一、簡述房屋拆遷補償?shù)膬煞N方式,拆件補償?shù)膬煞N方式

補償方式分為兩種：一種是金錢補償，即根據(jù)農(nóng)民被損失利益的總價值折合成人民幣進行補償，第二種是等價置換，即農(nóng)民可以在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。

被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷的農(nóng)民在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。農(nóng)民朋友可以自由選擇其中一種。

一、2022年農(nóng)村土地補償新標準

土地補償計算公式

（1）土地補償費＝被征地畝數(shù)＊年產(chǎn)值＊補償倍數(shù)采集者退散

（2）安置補助費＝需要安置的人數(shù)＊年產(chǎn)值＊補償倍數(shù)

需要安置的人數(shù)＝被征地數(shù)／征地前人均分配耕地數(shù)

例如：某市建設(shè)博物館需要征收土地120畝，該耕地平均年產(chǎn)值為5000元／畝，補償方案批準補償倍數(shù)為：土地補償費10倍；安置補助費為10倍，該村人均耕地為0．8畝，該村獲得：

土地補償費＝120畝＊5000元／畝＊10倍＝6000000元（每畝為50000元）；安置補助費＝（120畝／0．8畝）＊5000元／畝＊10倍＝7500000元（每口人為50000元）。土地補償費與安置補助費總計為：13500000元。

二、土地補償費是否繳稅

征地補償款是不需要繳稅的，政府征收集體土地，公司獲得補償，不征收產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。土地稅簡稱地稅．指對土地課稅的總稱。根據(jù)土地的價格、面積或收益等作為課稅依據(jù)，計算征收。土地稅在各種賦稅中歷史最久，并為各國普遍采用。如舊中國的田賦和地價稅，都屬于土地稅。在私有制社會，土地是作為私有財產(chǎn)征稅的。各國在不同時代，實行不同的土地稅制。按其性質(zhì)不同，可分為土地財產(chǎn)稅、土地收益稅、土地所得稅和土地增值稅等幾種。

二、兩種拆件補償方法

農(nóng)民征地補償方式有兩種：金錢補償和等價置換。被征地的村或村民小組建制撤銷，或者不具備易地建房條件的農(nóng)民可以選擇在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)選購商品房來彌補損失。

法律分析

補償方式分為兩種：一種是金錢補償，即根據(jù)農(nóng)民被損失利益的總價值折合成人民幣進行補償，第二種是等價置換，即農(nóng)民可以在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷的農(nóng)民在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。

拓展延伸

拆件補償方法的選擇與應(yīng)用

在進行拆件補償時，選擇合適的方法并正確應(yīng)用至關(guān)重要。拆件補償方法的選擇應(yīng)基于具體情況和需求，考慮諸如拆件類型、拆卸難度、損壞風險等因素。常見的拆件補償方法包括機械補償和材料補償。機械補償通過調(diào)整拆件之間的間隙或使用補償裝置來達到補償效果，而材料補償則通過添加或修復材料來實現(xiàn)。在選擇方法時，需綜合考慮其可行性、成本效益、可持續(xù)性等因素。正確應(yīng)用拆件補償方法需要根據(jù)具體情況進行分析和實施，確保補償效果符合預期，并注意遵守相關(guān)法律法規(guī)和標準。

結(jié)語

合理選擇和正確應(yīng)用拆件補償方法至關(guān)重要。根據(jù)具體情況和需求，考慮諸如拆件類型、拆卸難度、損壞風險等因素，常見的拆件補償方法包括機械補償和材料補償。機械補償通過調(diào)整拆件間隙或使用補償裝置實現(xiàn)，而材料補償則通過添加或修復材料來達到目的。選擇方法時需綜合考慮可行性、成本效益、可持續(xù)性等因素。正確應(yīng)用拆件補償方法需要根據(jù)具體情況分析和實施，確保補償效果符合預期，并遵守相關(guān)法律法規(guī)和標準。

法律依據(jù)

國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、拆件補償?shù)膬煞N方式 法律問題

法律分析:

補償方式分為兩種：一種是金錢補償，即根據(jù)農(nóng)民被損失利益的總價值折合成人民幣進行補償，第二種是等價置換，即農(nóng)民可以在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷的農(nóng)民在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。

法律依據(jù):

國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、怎樣才能拆？｜得到更多補償款

（一）拆遷項目摸底拆遷前，一定要知己知彼百戰(zhàn)百勝，拆遷項目了解主要有以下幾個維度：拆遷主體是誰？項目規(guī)劃內(nèi)容是什么？拆遷期限？規(guī)模？施工工期多久？目前實際拆遷進度如何？拆遷方和其他跟自己情況差不多的被拆遷戶怎么談的？注：以上內(nèi)容拆遷征收時，征收方往往會混淆主題、模糊事實等，以達到最低補償、最快拆遷速度為目的，而這也是拆遷戶維權(quán)整理的點，因此拆遷戶在拆遷開始前必須足夠熟悉和了解以上內(nèi)容。

（二）切勿隨意簽字很多拆遷方都會給拆遷農(nóng)戶送來很多資料，這時候農(nóng)民朋友千萬不要隨意簽字。有時候一個字的差別也能影響一整個文件。所以在沒有透徹地了解整個文件的具體內(nèi)容之前，千萬不要簽字，不然等到文件有了法律效力，農(nóng)民朋友再想改就來不及了。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：

第一、補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。

第二、補償款的支付時間及支付方式。

第三、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)，因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

第四、如果簽訂補充協(xié)議，補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協(xié)議約定為準。

（三）千萬不要提交權(quán)屬證明原件一些拆遷人會借機索要房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等重要的證件，很多被拆遷人不明所以，稀里糊涂的就將證書的原件交給了拆遷方。一旦發(fā)生糾紛或者需要法律維權(quán)，就會造成巨大的阻礙，有的被拆遷人甚至會因此而喪失訴訟的機會。權(quán)屬證書是公民享有合法財產(chǎn)的重要證據(jù)，千萬不可輕易交出，一定要留在自己手中。

五、怎樣才能拆？得到更多補償款

一、怎樣才能拆？｜得到更多補償款

（一）拆遷項目摸底

拆遷前，一定要知己知彼百戰(zhàn)百勝，拆遷項目了解主要有以下幾個維度：

拆遷主體是誰？項目規(guī)劃內(nèi)容是什么？

拆遷期限？規(guī)模？

施工工期多久？目前實際拆遷進度如何？

拆遷方和其他跟自己情況差不多的被拆遷戶怎么談的？

注：以上內(nèi)容拆遷征收時，征收方往往會混淆主題、模糊事實等，以達到最低補償、最快拆遷速度為目的，而這也是拆遷戶維權(quán)整理的點，因此拆遷戶在拆遷開始前必須足夠熟悉和了解以上內(nèi)容。

（二）切勿隨意簽字

很多拆遷方都會給拆遷農(nóng)戶送來很多資料，這時候農(nóng)民朋友千萬不要隨意簽字。有時候一個字的差別也能影響一整個文件。所以在沒有透徹地了解整個文件的具體內(nèi)容之前，千萬不要簽字，不然等到文件有了法律效力，農(nóng)民朋友再想改就來不及了。

拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：

第一、補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。

第二、補償款的支付時間及支付方式。

第三、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)，因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

第四、如果簽訂補充協(xié)議，補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協(xié)議約定為準。

（三）千萬不要提交權(quán)屬證明原件

一些拆遷人會借機索要房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等重要的證件，很多被拆遷人不明所以，稀里糊涂的就將證書的原件交給了拆遷方。

一旦發(fā)生糾紛或者需要法律維權(quán)，就會造成巨大的阻礙，有的被拆遷人甚至會因此而喪失訴訟的機會。權(quán)屬證書是公民享有合法財產(chǎn)的重要證據(jù)，千萬不可輕易交出，一定要留在自己手中。

二、拆遷補償款與評估公司的確定

市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

建筑物重置價格法：采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

建筑物重建價格：采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

基準地價修正法：在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。

法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。

三、農(nóng)村房屋拆遷補償款的保全

（一）如果對方欠款，可以申請法院采取財產(chǎn)保全措施，凍結(jié)、劃撥拆遷補償款。

（二）財產(chǎn)保全，是指人民法院在利害關(guān)系人起訴前或者當事人起訴后，為保障將來的生效判決能夠得到執(zhí)行或者避免財產(chǎn)遭受損失，對當事人的財產(chǎn)或者爭議的標的物，采取限制當事人處分的強制措施。

（三）《民事訴訟法》第一百零一條利害關(guān)系人因情況緊急，不立即申請保全將會使其合法權(quán)益受到難以彌補的損害的，可以在提起訴訟或者申請仲裁前向被保全財產(chǎn)所在地、被申請人住所地或者對案件有管轄權(quán)的人民法院申請采取保全措施。申請人應(yīng)當提供擔保，不提供擔保的，裁定駁回申請。

（四）人民法院接受申請后，必須在四十八小時內(nèi)作出裁定；裁定采取保全措施的，應(yīng)當立即開始執(zhí)行。

（五）申請人在人民法院采取保全措施后三十日內(nèi)不依法提起訴訟或者申請仲裁的，人民法院應(yīng)當解除保全。

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投稿：蕭濤若

內(nèi)容審核：陳博揚律師