一、企業(yè)拆遷補(bǔ)償談判內(nèi)容,企業(yè)拆遷談判應(yīng)注意什么

一、企業(yè)拆遷談判存在的問題

1、談判主體地位不對(duì)稱，法律談判缺乏平等性。與普通談判不同，企業(yè)拆遷法律談判一方主體為地方政府機(jī)關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方因其在啟動(dòng)拆遷程序上具有主動(dòng)性，而在談判中處于強(qiáng)勢地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強(qiáng)行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會(huì)對(duì)被拆遷企業(yè)施以停水停電、違法強(qiáng)拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴(yán)重不對(duì)稱性，使得被拆遷企業(yè)背負(fù)巨大的心理壓力，法律談判缺乏應(yīng)有的平等性。

2、被拆遷人談判心理搖擺不定，談判過程中難以堅(jiān)持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負(fù)巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會(huì)在取悅拆遷人獲得較高拆遷補(bǔ)償和做“釘子戶”獲得較高拆遷補(bǔ)償?shù)膬蓚€(gè)極端想法上不斷游移搖擺。法律談判既是談判各方實(shí)力的較量，也是各方心理的制衡。由于被拆遷企業(yè)的弱勢地位，故其不可能保持一個(gè)相對(duì)堅(jiān)定的立場。

3、拆遷談判專業(yè)性缺乏，談判各方心理價(jià)位各有差別。尤其是作為被拆遷方，因其對(duì)拆遷知識(shí)知之甚少尚無法形成框架性知識(shí)，在法律談判中往往對(duì)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)并不清晰。企業(yè)拆遷涉及百余個(gè)法律性文件，這還不包括行政機(jī)關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部性文件。被拆遷人、承租企業(yè)缺少對(duì)拆遷法律知識(shí)的整體性認(rèn)識(shí)，遇到拆遷，常常會(huì)向周圍經(jīng)歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。專業(yè)化知識(shí)的缺乏，使被拆企業(yè)主心理價(jià)格定位不準(zhǔn)確，談判各方因談判標(biāo)準(zhǔn)差別過大致使談判失敗。

二、企業(yè)拆遷法律談判技巧

1、制定法律談判策略。律師接受當(dāng)事人的委托參與法律談判，既需要以其精湛的法律知識(shí)、靈活嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念^腦思維為當(dāng)事人爭取最大的利益，同時(shí)還需要控制整個(gè)談判的進(jìn)程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在企業(yè)拆遷法律談判之前，必須要有審時(shí)度勢地策略制定過程。被拆遷企業(yè)、律師在談判過程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)查本次拆遷實(shí)施的性質(zhì)、是否為違法拆遷、是否頒發(fā)拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評(píng)估機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)程序是否合法、評(píng)估內(nèi)容是否有明顯不合理現(xiàn)象、拆遷實(shí)施單位是否具有相應(yīng)資質(zhì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有相應(yīng)資質(zhì)、房屋所有權(quán)證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷企業(yè)主體基本情況等。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，適當(dāng)調(diào)整談判策略。

2、找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位。要求過高，脫離實(shí)際，必將適得其反；要求過低，被拆遷企業(yè)主又擔(dān)心補(bǔ)償價(jià)位吃虧。所以，選擇一個(gè)最好的方案很關(guān)鍵。對(duì)企業(yè)拆遷法律談判進(jìn)行合理定位，要建立在掌握拆遷法律談判經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上。

3、適當(dāng)使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷企業(yè)共同與拆遷人進(jìn)行談判。北京吳少博律所代理過多起集體訴訟的案件，因集體談判中，被拆遷企業(yè)主人數(shù)較多，會(huì)對(duì)拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動(dòng)權(quán)。但對(duì)集體談判應(yīng)當(dāng)持慎重的態(tài)度。因集體談判中主體諸多，對(duì)談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應(yīng)當(dāng)合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時(shí)機(jī)，不可意氣用事導(dǎo)致談判失敗。

二、企業(yè)拆遷談判應(yīng)注意哪些問題？

企業(yè)拆遷談判時(shí)需要注意的內(nèi)容如下：1、要求拆遷主體出具完整的拆遷相關(guān)文件；2、企業(yè)要對(duì)自身所遭受的損失進(jìn)行詳細(xì)的說明；3、企業(yè)談判時(shí)要出具自身被拆遷建筑完整合法的證明文件?！痉梢罁?jù)】《國有土地上征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十五條實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

三、企業(yè)拆遷談判應(yīng)注意什么

法律分析：1. 在拆遷談判中絕對(duì)不要對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行“折中補(bǔ)償”

2. 一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)沒有決定權(quán)的“拆遷人”

3. 學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚?/p>

4. 只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁?xiàng)問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議公證細(xì)則》第四條　房屋拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議公證的當(dāng)事人是具有拆遷人和被拆遷人資格的人。

拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位和個(gè)人；被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人）和被拆除房屋及其附屬物的使用人。

第五條　拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議公證，由被拆遷物所在地公證處受理。

第六條　被拆遷物系共同共有或共同使用者，一般應(yīng)由共有人共同申請(qǐng)，共有人可以委托一人為代理人，申辦拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議公證。

四、怎樣和拆遷辦的人談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過實(shí)際沒有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線。其次，從談判技巧上講，我們也不主張?jiān)谡勁械囊婚_始就與高層人員交談，這樣能保證我們較大的回旋余地，等到我們?cè)陧?xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過工作人員釋放出來，及時(shí)的把握信息、判斷形勢，有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、拆遷談判技巧

1、談判前，掌握拆遷信息。在談判前，要對(duì)拆遷政策有一個(gè)詳細(xì)的了解，這樣才不會(huì)一談三不知。2、知己知彼，做好心理預(yù)期。對(duì)拆遷的進(jìn)行要有了解、掌握。具體包括拆遷的期限、施工工期、拆遷進(jìn)度、談判進(jìn)程、同等條件下的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這些拆遷事項(xiàng)都要有所了解。3、找準(zhǔn)負(fù)責(zé)人，提高談判效率。在談判中，我們要注意識(shí)別溝通的對(duì)象，找準(zhǔn)溝通的負(fù)責(zé)人。4、先確定補(bǔ)償原則，再談細(xì)節(jié)。談判首先要對(duì)關(guān)鍵性原則性問題達(dá)成共識(shí)，才能進(jìn)一步的就細(xì)節(jié)問題進(jìn)行協(xié)商。5、步步為營，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)保價(jià)。在談判中不要過早暴露自己的低價(jià)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步推進(jìn)，不要急于求中，對(duì)原則性問題達(dá)成共識(shí)之后，在談判的合適時(shí)機(jī)再選擇報(bào)價(jià)。6、營造良好的溝通，以理服人。不要意氣用事，用感性支配理性。要用平和的技巧與對(duì)方溝通，以“和”取勝，以理服人。法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

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投稿：章國

內(nèi)容審核：張曙光教授