一、市區(qū)獨(dú)棟別墅拆遷補(bǔ)償,朋友向我借錢用小產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)龅謮盒袉?/h3>

用小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款的，如果抵押人告知抵押權(quán)人房屋是沒有合法產(chǎn)權(quán)的，并且抵押權(quán)人同意的，抵押行為有效，但不能辦理抵押登記，抵押權(quán)人利益得不到保障。

一、抵押權(quán)人可以出租抵押物嗎

抵押人將抵押物出租的，承租人的租賃權(quán)是否有效取決于抵押設(shè)定的時(shí)間。當(dāng)租賃先于抵押時(shí)，應(yīng)遵循“抵押不破租賃”的原則，在租賃物設(shè)定抵押后原租賃關(guān)系繼續(xù)有效。

其原因在于，承租人支配的是租賃物的使用價(jià)值，而抵押權(quán)人支配的是其交換價(jià)值，所以租賃物設(shè)定抵押不會(huì)損害承租人的利益，因此抵押人將租賃物設(shè)定抵押無須經(jīng)過承租人的同意。但是如果租賃合同沒有到期抵押權(quán)人就依法行使了抵押權(quán)，租賃物所有人發(fā)生變化，租金的給付對象也發(fā)生了變化，故抵押人在設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)告知承租人抵押事實(shí)，同時(shí)為避免負(fù)有租賃的抵押物變價(jià)困難，也應(yīng)將租賃事實(shí)告知抵押權(quán)人。

二、商品房抵押貸款的法律規(guī)定有哪些

商品房抵押貸款的法律規(guī)定如下：

1、房屋所有人在抵押期間轉(zhuǎn)讓房屋，未通知抵押權(quán)人或者未通知房屋買受人的，轉(zhuǎn)讓行為無效；

2、抵押人出售房屋所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向抵押權(quán)人償還擔(dān)保債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提取存款；

3、抵押人出售房屋所得價(jià)款清償后，剩余部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人繼續(xù)清償。

三、抵押物買賣合同有效嗎

許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購房款的，其所賣的房屋往往已設(shè)定了抵押登記。

賣房方將已辦理抵押登記的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并簽訂房屋買賣合同的，賣方應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人(如銀行)并告知買方房屋已抵押的情況;

如賣房方未通知抵押權(quán)人，但告知了買方房屋已辦理抵押登記的情況，則抵押權(quán)人可主張房屋買賣合同無效，而買方則不能以此主張買賣合同無效;

如賣方通知了抵押權(quán)人但未告知買主房屋已經(jīng)抵押的情況，則買方可主張房屋買賣合同無效;如賣方既未通知抵押權(quán)人，也未告知買方房屋已經(jīng)抵押的情況，則抵押權(quán)人和買方均可主張房屋買賣合同無效。

二、朋友向我借錢用小產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)龅謮盒袉幔?/h3>

法律分析：

用小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款的，如果抵押人告知抵押權(quán)人房屋是沒有合法產(chǎn)權(quán)的，并且抵押權(quán)人同意的，抵押行為有效，但不能辦理抵押登記，抵押權(quán)人利益得不到保障。

法律依據(jù)：

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第六十六條 自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。抵押合同可以是單獨(dú)訂立的書面合同，也可以是主債權(quán)合同中的抵押條款。

《中華人民共和國民法典》 第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物；(二)建設(shè)用地使用權(quán)；(三)海域使用權(quán)；(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通運(yùn)輸工具；(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

三、朋友向我借錢用小產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)龅謮盒袉?-法律知識(shí)

法律分析:

用小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款的，如果抵押人告知抵押權(quán)人房屋是沒有合法產(chǎn)權(quán)的，并且抵押權(quán)人同意的，抵押行為有效，但不能辦理抵押登記，抵押權(quán)人利益得不到保障。

法律依據(jù):

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第六十六條 自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。抵押合同可以是單獨(dú)訂立的書面合同，也可以是主債權(quán)合同中的抵押條款。

《中華人民共和國民法典》 第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物；(二)建設(shè)用地使用權(quán)；(三)海域使用權(quán)；(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通運(yùn)輸工具；(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

四、小產(chǎn)權(quán)商鋪可以貸款嗎

小產(chǎn)權(quán)房是不可以做貸款的。

可以貸款的房屋類型有：

個(gè)人、企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅；

經(jīng)濟(jì)適用房；

成本價(jià)住宅（含央產(chǎn)房）；危改回遷房；

商品房；

別墅；

寫字間；

商鋪和經(jīng)營性用房；

廠房、土地等。

一、影響房產(chǎn)抵押貸款額度的因素

1、抵押房屋的評估值：一般而言，房屋抵押貸款的額度，往往取決于房屋的評估價(jià)值。評估值越高，可貸額度就越高，反之就越低。當(dāng)然，實(shí)際貸款額度往往都會(huì)比評估值要低一點(diǎn)。所以這就是很多人以為自己的房能貸200萬，最后卻只貸到了180萬甚至更少的原因。

房產(chǎn)的評估價(jià)值主要是由房產(chǎn)相關(guān)的一些因素來決定的。比如說，房產(chǎn)的使用時(shí)間、房屋本身的市場價(jià)格，房產(chǎn)所處地段、房產(chǎn)的性質(zhì)類型還有房產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)弱等等。一般做房屋抵押貸款，銀行都會(huì)讓評估公司的評估人員去到房屋實(shí)地考察評估。

2、房屋抵押貸款評估成數(shù)：房屋抵押貸款的成數(shù)與貸款額度之間有著直接的關(guān)系。以天津?yàn)槔壳疤旖蚴袌錾?，抵押貸款的出值成數(shù)最高一般不會(huì)超過房屋評估價(jià)值的7成。房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、抵押房所處的區(qū)域，以及房屋的房齡都會(huì)對評估成數(shù)有直接的影響。

其中個(gè)人商品住宅抵押貸款成數(shù)是最高的，可貸額度為評估額度的70％；其次公寓、商鋪、寫字樓等抵押貸款的成數(shù)要低于住宅的，一般是公寓、聯(lián)排別墅可出6成；獨(dú)棟別墅和商鋪可出5成。如果是工業(yè)用房等，那么評估成數(shù)會(huì)更低。

除此之外，房屋所處的區(qū)域有會(huì)對抵押貸款的成數(shù)有影響，比如同樣房齡的房，市內(nèi)六區(qū)和新四區(qū)的可以出7成；濱海新區(qū)或武清區(qū)等地區(qū)的，可能就只能出6成；薊州、寧河、靜海、寶坻等地區(qū)評估成數(shù)會(huì)更低。

二、拆遷安置房與回遷房有區(qū)別嗎

很多人覺得拆遷安置房與拆遷回遷房沒多少差別，都是拆遷時(shí)拆遷單位給與的產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償，其實(shí)不然。拆遷安置房與拆遷回遷房有以下差別：

拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋?；剡w房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)?；剡w房，商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)?；剡w房都比商品房要便宜，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就買回遷房比較劃算。

拆遷安置房與回遷房區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

三、審查二手房的實(shí)際狀態(tài)，轉(zhuǎn)讓的房屋屬于法律限制轉(zhuǎn)讓的將導(dǎo)致合同無效

1、審查轉(zhuǎn)讓的房屋是否違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。

比如集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

2、審查轉(zhuǎn)讓的房屋是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房。

如果轉(zhuǎn)讓的房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房有可能導(dǎo)致合同無效。由于各地對經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定各不相同，因此必須明確該經(jīng)濟(jì)適用房是否屬于可轉(zhuǎn)讓的范圍。

3、審查轉(zhuǎn)讓的房屋是否被依法查封。

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，其中第（二）項(xiàng)規(guī)定：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。因此，如果轉(zhuǎn)讓的房屋在轉(zhuǎn)讓合同簽訂前依法被查封的，很可能會(huì)被法院認(rèn)定合同無效。

4、城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)民的住宅。

雖然我國現(xiàn)行的法律沒有明確禁止城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民的房屋，但是國務(wù)院出臺(tái)的很多文件卻明確禁止此類交易。

1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

2007年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》強(qiáng)調(diào)：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

2008年《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》則重申：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。受到這些國家政策的影響，有些地方性法規(guī)和規(guī)章也直接或間接地禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。

五、借款人用小產(chǎn)權(quán)房抵押

法律分析：小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款的，如果抵押人告知抵押權(quán)人房屋是沒有合法產(chǎn)權(quán)的，并且抵押權(quán)人同意的，抵押行為有效，但不能辦理抵押登記，抵押權(quán)人利益得不到保障。

法律依據(jù)：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第六十六條 自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。

抵押合同可以是單獨(dú)訂立的書面合同，也可以是主債權(quán)合同中的抵押條款。

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文章來源參考：【頭條】，市區(qū)獨(dú)棟別墅拆遷補(bǔ)償多少

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投稿：蔣黛可

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