一、拆遷評(píng)估是什么意思

拆遷評(píng)估是我們通常說(shuō)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法定依據(jù)一共有三種：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)、重置價(jià)，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

二、拆遷評(píng)估公司上門(mén)評(píng)估范圍是什么

拆遷評(píng)估公司上門(mén)評(píng)估范圍包括： 1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； 2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； 3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 拆遷評(píng)估公司上門(mén)評(píng)估被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。 一、拆遷評(píng)估流程： 1、拆遷當(dāng)事人向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘； 2、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)允許查閱； 3、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料； 4、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。 二、正確的房屋拆遷評(píng)估是怎樣的 1、收集交易實(shí)例 運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估被拆遷房屋的價(jià)格，必須具有較多的原始資料，如果資料太少，則比較評(píng)估出的價(jià)格難免武斷、不夠客觀。因此，運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)盡可能地收集較多的交易實(shí)例。目前的評(píng)估機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)關(guān)系較密，對(duì)此，應(yīng)不存在困難； 2、選取比較實(shí)例。 盡管收集和積累的交易實(shí)例較多，但針對(duì)要估價(jià)的某一擬拆遷的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其中有些交易實(shí)例并不適用。因此，在對(duì)某一房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，還需要選擇其中符合一定條件的交易實(shí)例，作出供比較參照的交易實(shí)例。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第六條  為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

三、拆遷評(píng)估是誰(shuí)評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定，協(xié)商仍無(wú)法確定的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

四、拆遷評(píng)估前被拆遷人應(yīng)該注意什么

在房屋拆遷評(píng)估之前，作為被拆遷人應(yīng)當(dāng)著重注意以下四個(gè)方面： 1、知道項(xiàng)目的背景，征收拆遷或騰退關(guān)停，項(xiàng)目的性質(zhì)，拆遷的主體，拆遷土地用途，拆遷的期限、規(guī)模，是否為了公共利益，拆遷補(bǔ)償總額是多少，是不是市縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的，有沒(méi)有履行征收手續(xù)等詳細(xì)信息； 2、城市拆遷還是農(nóng)村拆遷，城中村不能算農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)，自己企業(yè)的用地是國(guó)有土地，還是集體土地，土地性質(zhì)對(duì)于補(bǔ)償總額的多與少起到?jīng)Q定性的作用，因?yàn)椴煌耐恋匦再|(zhì)，適用的法律不同，其補(bǔ)償?shù)膯蝺r(jià)及計(jì)算方法都不同； 3、了解房屋性質(zhì)，是住宅用房還是非住宅用房。是原來(lái)是住宅后來(lái)改為非住宅用房，產(chǎn)權(quán)是自有產(chǎn)權(quán)還是租用的產(chǎn)權(quán)，是國(guó)有土地還是集體土地，是建設(shè)用地還是非建設(shè)用地，手續(xù)全不全等等相關(guān)房屋及土地性質(zhì)的問(wèn)題要弄清楚。尤其作為企業(yè)首先要了解自己房屋性質(zhì)，如果是租賃房屋一定事先審查租賃合同中有關(guān)拆遷征地的條款，該條款在拆遷補(bǔ)償中起到至關(guān)重要。 4、清楚知道各項(xiàng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)恼摺Ｒ欢ㄒ私飧黜?xiàng)拆遷安置補(bǔ)償政策，比如要房還是要錢(qián)，比如要不要算人口補(bǔ)償，比如是否有人口安置等等，只有在充分了解拆遷政策的時(shí)候，才能質(zhì)疑其中的不合理、不合法之處。還要注意補(bǔ)償項(xiàng)目是否有補(bǔ)償缺漏項(xiàng)的情況。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

第十三條  注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。 可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

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投稿：卞佳

內(nèi)容審核：郭建煒律師