一、拆遷補償談判重要嗎,被拆遷人談判應(yīng)該注意哪些事項

一、征地拆遷中補償拆遷人是誰？

拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。

二、房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的計算公式：

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：

1、房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

2、周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價＝宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。

三、被拆遷人談判應(yīng)該注意哪些事項？

1、在拆遷談判中絕對不要對補償款進行折中補償

拆遷中對補償?shù)挠憙r還價并不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中并不是一種真正公平的補償方式。

2、一定要學(xué)會應(yīng)對沒有決定權(quán)的拆遷人

在進行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權(quán)，有沒有權(quán)利代表拆遷人進行談判，最高談判權(quán)限是什么。

進入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對方往往會以沒有授權(quán)、說了不算等借口來進行推脫。

3、學(xué)會應(yīng)對拆遷談判補償?shù)慕┚?

如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創(chuàng)造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。

4、只要是在補償?shù)哪骋豁梿栴}上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。

二、被拆遷人談判注意事項有哪些

1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價。

2避免對抗性的拆遷補償談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進行下去。

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。

如果不假思索的就答應(yīng)對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。

4、學(xué)會在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學(xué)會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。

5、拆遷談判中鉗子策略的使用。

一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償?shù)龋f不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。

一、農(nóng)村征地,怎么才能拿到合理補償

對于農(nóng)民而言，之所以在拆遷補償談判時不占優(yōu)勢，一是因為信息不對稱，很多項目信息、被占地拆遷標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)戶根本不知道；二是因為拆遷的流程農(nóng)戶也不清楚，相關(guān)的條條款款心里沒數(shù)；三是因為農(nóng)戶個人和拆遷公司實力懸殊，根本沒有談判的優(yōu)勢。

怎樣才能維護自己的權(quán)益呢？

1.消除信息偏差，拆遷項目摸底

其實按流程拆遷之前必須與農(nóng)戶進行商議并將項目信息公開，但是很多時候并沒有按照流程走，因此農(nóng)戶最好自家想辦法弄清楚以下幾個關(guān)鍵問題。

拆遷施工工期是多少？(不能按時完成拆遷對方有損失)；目前實際的拆遷進度？(這個很容易)；其他被拆遷戶是怎么談的？(多鄰里走動)；目前拆遷方給出來最高的價格是什么？(了解上限)；要求信息公開透明，了解項目的立項、規(guī)劃、資金等情況。

2.要求簽字的文件務(wù)必謹(jǐn)慎

在簽署拆遷相關(guān)文件時，由于涉及的文件比較繁多，一定要看清楚其中具體的條條款款再簽字，否則一旦簽了字就沒有反悔的機會了。此時文件已經(jīng)產(chǎn)生了法律效力，之后如果還想改變其中的條款，就會困難重重翻盤機會十分渺茫??！

3.不輕易提交房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證原件

房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證確權(quán)證等，都是你的房屋土地最重要的身份證件，有些地方的拆遷隊伍前期會趁機潛入被拆遷農(nóng)戶家里索要證件原件。這時候千萬不要隨便交給他們，否則以后出了什么問題，你的維權(quán)就會變得很困難。

4.勿要草率報價

一般在談判之前拆遷隊肯定會問農(nóng)戶，想要多少錢啊、有啥要求啊之類的問題，這個時候千萬不要輕易說出口。其實這時候是他們在打探你的心里價位，草率報價的結(jié)果一般只能是吃虧，這說白了就是他們的套路。

5.表明維權(quán)決心

在與對方談判時，千萬不要抱著維權(quán)決心不大的心態(tài)，否則拆遷方會覺得你很好搞定，也會大幅度壓低你的賠償金額，畢竟5萬就能搞定的事，哪個單位都不會愿意花10萬搞定。

二、沒簽拆遷協(xié)議，房子就被強拆了怎么辦？

1、堅決守房

為了避免自己在拆遷過程中吃虧，被拆遷人可以提前聘請征地拆遷方面的專業(yè)律師。隨著拆遷項目的不斷推進，被拆遷人可以與律師進行及時溝通，隨時掌握強拆發(fā)生的可能性。如果提前預(yù)計到強拆可能發(fā)生，則需要守護好自己的房屋，并在發(fā)生強拆時及時通知律師，以免遺失證明強拆的第一手證據(jù)。

2、第一時間報警，要求警方制止違法強拆

有很多被拆遷人覺得拆遷是經(jīng)過審批的，便認(rèn)為報警是在做無用功。這種想法是錯的，盡早及時報警，對警方的出警時間和強拆的情形進行記錄，可以避免訴訟過程中的困難和麻煩。同時還要多人多次報警，使強拆難以進行。

3、保持冷靜的頭腦，做好證據(jù)的收集工作

在未簽拆遷協(xié)議前突然遭遇違法強拆，首先要穩(wěn)住自己的情緒，不要和拆遷工作人員發(fā)生沖突，可以上前要求對方出示強拆許可的依據(jù)和文件。其次要保留好強拆過程的證據(jù)，從多角度多位置進行錄音、錄像和拍照。最后，可以委托律師與強拆工作的負(fù)責(zé)人協(xié)商和溝通，爭取讓拆遷工作回到談判桌前。

4、必須要有的心態(tài)：平和淡定

在自己沒有任何準(zhǔn)備前，房子突然強拆，任何人都有焦慮、憤怒、害怕等不安的情緒，這是正常的，但是我們要及時轉(zhuǎn)變?yōu)槠胶偷男膽B(tài)，沉著應(yīng)對強拆，為最終的合理補償創(chuàng)造條件，從而維護好自己的利益。

沒有簽訂拆遷協(xié)議，很多問題沒協(xié)商清楚的情況下，遇到違法強拆，肯定會對被拆遷人的利益造成很大影響。為了維護好自己的合法權(quán)益，被拆遷人在實施以上措施的前提下，需要分析當(dāng)前的狀況，在必要時求助律師，不被拆遷方牽著鼻子走。

三、被拆遷人在拆遷談判中需要做哪些準(zhǔn)備

1、了解拆遷規(guī)定及拆遷信息拆遷過程中每一道程序中都有相應(yīng)的法律規(guī)定。在征地拆遷程序啟動前期，了解相關(guān)的法條是當(dāng)事人必須要做的事情。作為拆遷的當(dāng)事人，被拆遷人要了解此次拆遷是集體土地拆遷還是國有土地拆遷，明確征收主體，了解征收項目，確定征收范圍。征地拆遷的項目是否得到區(qū)縣以上政府批準(zhǔn)，已經(jīng)經(jīng)過的程序有無違背相關(guān)規(guī)定，在征收開始的時候是否征詢了相關(guān)公眾的意見等等。這些與日后談判和補償數(shù)額息息相關(guān)。

2、該補多少，要心中有數(shù)一般而言，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，被拆遷人可以計算出自家房屋應(yīng)當(dāng)補償?shù)臄?shù)額，可以此衡量是否簽訂拆遷補償協(xié)議。根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以被征收人房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。若補償不合理萬不可輕易簽字，即使某些情況下可以撤銷補償協(xié)議，但必須符合法定的撤銷事由，這也對舉證提出了很高的要求。若在維權(quán)過程中存在舉證困難，一定要及時聯(lián)系律師進行溝通，律師有多年辦案經(jīng)驗，會協(xié)助被拆遷人通過其他法律途徑獲取有效證據(jù)資料！

3、要學(xué)會如何保存證據(jù)不少被拆遷人遭遇強拆后，維權(quán)的最大阻力便是“證據(jù)不足”。在辦理征地拆遷案件中，發(fā)現(xiàn)很多被拆遷人只知道房屋被強拆，但對實施強拆的行為人卻一無所知，也無法提出有力的證據(jù)證明其因此所遭受的實際損失。針對以上的情況，建議被拆遷人在被劃定為征收范圍后，對自家的房屋狀況，四至范圍，房屋內(nèi)外的財物進行拍照錄像。以防日后突然遭遇強拆，來不及保存能證明房屋及財物的相關(guān)證據(jù)。若房屋被非法強拆，被拆遷人是可以根據(jù)損失申請國家賠償?shù)?，此時拆遷前的證據(jù)保存就顯得十分重要。

4、妥善處理各類征收文件單純保管或是置之不理并非妥善處理！在拆遷過程中收到的征地告知書，征收公告，土地登記表以及補償安置方案等等，被拆遷首先要做好保存和備份的工作。認(rèn)真閱讀每一份文件，及時咨詢律師是否可以進行維權(quán)或簽字。我國的相關(guān)法律規(guī)定對征收的程序以及應(yīng)當(dāng)公布的征收文件都有明確的規(guī)定，而進行維權(quán)的時間節(jié)點和維權(quán)時效也有明確的規(guī)定，一旦錯過，對于被征收人來說十分被動。

四、拆遷談判技巧二十條

拆遷談判技巧二十條如下：1、知己知彼，百戰(zhàn)不殆。這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作；2、少說多聽，不要輕易亮底。征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期；3、跟有決定權(quán)的人談判。與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人；4、合理報價，不漫天要價。給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的；5、找出征收方的違法點，以備靈活運用。征收方在拆遷整個過程中的違法點經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等；6、房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎。房子和拆遷補償協(xié)議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼；7、適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要。

五、拆遷談判技巧

1、談判前，掌握拆遷信息。在談判前，要對拆遷政策有一個詳細(xì)的了解，這樣才不會一談三不知。2、知己知彼，做好心理預(yù)期。對拆遷的進行要有了解、掌握。具體包括拆遷的期限、施工工期、拆遷進度、談判進程、同等條件下的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，這些拆遷事項都要有所了解。3、找準(zhǔn)負(fù)責(zé)人，提高談判效率。在談判中，我們要注意識別溝通的對象，找準(zhǔn)溝通的負(fù)責(zé)人。4、先確定補償原則，再談細(xì)節(jié)。談判首先要對關(guān)鍵性原則性問題達(dá)成共識，才能進一步的就細(xì)節(jié)問題進行協(xié)商。5、步步為營，找準(zhǔn)時機保價。在談判中不要過早暴露自己的低價，穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步推進，不要急于求中，對原則性問題達(dá)成共識之后，在談判的合適時機再選擇報價。6、營造良好的溝通，以理服人。不要意氣用事，用感性支配理性。要用平和的技巧與對方溝通，以“和”取勝，以理服人。法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》 第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷賠償談判

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投稿：尤嵐

內(nèi)容審核：陳博揚律師