào)等非住宅用房的；

（3）原住臨時建筑經(jīng)審查確實需要安置住房的；

（4）經(jīng)市規(guī)劃、環(huán)保等主管部門認定不宜在原地從事生產(chǎn)經(jīng)營的。城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷補償?shù)臉藴什顒e是非常大的，城市房屋拆遷是按同樣房屋被拆遷時的價格計算房屋價值的，而城市房屋的價格比農(nóng)村房屋要高很多。

二、城市房屋拆遷補償和農(nóng)村房屋拆遷補償,差別為什么這么大

其實根本原因在于二者所針對的土地所有權(quán)性質(zhì)不一樣。

城市房屋：

它是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上面建造的房屋，購房者通過購買，享有該房屋的使用權(quán)。

農(nóng)村房屋：

它使用的土地是歸村集體所有，農(nóng)民只是承包者，或者說是租用者。

而在補償方面，目前的規(guī)定或者說是補償?shù)臉藴?，兩者的區(qū)別如下：

城市房屋：

補償根據(jù)該房屋的用途、區(qū)域、當?shù)氐慕?jīng)濟以及建筑面積，綜合考量進行補償，一般情況下，都能夠讓人達到滿意。

農(nóng)村房屋：

補償注意分為4部分：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費，其中土地補償費還是歸集體所有，然后在有村集體統(tǒng)一分配，一般情況下，讓很多農(nóng)民朋友達不到滿意。

一、簽訂拆遷安置補償協(xié)議時應(yīng)注意以下內(nèi)容

(一)主體不符不簽

1、拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議

在某些政府為主導的建設(shè)項目中，拆遷方為了推動拆遷進度和便于對拆遷事務(wù)進行管理，常設(shè)立一個臨時機構(gòu)即拆遷指揮部，在這里工作的人員均是專門針對這個建設(shè)項目從相關(guān)機構(gòu)抽調(diào)來的，拆遷工作完成了便撤回到本單位。拆遷指揮部無法人資格，不能獨立承擔責任，不能成為合法的拆遷人，因此與拆遷指揮部簽訂拆遷補償安置協(xié)議后就為以后回遷安置帶來潛在的風險。被拆遷人要認清究竟誰是拆遷人，最簡單的辦法就是核對與你簽訂拆遷協(xié)議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設(shè)單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補償協(xié)議。

2、沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議

有些商業(yè)開發(fā)項目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，出現(xiàn)這種情況有兩種可能：一是他是受真正的拆遷人授權(quán)委托和被拆遷簽訂拆遷協(xié)議，被拆遷人一定要看到授權(quán)委托書并將授權(quán)委托書作為合同附件，否則視其沒有拆遷許可證；二是真正的拆遷人將項目轉(zhuǎn)讓與他，并由他來實施拆遷，被拆遷人一定要看到該轉(zhuǎn)讓合同并要到拆遷管理部門進行確認，在沒有得到有效確認的情況下視為其未取得拆遷許可證。

3、拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議

這類主體在法律上的定位是拆遷單位，受拆遷人委托參與被拆遷人的談判，當該項目拆遷工作完成后便到轉(zhuǎn)移到另一個建設(shè)項目，其無論如何也不能成為拆遷人，當其以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議時，被拆遷人可要多長幾個心眼。拆遷公司與拆遷人均有委托合同，合同中可有些條款對拆遷公司是硬性的，如不能出現(xiàn)被拆遷人訴訟、復議、上訪等事件，拆遷公司為了不出現(xiàn)此類事故便隨意答應(yīng)被拆遷人的條件，結(jié)果當條件不能實現(xiàn)時，被拆遷人去找拆遷人理論，拆遷人對此多是不認的，即使被拆遷人進行訴訟，但由于拆遷公司并不是合法的拆遷當事人，法官也沒有辦法判決拆遷人履行合同或賠償被拆遷人的損失。

(二)內(nèi)容不確定慎簽

這類問題主要集中在以下幾個方面：一是房屋回遷時間不定。二是異地安置房屋交付時間和安置地點不明。三是違約責任沒約定。曾有某重大項目的拆遷安置補償合同糾紛案件，被拆遷人為了支持項目建設(shè)，服從“先拆遷騰地，后解決糾紛”的安排，在一個月內(nèi)便全部簽訂了協(xié)議將房屋拆除。但是拆遷補償協(xié)議只約定了十八個月后安置，屆時雙方簽訂安置房屋買賣合同，但安置房屋交付時間和安置地點并沒有確定，沒有約定違約責任。當十二個月過去了，被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建設(shè)安置房屋，更不知道安置房屋建在什么地方，何時才能住進安置房屋，也不知道安置房屋的面積、設(shè)計等有關(guān)房屋的各種信息，當他們要求拆遷人說明情況時，拆遷人讓找政府，政府又不能做出明確答復，這樣踢皮球一樣讓被拆遷人找來找去，被拆遷人忍無可忍起訴到法院要求撤銷該拆遷安置補償協(xié)議。這就是拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中沒有將安置房屋的具體內(nèi)容明確造成的訴累，由于合同中沒有約定有關(guān)安置的內(nèi)容，法官判案也增加了難度，給被拆遷人帶來了無盡的煩憂。

三、城市房屋拆遷補償與農(nóng)村房屋拆遷補償有什么區(qū)別

一、城市房屋拆遷補償與農(nóng)村房屋拆遷補償有什么區(qū)別農(nóng)村房屋，一般指農(nóng)民在宅基地上自建的房屋。我們知道，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體，使用權(quán)屬于農(nóng)民家庭，是專門用于解決農(nóng)民居住問題而產(chǎn)生的。城市房屋，我們指城市商品住宅，建于城市國有土地上，產(chǎn)權(quán)清晰，一般可以上市流通。一般來說，農(nóng)村房屋和城市房屋主要有如下兩點差別：

1、區(qū)位差別。同樣一百平米的房屋，位于北京天安門周邊與貴州遵義某村，其價值有天壤之別，這個我們不用過多解釋。

2、流動性差別。我們前面講過，農(nóng)村宅基地是專門用于解決農(nóng)民居住問題的，因此，在社會保障體系還不夠成熟的情況下，為了保障廣大農(nóng)民的長期利益，國家禁止農(nóng)村宅基地的買賣，農(nóng)村宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓也受到極大的限制。我們知道，城市國有土地上的房屋由于產(chǎn)權(quán)清晰，可以自由流通，因此，它的價值表現(xiàn)為他的市場價格．《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵?！?

二、房屋拆遷需要經(jīng)過哪些法律程序

1、取得建設(shè)項目批準文件。任何一個建設(shè)項目的開工建設(shè)，都必需取得建設(shè)用地所在政府計劃委員會的立項批準文件，獲取建設(shè)法律許可。

2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。用地單位持建設(shè)項目批準文件到當?shù)卣囊?guī)劃局或規(guī)劃辦公室辦理核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

3、取得國有土地使用權(quán)批準文件。用地單位在辦理好前兩項批文后，到當?shù)貒临Y源局申請辦理國有土地使用權(quán)批準文件，國土資源局通過審查后認為該幅用地符合國家有關(guān)政策的規(guī)定，將會核發(fā)國有土地批準文件。

4、擬定拆遷計劃和拆遷方案拆遷人對規(guī)劃拆遷范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、居住人口、地理環(huán)境及被拆遷戶的經(jīng)濟條件等進行調(diào)查核實，全面掌握具體情況，分析拆遷工作中可能會出現(xiàn)的情況及走勢，認真研究制定切實可行的拆遷工作方法、確定拆遷期限。

5、開設(shè)拆遷資金專用賬戶。拆遷人必須在專業(yè)銀行開設(shè)專門的拆遷資金賬戶，按照拆遷工作的需要，足額存入拆拆遷資金，?？顚Ｓ?。

6、申領(lǐng)拆遷許可證。拆遷人在取得上述條件后，持有關(guān)部門的批準文件到當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理局或建設(shè)局辦理拆遷許可證，取得拆遷許可證后方可實施拆遷。

7、發(fā)布拆遷公告拆遷許可證發(fā)證單位在核發(fā)拆遷許可證的同時發(fā)布拆遷公告，公告內(nèi)容包括：拆遷人名稱、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限、搬遷日期等。

8、拆遷凍結(jié)拆遷公告發(fā)布后，任何單位和個人不得從事下列活動：

（一）房屋及其附屬物的新建、擴建、改建；

（二）房屋買賣、交換、贈予、租賃、抵押、析產(chǎn)、分列房屋租賃戶名；

（三）改變房屋和土地用途；

（四）企業(yè)工商登記和事業(yè)單位、社會團體法人登記。

9、簽訂拆遷補償安置協(xié)議拆遷公告發(fā)出以后，拆遷人應(yīng)當在拆遷期限內(nèi)與被拆遷人依據(jù)國家和本地法律法規(guī)的規(guī)定，就補償、安置等問題進行協(xié)商，并簽訂書面協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議依法訂立后即產(chǎn)生法律效力，各方當事人均應(yīng)履行，拆遷人應(yīng)依約對被拆遷人和房屋承租人給予補償和安置，被拆遷人或房屋承租人則應(yīng)在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。被拆遷人或房屋承租人搬遷后，拆遷人應(yīng)及時在批準的拆遷范圍內(nèi)和拆遷期限內(nèi)實施拆遷。

10、強制拆遷在規(guī)定的拆遷期限里，拆遷人與被拆遷人未能就拆行補償安置事宜達成一致意見，拆遷人將通過法律程序?qū)嵤娭撇鸪徊疬w房屋。城市房屋拆遷補償與農(nóng)村房屋拆遷補償?shù)膮^(qū)別包括房屋價值的區(qū)別、流動性的區(qū)別、產(chǎn)權(quán)清楚的區(qū)別、征收補償標準的差別等。