房屋到一定的時間后會進(jìn)行拆遷，房主會得到一筆拆遷費(fèi)。關(guān)于拆遷費(fèi)的估算，法律中有詳細(xì)的規(guī)定。下面從拆遷評估的技術(shù)方面作簡單介紹，并就拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法作一初步分析。

1.拆遷評估中的常見問題及處理辦法

根據(jù)(京國土房管拆字[2001)1234號)《關(guān)于印發(fā)<北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)>的通知》及(京房地評字[1999]656號)《關(guān)于印發(fā)(北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》，拆遷評估的計(jì)算公式是：

住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)：(基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房價(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)

非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)

不難看出，計(jì)算公式中幾個關(guān)鍵值的取定直接影響著補(bǔ)償結(jié)果的高低。例如基準(zhǔn)地價(jià)的取值，每一級別的基準(zhǔn)地價(jià)的低限與高限之間差額很大，從每平方米建筑面積120—1200元不等，非住宅的區(qū)位價(jià)高低限每平方米建筑面積相差1000—2000元，實(shí)際操作中該如何把握?文件規(guī)定：“被拆遷房屋建筑面積為被拆遷房屋權(quán)屬證明文件上標(biāo)明的建筑面積”。但在拆遷過程中，有許多由于各種客觀原因沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，該如何處理?下面分別就城市國有土地和農(nóng)村集體土地拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法作初步分析。

1.1城市國有土地拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法

1.1.1基準(zhǔn)地價(jià)(區(qū)位價(jià))的確定

由于城區(qū)內(nèi)被拆遷房屋的面積大多較小，補(bǔ)償價(jià)款的多少主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)(區(qū)位價(jià))的高低，所以老百姓普遍對基準(zhǔn)地價(jià)的取值比較敏感，而且近期由于城區(qū)內(nèi)舊城改造的速度較快，涉及的拆遷范圍較廣，老百姓對各區(qū)域拆遷補(bǔ)償價(jià)格會有一個比較，因此，評估機(jī)構(gòu)一方面要進(jìn)行全面的市場調(diào)查，掌握各區(qū)域尤其是拆遷對象附近區(qū)域的拆遷補(bǔ)償價(jià)格水平，認(rèn)真分析區(qū)域因素和個別因素的影響，同時要積極與政府主管部門溝通，因?yàn)楦鲄^(qū)政府對本區(qū)內(nèi)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格水平有一個整體平衡、把握。

1.1.2被拆遷房屋建筑面積的認(rèn)定

城區(qū)房屋的建筑面積一般以房屋所有權(quán)證、房屋租賃契約等權(quán)屬證明文件上標(biāo)明的面積為準(zhǔn);對于翻建的房屋，要核對其現(xiàn)狀是否與房產(chǎn)證上登記的內(nèi)容一致，如果不同，應(yīng)詢問房屋所有權(quán)人翻建時是否辦理過建設(shè)工程規(guī)劃許可證(主要針對私房和單位非住宅)，有建設(shè)工程規(guī)劃許可證但與房產(chǎn)證有出入的(建設(shè)工程規(guī)劃許可證在房產(chǎn)證之后)，可暫按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上登記的資料評估，同時提醒房屋所有權(quán)人到房屋所在地的國土資源和房屋管理部門辦理確權(quán)證明。如果翻建時未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，則只能按房產(chǎn)證上登記的資料評估。

1.2農(nóng)村集體土地拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法

在農(nóng)村集體土地拆遷評估過程中，農(nóng)村房屋的院落面積和建筑面積比城區(qū)內(nèi)大得多，由于管理的不規(guī)范，絕大部分房屋沒有產(chǎn)權(quán)證或其他合法的證明文件，甚至沒有審批手續(xù)，私搭亂建現(xiàn)象普遍。造成了建筑類型雜亂，建筑密度大，房屋情況復(fù)雜。

1.2.1被拆遷房屋建筑面積的認(rèn)定

(京國土房管拆字[2001]1188號)《<北京市城市房屋拆遷管理辦法)實(shí)施意見》第15條規(guī)定“被拆遷房屋的建筑面積，按照房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積計(jì)算。但拆遷原集體土地上尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋，其建筑面積以實(shí)際測量的正式房屋面積為準(zhǔn)。”

1.2.2違章面積的剝離

剝離違章建筑面積可從兩個角度考慮：一是從建筑工程技術(shù)角度進(jìn)行把關(guān)，1188號文對正式房屋的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)如下：(1)柱高2m以上，建筑面積7m2以上;(2)三面有墻，有正式門窗;(3)屋頂有保溫層。二是從合法性角度進(jìn)行剝離，看其有無宅基地及建房審批文件。

自2003年8月1日起施行的(北京市人民政府令第124號)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》農(nóng)村集體土地的征地拆遷提供了政策依據(jù)。

2.拆遷評估中的其他問題——重置成新價(jià)的估算

房屋拆遷中所稱重置成新價(jià)，是指用估價(jià)時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。

目前，重置成新價(jià)的計(jì)算依據(jù)為京國土房管拆[2003]80號關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知。

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

來源：中國法院網(wǎng)-北京市房屋拆遷評估中的常見問題及處理，