一、加蓋房屋拆遷補(bǔ)償注意什么,承租人加蓋房屋的歸屬與補(bǔ)償

承租人加蓋房屋的歸屬與補(bǔ)償問(wèn)題，涉及房屋所有權(quán)和征收補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定。以下是對(duì)這一問(wèn)題的詳細(xì)解答：

一、承租人加蓋房屋的歸屬

承租人在租賃期間對(duì)房屋進(jìn)行加蓋，并不意味著其獲得了加蓋部分的所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十四條，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，但并未規(guī)定其可以通過(guò)加蓋等方式獲得租賃物的所有權(quán)。因此，加蓋部分的所有權(quán)仍歸出租人所有。

如果承租人與出租人在租賃合同中明確約定了加蓋房屋的所有權(quán)歸屬，則應(yīng)按照合同約定執(zhí)行。然而，在沒(méi)有明確約定的情況下，通常認(rèn)為加蓋部分的所有權(quán)歸屬于出租人。

二、承租人加蓋房屋的補(bǔ)償

在房屋征收過(guò)程中，承租人加蓋的房屋部分可能會(huì)被納入征收范圍。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，征收部門(mén)應(yīng)給予被征收人相應(yīng)的補(bǔ)償，包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)?。這些補(bǔ)償通常是根據(jù)被征收房屋的整體價(jià)值來(lái)確定的，而不僅僅是針對(duì)承租人加蓋的部分。

對(duì)于承租人加蓋部分的補(bǔ)償問(wèn)題，首先應(yīng)明確該部分是否屬于合法建筑。如果加蓋部分未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或存在違法建設(shè)行為，則可能無(wú)法獲得合法的征收補(bǔ)償。因此，承租人在進(jìn)行房屋加蓋時(shí)，應(yīng)確保遵守相關(guān)法律法規(guī)，以確保其權(quán)益在征收過(guò)程中得到保障。

如果承租人加蓋的房屋部分被認(rèn)定為合法建筑并納入征收范圍，那么承租人有權(quán)就其加蓋部分的價(jià)值主張相應(yīng)的補(bǔ)償。具體的補(bǔ)償金額應(yīng)根據(jù)加蓋部分的實(shí)際價(jià)值、使用年限、對(duì)整體房屋價(jià)值的貢獻(xiàn)等因素來(lái)確定。這通常需要通過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以確保補(bǔ)償?shù)墓院秃侠硇浴?

綜上所述，承租人加蓋房屋的歸屬權(quán)通常歸屬于出租人，但在征收過(guò)程中，如果加蓋部分被認(rèn)定為合法建筑并納入征收范圍，承租人有權(quán)就其加蓋部分的價(jià)值主張相應(yīng)的補(bǔ)償。具體的補(bǔ)償金額應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估和協(xié)商。

二、房屋征收對(duì)承租人的補(bǔ)償

法律主觀：

房屋征收過(guò)程中，承租人可以主張的補(bǔ)償內(nèi)容有租賃房屋的費(fèi)用，因拆遷而需要承擔(dān)的搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)等。但是承租人主要是由房屋出租人進(jìn)行賠償，承租人和出租人簽訂的合同中有約定的按約定。沒(méi)有約定的，房屋出租人按照損失承擔(dān)違約責(zé)任。

法律客觀：

1、搬遷費(fèi)，又稱搬遷補(bǔ)助費(fèi)。《拆遷條例》第三十一條第一款規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)?！比绻徊疬w人與承租人就該項(xiàng)費(fèi)用有約定的，按約定辦理;若無(wú)約定的，則“當(dāng)房屋由房屋承租人使用時(shí)，發(fā)給房屋承租人?！?、提前搬遷獎(jiǎng)。規(guī)定被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)提前搬遷的，拆遷人可以給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。北京市政府頒布的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(2001年11月1日起施行)第三十二條規(guī)定：“被拆遷私有房屋和已購(gòu)公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)?！卑徇w獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的支付按搬遷費(fèi)的支付原則辦理。3、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(過(guò)渡費(fèi))?！恫疬w條例》第三十一條第二款規(guī)定：“在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);……”第三十二條第二款規(guī)定：“因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);……”故當(dāng)承租人自行安排住處的，則應(yīng)獲得相應(yīng)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。4、停產(chǎn)停業(yè)損失?！恫疬w條例》第三十三條規(guī)定：“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！睋?jù)此，若因拆遷造成承租人停產(chǎn)、停業(yè)的，則承租人有權(quán)要求獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。5、添置物品的補(bǔ)償?！逗贤ā返诙俣龡l第一款的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物?！背凶馊烁纳苹蛘咴鲈O(shè)的物品主要體現(xiàn)為對(duì)房屋的裝修及添置的相關(guān)設(shè)施，如承租人與被拆遷人就此項(xiàng)改善或者增設(shè)物品有約定的，則按約定處理;如無(wú)特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)支付給承租人。

三、對(duì)各類承租人補(bǔ)償安置

(一)對(duì)直管公房承租人的補(bǔ)償安置

1、房改前出租的具有福利分房性質(zhì)公有住房承租人的補(bǔ)償安置。

對(duì)此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有四種：

(1)租賃權(quán)安置。安置房應(yīng)當(dāng)在同類地區(qū)、其使用面積應(yīng)不少于原房屋使用面積、且繼續(xù)執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。若安置房的區(qū)位低于被拆遷房屋區(qū)位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償。搬遷費(fèi)、提前獎(jiǎng)、過(guò)渡費(fèi)及承租人添置物品的補(bǔ)償歸承租人。

(2)貨幣安置。在實(shí)施貨幣補(bǔ)償時(shí)，還是應(yīng)區(qū)分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價(jià)歸被拆遷人，其余補(bǔ)償歸承租人;承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費(fèi)、提前獎(jiǎng)、過(guò)渡費(fèi)及添置物品部分的補(bǔ)償。

(3)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購(gòu)買(mǎi)安置房的，除將成本價(jià)支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關(guān)權(quán)利，其可以要求拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換安置。

(4)產(chǎn)權(quán)安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購(gòu)買(mǎi)其承租房屋的，則由承租人直接向產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進(jìn)行安置。

2、房改前出租的非福利分房性質(zhì)的公有住房承租人的補(bǔ)償安置。

對(duì)此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有：

(1)租賃權(quán)安置。搬遷費(fèi)、提前獎(jiǎng)、過(guò)渡費(fèi)及承租人添置物品的補(bǔ)償?shù)葰w承租人。

(2)貨幣安置。

3、房改后出租的公有住房承租人。

對(duì)此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法同房改前出租的非福利分房性質(zhì)的公有住房承租人的補(bǔ)償安置方法，但要注意的是廉租住房的承租人有權(quán)要求繼續(xù)承租廉租住房，被拆遷人應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的廉租住房安置承租人。

4、代管住房承租人的補(bǔ)償安置。

如果租賃協(xié)議明確了代管性質(zhì)的，則對(duì)其進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法同房改前出租的非福利分房性質(zhì)的公有住房承租人的補(bǔ)償安置方法。如果租賃協(xié)議未明確代管性質(zhì)的，則區(qū)別對(duì)待：一是按福利分房政策出租的，則按房改前出租的具有福利分房性質(zhì)公有住房承租人的補(bǔ)償辦法執(zhí)行;二是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制出租的，則按照房改前出租的非福利分房性質(zhì)的公有住房承租人的補(bǔ)償安置方法執(zhí)行。

5、對(duì)公有非住房承租人補(bǔ)償安置。

對(duì)此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

6、對(duì)變更用途的公房承租人的補(bǔ)償安置。

若經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)變更用途的，則按變更后的用途進(jìn)行補(bǔ)償安置。若未經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)，屬于被拆遷人或者承租人私自改變用途的，按原用途進(jìn)行補(bǔ)償安置。

(二)對(duì)自管公房承租人的補(bǔ)償安置

對(duì)自管公房各類承租人的補(bǔ)償安置原則上按直管公房相同類別承租人的補(bǔ)償安置方法執(zhí)行，但還要注意以下兩類承租人：

1、對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施非改居承租人的補(bǔ)償安置。

對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施非改居的，拆遷人應(yīng)按原用途進(jìn)行補(bǔ)償安置，且不再計(jì)算停業(yè)損失。

對(duì)此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

2、職工集體宿舍承租人的補(bǔ)償安置。

職工集體宿舍不同于非改居，因?yàn)槠湓谝?guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就是居住用房，不存在用途變更問(wèn)題;職工集體宿舍又不同于一般的住房，因?yàn)槠湟?guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)是作為單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)辦公的配套用房設(shè)計(jì)的，其用地性質(zhì)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地，而非住宅用地。職工集體宿舍一般由單位免費(fèi)提供，居住方式有一名職工單獨(dú)(含雙職工家庭)居住也有多名職工共同居住。若單位收取了職工租金的，則承租人有權(quán)要求安置。

對(duì)此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

(三)對(duì)私房承租人的補(bǔ)償安置

1、對(duì)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制出租私房承租人的補(bǔ)償安置。

此類出租房屋的基本特征就是市場(chǎng)化，故在拆遷補(bǔ)償安置時(shí)要充分尊重租賃雙方的約定，根據(jù)租賃雙方租賃協(xié)議的約定劃分支付拆遷補(bǔ)償款，在沒(méi)有約定或約定不明的情況下應(yīng)作出有利于被拆遷人的判斷。

對(duì)此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

2、對(duì)帶戶發(fā)還私有住房承租人的補(bǔ)償安置。

對(duì)帶戶發(fā)還私有住房的承租人及被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置時(shí)，若承租人與被拆遷人達(dá)成一致解除租賃協(xié)議的，則對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置;若承租人與被拆遷人不能達(dá)成一致解除租賃協(xié)議或承租人與被拆遷人就被拆遷房屋一直沒(méi)有簽定租賃協(xié)議的，則由政府房管部門(mén)對(duì)承租人按公有住房承租人實(shí)行補(bǔ)償安置，由拆遷人對(duì)被拆遷人按私房進(jìn)行補(bǔ)償安置，即實(shí)施雙重安置。

對(duì)此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的具體方法如下：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

(3)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)安置。

3、對(duì)國(guó)有企事業(yè)改制后私房承租人的補(bǔ)償安置。

此類承租人是指在改制前承租的國(guó)有企事業(yè)單位的自管公房，在改制時(shí)未剝離而整體出讓給私人，此后承租人由公房承租人變成私房承租人。對(duì)此類承租人的安置應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，不存在政府或原國(guó)有企事業(yè)主管部門(mén)對(duì)承租人補(bǔ)償安置的問(wèn)題，即不存在雙重安置的問(wèn)題，對(duì)此類承租人的補(bǔ)償安置方法按照對(duì)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制出租私房承租人的補(bǔ)償安置辦法執(zhí)行。

4、對(duì)居改非私房承租人的補(bǔ)償安置。

對(duì)于被拆遷人將房屋用途由居住改為非居房后出租給承租人或者是房屋承租人經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意將住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)，并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，在拆遷時(shí)應(yīng)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限、納稅等情況參照非居房進(jìn)行評(píng)估。對(duì)此類承租人的補(bǔ)償安置辦法按照對(duì)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制出租私房承租人的補(bǔ)償安置辦法執(zhí)行，

(四)對(duì)未超過(guò)批建期限臨時(shí)建筑房屋承租人的補(bǔ)償安置

補(bǔ)償此類承租人的具體補(bǔ)償安置方法如下：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

(五)對(duì)租賃違章建筑或超過(guò)批建期限臨時(shí)建筑的當(dāng)事人的處置

由于違章建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑具有一定的利用價(jià)值，同樣會(huì)被用于出租，從而生產(chǎn)對(duì)租賃當(dāng)事人的補(bǔ)償安置問(wèn)題。根據(jù)《拆遷條例》第二十二條的規(guī)定，在拆遷中拆除違章建筑及超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，均不予補(bǔ)償，故不論該建筑物使用人是否是善意取得違章建筑或拆除超過(guò)批準(zhǔn)期限臨時(shí)建筑的租賃權(quán)，均不予補(bǔ)償安置，使用人添置的物品因拆遷受到損害的，由其自行承擔(dān)。其與出租人有爭(zhēng)議的，可通過(guò)民事訴訟程序予以解決。

一、公房拆遷要補(bǔ)償?shù)挠心男?

如果要拆除國(guó)家公房，同普通住宅一樣，需要給予權(quán)利人補(bǔ)償。補(bǔ)償需要按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，結(jié)合權(quán)利人的損失，給予適當(dāng)補(bǔ)償。拆除國(guó)家直管公房，非住宅房屋實(shí)行拆一還一不結(jié)算差價(jià);住宅房屋按戶償還，按戶計(jì)算，每戶建筑面積在50平方米以內(nèi)不結(jié)算差價(jià)，超面積部分按成本價(jià)結(jié)算?，F(xiàn)實(shí)生活中，因公有租賃房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛較多，但大多都是因?yàn)橄碛泻灱s權(quán)利的承租人對(duì)被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權(quán)其實(shí)是居住權(quán)利的體現(xiàn)，其可以轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)權(quán)利。享有對(duì)該房屋居住權(quán)利的人員，因?qū)υ摲课菀鸬呢?cái)產(chǎn)權(quán)利，均享有一定份額。那種認(rèn)為承租人就是房屋唯一權(quán)利人的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，是對(duì)物權(quán)的誤解?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。也就是說(shuō)拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，該房屋內(nèi)的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補(bǔ)償安置利益，但無(wú)權(quán)和拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

四、房屋征收過(guò)程中,承租人可以主張哪些補(bǔ)償項(xiàng)目

房屋征收過(guò)程中，承租人可以主張的補(bǔ)償內(nèi)容有租賃房屋的費(fèi)用，因拆遷而需要承擔(dān)的搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)等。但是承租人主要是由房屋出租人進(jìn)行賠償，承租人和出租人簽訂的合同中有約定的按約定。沒(méi)有約定的，房屋出租人按照損失承擔(dān)違約責(zé)任。

一、租賃合同中有哪些不屬于違約行為

租賃合同不算違約的情形：對(duì)于出租人和承租人，只要在以下的情形內(nèi)解除租賃合同，就不算違約：(一)房屋出租人在下列條件下可以解除租賃合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。1、房屋租賃協(xié)議到期，房屋出租人按約收回租賃房屋；2、出租人家庭人口增多，住房困難，可與承租人協(xié)商收回租賃房屋；3、承租人確實(shí)另有住房，承租房屋長(zhǎng)期閑置，不能物盡其用的；4、屋承租人故意、或者過(guò)失將所租房屋損壞，改變房屋用途、拒絕修復(fù)或者賠償?shù)摹?二)對(duì)于承租人而言，在房屋租賃期間，如果存在以下情況，就可以單方面解除合同。1、出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付；2、出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的；3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；4、出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。

二、租賃的房租合同

房屋租賃合同，是指承租人與出租人就房屋租賃的相關(guān)權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致合意，從而簽訂的協(xié)議。具體是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內(nèi)容應(yīng)包含房屋租賃雙方當(dāng)事人的個(gè)人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)等。即主要包括房屋地址、居室間數(shù)、使用面積、房屋家具電器、層次布局、裝飾設(shè)施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、租約等。

三、房屋租賃合同是什么樣的？

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內(nèi)容應(yīng)包含房屋租賃雙方當(dāng)事人的個(gè)人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條

為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第三條

房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則。

第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、房屋的承租人能夠獲得哪些拆遷補(bǔ)償

法律分析：房屋的承租人能夠獲得的拆遷補(bǔ)償：1、解除租賃協(xié)議 2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)：按照建筑面積或合作規(guī)定進(jìn)行計(jì)算

拆遷非住宅房屋的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)包括：

(1)設(shè)備搬遷，安裝費(fèi)用;

(2)無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用

3、停產(chǎn)停業(yè)損失

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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投稿：薛玲

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