鹿鳴小區(qū)位于海南省XX東海XX鹿嶺路東側(cè)、?；肺鱾?cè)，建于上個世紀90年代。2011年，鹿鳴小區(qū)業(yè)主向三亞市委、市政府及三亞市信訪局等相關(guān)部門反映其小區(qū)存在嚴重安全隱患，要求政府進行危房改造。經(jīng)海南省建筑工程研究院檢驗，四棟住宅樓安全性等級嚴重不符合鑒定標準的要求，嚴重影響整體承載，必須立即采取措施。2011年2月25日，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向三亞市信訪局作出信訪回復，建議該四棟住宅樓必須立即拆除。2013年12月26日，三亞市規(guī)劃局向三亞市人民政府遞交三規(guī)［2013］XX號《報告》，建議由市政府成立“三亞市鹿鳴小區(qū)整體改造項目推進領(lǐng)導小組”，對鹿鳴小區(qū)及周邊四棟公寓樓按控規(guī)指標進行統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造，盡快解決危房問題。

2017年9月1日，吉陽區(qū)政府作出《三亞市吉陽區(qū)大東海鹿鳴小區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收決定》：征收鹿鳴小區(qū)棚改項目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)國有土地上的所有房屋，征收范圍為東至?；?，南至寶宏大酒店地界，西至鹿嶺路，北至夏威夷大酒店；上述地塊內(nèi)房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回；征收主體為吉陽區(qū)政府；房屋征收實施單位為吉陽區(qū)住建局；房屋征收補償方案為附件《三亞市吉陽區(qū)大東海鹿鳴小區(qū)棚戶區(qū)改造項目征收補償安置方案》。2018年2月1日，鹿鳴小區(qū)Ⅳ型4號別墅的房屋所有權(quán)人李莉、唐朝蓉對吉陽區(qū)政府作出的房屋征收決定不服，認為此次征收違法使用企業(yè)墊資進行征收、征收資金嚴重不足、不履行法定程序、征收前的調(diào)查情況失實等主張?zhí)崞鹦姓V訟。一審二審法院均以修建危房為公共利益為由駁回其訴訟請求。

李莉、唐朝蓉向最高人民法院申請再審稱：1.吉陽區(qū)政府作出征收決定缺乏法定依據(jù)。被訴房屋征收活動未納入吉陽區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，也未經(jīng)人民代表大會審議通過。2.房屋征收程序嚴重違法。除置業(yè)公司外，其余別墅區(qū)業(yè)主并未參與房屋調(diào)查。3.吉陽區(qū)政府未提供證據(jù)證明拆遷費用已足額到位。4.鹿鳴別墅區(qū)與公寓樓分屬不同區(qū)域，相較于可以單獨拆除、改造的四棟D級危房公寓樓，鹿鳴別墅區(qū)不屬于棚戶區(qū)。案涉別墅區(qū)即使存在超建事實，也不能成為認定其屬于棚戶區(qū)的依據(jù)。綜上，吉陽區(qū)政府對案涉別墅區(qū)的征收非出于公共利益需要的目的，請求依法再審本案。

最高人民法院經(jīng)審查后認為，雖然從海南省住建廳復函以及三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要、三亞市土地利用總體規(guī)劃等證據(jù)亦足以證明該項目整體上符合當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃的要求。但是，在程序上確實存在法律缺陷，比如該項目并未單獨申請納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，并取得其符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的專項審批等。依法判決：確認海南省三亞市吉陽區(qū)人民政府作出《三亞市吉陽區(qū)大東海鹿鳴小區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收決定》違法。

針對本案，圣運律師團隊就征收中評估報告的相關(guān)問題提供如下法律關(guān)鍵點供大家參考。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》之相關(guān)規(guī)定，征收房屋的各項建設(shè)活動應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃；舊城區(qū)改建項目應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃；市、縣級人民政府應當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日，應將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布；作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ茫蛔鞒龇课菡魇諞Q定后應當及時公告。

本案中，有檢測鑒定報告等證據(jù)足以證明鹿鳴小區(qū)存在明顯的危舊建筑改造的必要，作為舊城區(qū)進行改建符合公共利益。從海南省住建廳復函以及三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要、三亞市土地利用總體規(guī)劃等證據(jù)亦足以證明該項目整體上符合當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃的要求。但是，確實沒有證據(jù)證明吉陽區(qū)政府已將該項目單獨申請納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，并取得其符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的專項審批，亦未履行征收補償費用足額存儲到專用賬戶的法定程序義務，存在程序違法情形，一、二審判決對征收決定的合法性未全面審查，認定事實錯誤、適用法律、法規(guī)錯誤，依法應予改判。

本案的典型意義在于：嚴格保護被征收人的程序利益是征收過程中非常重要的一環(huán)，不能僅以公共利益為由犧牲小部分人的利益。在程序上必須做到合法依規(guī)，程序瑕疵可能導致部分被征收人的權(quán)利被埋沒，這是法律所不能允許的。因此，當我們作為被征收人時，應當嚴格審查政府是否履行了法定程序的要求，實現(xiàn)程序正當與實體正當共同的追求。在我們合法程序權(quán)益遭到侵害時，要及時咨詢律師，維護自己的權(quán)益。