一、青島蘇州路拆遷補償方案,房貸證券化是什么意思

房貸證券化是什么意思

1、指住房抵押貸款的發(fā)放機構將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群，經(jīng)過擔保或信用增級，以證券的形式出售給投資者的融資過程

2、抵押貸款的發(fā)放者將其貸款資產(chǎn)出售給政府抵押機構或私人投資銀行，再由其進行包裝重組，以證券發(fā)行的方式將債權進一步出售給其他投資者。

3、這里所說的證券是指債權性而非權益性證券，它的基本特征是由抵押貸款資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來支持對其的支付，因此被稱為抵押擔保證券。

4、證券銷售出去以后，證券的持有者便成為了住房抵押貸款的債權人，并經(jīng)由抵押擔保證券的服務者取得對其的支付。

二、房地產(chǎn)證券化的概念是什么

一、房地產(chǎn)證券化的概念所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉變成有價證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權轉變?yōu)槌钟凶C券性質的權益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實現(xiàn)與發(fā)展，是因為房地產(chǎn)和有價證券可以有機結合。房地產(chǎn)證券化實質上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔保，將房地產(chǎn)股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信托、受益憑證等等。

二、房地產(chǎn)調控的最新措施1．中央因城施策鼓勵需求，深入推進住房制度改革1．1金融財稅差異化調整，保障市場平穩(wěn)運行央行再度降準降首付，購房消費門檻再降。2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施“限購”措施的城市，首套房商貸低首付比例可向下浮動5個百分點至20％，二套房商貸首付比例降至30％。2月末，央行宣布普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。1．2中央完善購租并舉住房制度，住房租賃市場頂層設計出臺中央明確深入推進新型城鎮(zhèn)化，因城施策有序消化房地產(chǎn)庫存。2月6日，國務院印發(fā)《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》，強調深入推進新型城鎮(zhèn)化，要著力解決好“三個1億人”城鎮(zhèn)化問題，并提出了九方面36條具體措施。2016年兩會政府工作報告明確今年深入推進新型城鎮(zhèn)化的三項重點工作，以滿足新市民需求為出發(fā)點，為“新市民”更好融入“新城鎮(zhèn)”創(chuàng)造條件。對于房地產(chǎn)方面，提出完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，對于房地產(chǎn)方面，提出要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。多部委聯(lián)合發(fā)布《關于促進消費帶動轉型升級的行動方案》中也提出，要給予地方調控自主權，分城施策化解房地產(chǎn)庫存，建立租購并舉的住房制度，滿足居民改善性住房消費需求。2．地方政策分化明顯，熱點城市收緊調控、三四線城市加速去庫存2．1熱點城市限購限貸限價，保障樓市平穩(wěn)運行熱點二線城市限貸、限價，政策收緊風險不斷加劇。上半年以來，合肥、廈門、蘇州、南京等地樓市表現(xiàn)火熱，房價地價均領漲全國，熱點城市已出臺收緊措施促進市場平穩(wěn)發(fā)展。合肥嚴控地王現(xiàn)象，拍出地王的企業(yè)要求在1個月內一次性付清出讓金，同時自7月1日起正式認房又認貸，首套房貸款已還清再購買二套首付比例提高至40％，首套購房貸款未還清再購買二套首付比例為50％，三套房的首付比例提高至60％并停止提供公積金貸款；蘇州、南京控制房價漲幅，并對土地拍賣采用“熔斷”機制；天津、武漢、青島等地收緊公積金政策，下調公積金貸款高限額。未來若強二線城市房價漲幅仍然過快，或將有更多城市效仿出臺限購限貸等政策穩(wěn)定市場。2．2去庫存促消費仍是重點，地方施策更細化具體多數(shù)省市庫存壓力依然嚴峻，去庫存促消費政策范圍仍不斷擴大。上半年，地方政策仍以緩解庫存壓力為導向，截至全國大部分省市均開始落實具體去庫存措施。從出臺的調控措施來看，主要通過調節(jié)供需兩端，改善市場環(huán)境，刺激需求釋放。需求端通過信貸調整、稅費減免等刺激需求釋放，并將需求拓展到農民工等新市民；供應端通過調整供應規(guī)模和結構，實施差別化供地政策，大力推進貨幣化安置，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化，推動房地產(chǎn)功能轉型等。

三、住房抵押貸款證券化是什么意思

房屋按揭貸款是指買房人在購買房屋時只支付一定金額的房屋首付款，把房屋抵押給貸款銀行，買房人用抵押得到的資金支付剩余的買房款，而買房人再與貸款銀行進行結算。貸款是銀行或其他金融機構按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。

一、賣二手房怎么收房款

1、二手房交易中，有意向購買房屋的買方為了確定買賣關系，會付給賣方一些定金，賣方可以收取，也可以以后用此定金抵扣相應的房屋總價。

2、買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時也可以通過協(xié)商由買方先付一定比例該房屋的首付款，過戶時買方再付清余款。為防止產(chǎn)生糾紛，雙方可以到公證處進行公證。

3、買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時，買賣雙方可以通過協(xié)商，由買方一次性付清房款。

4、買方申請房屋抵押貸款，等到銀行審批下來后，雙方就可以到當?shù)胤课葸^戶主管部門辦理過戶手續(xù)，過戶后買方須到銀行辦理完結房屋抵押貸款手續(xù)，銀行就會把買方申請的房屋抵押貸款一次性發(fā)放到賣方的銀行賬戶。

5、如果買方需要向銀行申請貸款購買該房屋，賣方可以收取買方除去貸款額后的首付款，買方到銀行申請剩余房款的房屋抵押貸款，賣方可以配合買方到銀行申請貸款，賣方給銀行提供自己的銀行賬戶，等到貸款手續(xù)辦理完結后，銀行會將買方申請的房屋抵押貸款一次性發(fā)放到賣方賬戶。為防止產(chǎn)生糾紛，雙方可以到公證處進行公證。

6、賣方收取房款的方式：買方可以付現(xiàn)金給賣方；也可以由買方通過銀行轉賬給賣方；賣方有POS機的話，買方還可以通過POS機刷卡支付房款。

二、剛過戶的房子能貸款嗎

1、房屋過戶后能辦理銀行貸款。辦理二手房按揭貸款事先一定要去房管局查清楚房屋所有權、有無貸款的情況。因為二手房在有貸款的情況下，只能辦理轉按揭業(yè)務。

2、二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產(chǎn)權證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機構申請的貸款。

三、房子過戶后可以貸款嗎

1、房屋過戶后能辦理銀行貸款。辦理二手房按揭貸款事先一定要去房管局查清楚房屋所有權、有無貸款的情況。因為二手房在有貸款的情況下，只能辦理轉按揭業(yè)務。

2、二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產(chǎn)權證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機構申請的貸款。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條

下列房地產(chǎn)不得設定抵押：

（一）權屬有爭議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)證券化是怎么規(guī)定的

房地產(chǎn)證券化是當今世界經(jīng)濟金融證券化的必然趨勢房地產(chǎn)證券化是當代經(jīng)濟、金融證券化的典型代表。70年代以來，西方國家金融業(yè)發(fā)生了重大變化，一方面，占據(jù)金融業(yè)主導地位的銀行業(yè)面臨挑戰(zhàn)；另一方面證券化卻在競爭中得到了迅速發(fā)展，成了國際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢之一。在金融證券化的浪潮中，房地產(chǎn)抵押債權的證券化成了金融銀行業(yè)結構變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內容之一。這主要體現(xiàn)在:第一，各金融機構證券化資產(chǎn)數(shù)量增長迅速，傳統(tǒng)的銀行業(yè)務資產(chǎn)比例不斷下降。第二，銀行貸款的可轉讓性大大提高。即允許銀行將其參與提供貸款的額度以票據(jù)方式轉賣給其他銀行或金融機構，而不需要事先征求借款人的同意，從而克服了銀團貸款基本上不可轉讓的缺點，這樣銀行就成了長期證券市場的主要借款人。第三，由抵押貸款支持的票據(jù)交易量迅速增長。在國際金融工具的創(chuàng)新中，抵押貸款支持的票據(jù)交易和金融期貨、互換交易一起，共同成為金融工具創(chuàng)新的主要標志，這三類新金融工具在整個金融市場的地位及其重要性得到迅速的提高和發(fā)展。房地產(chǎn)證券化之所以能成為經(jīng)濟、金融證券化的重要內容和主要表現(xiàn)，其直接原因就在于:首先，住房抵押貸款易于實現(xiàn)證券化。并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，一種資產(chǎn)是否適合證券化，主要取決于證券化的成本與收益的關系。而決定一種資產(chǎn)證券化成本高低的關鍵因素是這種資產(chǎn)的信用特征、還款條件及期限等方面的情況。信用特征簡單、還款條件明確、期限相對較長的資產(chǎn)，證券化時評估費用低，資產(chǎn)證券化的擔保費用也較低，因此成本比較低，從而也就較易于證券化。相反，信用特征復雜，還款資金流量不確定，期限相對較短的資產(chǎn)就不易實現(xiàn)證券化。以此來衡量，住房抵押貸款是典型的易于證券化的資產(chǎn)。因為即使各筆抵押貸款的貸款條件存在很大差異，但是一組抵押貸款就會在違約率、平均還款期限等方面顯示出很強的規(guī)律性來。

五、住房抵押貸款證券化的必然

住房抵押貸款證券化 住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產(chǎn)生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領域一項重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟發(fā)達國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應實行住房抵押貸款證券化，其客觀必然性具體表現(xiàn)在以下六個方面。 (-)有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道 實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產(chǎn)擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60%以上是通過發(fā)行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴大，資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。 (二)有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風險 我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業(yè)銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結構性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現(xiàn)銀行風險的社會化。 (三)有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力 實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產(chǎn)的流動性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點。1.銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務職能;包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，并收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續(xù)費。3.住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權參與對剩余現(xiàn)金流量的分配?？梢?，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源。同時，由于上述各項業(yè)務并不反映在銀行的資產(chǎn)負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。 (四)有利于加強商業(yè)銀行的資本管理 按照《已賽爾協(xié)議》有關商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權風險資產(chǎn)的比率最低應為8%(其中核心資本成分為4%)。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個突出問題。通過運用資產(chǎn)證券化技術，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業(yè)銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。 (五)有利于完善中央銀行的宏觀金融調控 公開市場業(yè)務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優(yōu)質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動性進行適時調節(jié)，進而有效調節(jié)貨幣供應量。 (六)有利于推動我國資本市場的發(fā)展 根據(jù)貨幣市場與資本市場的內在關聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發(fā)展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯(lián)結器、金融深化的助推器;另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設信托機構、信用評級機構、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調配合，而且要有相應的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。

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投稿：孟嘉俊

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