一、企業(yè)拆遷補(bǔ)償案例,翰匯律師事務(wù)所：巧用策略，為企業(yè)拆遷維權(quán)謀轉(zhuǎn)機(jī)

在企業(yè)拆遷的復(fù)雜局勢(shì)中，每一個(gè)案件都如同獨(dú)特的拼圖，需要精準(zhǔn)分析與巧妙應(yīng)對(duì)。翰匯律師事務(wù)所主任吳少博律師，憑借豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為您講述企業(yè)拆遷談判中的策略運(yùn)用，通過(guò)一個(gè)發(fā)生在北京朝陽(yáng)區(qū)的真實(shí)案例，展現(xiàn)如何根據(jù)不同現(xiàn)實(shí)狀況，采取截然不同的維權(quán)方式。

#案件背景：復(fù)雜租賃關(guān)系下的拆遷風(fēng)云 故事發(fā)生在北京東四環(huán)至東五環(huán)之間的朝陽(yáng)區(qū)。1998年，一家北京國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)將約11,000多平米的土地租賃給翰匯律所的委托人。委托人在這片土地上建造了18,000多平米的建筑，涵蓋二層和三層。其中，有5000多平米的建筑是委托人轉(zhuǎn)租給他人后，由次承租人所建，委托人自有建筑為13,000多平米。雙方簽訂的租賃合同約定租賃期限為30年，2002年，因農(nóng)場(chǎng)主體變更，基于自由改制決定，與委托人重新簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，承繼了原國(guó)營(yíng)企業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)。 2013年10月，北京規(guī)劃委通過(guò)了國(guó)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)自住性商品房規(guī)劃審批工作的會(huì)議紀(jì)要，要求北京市范圍內(nèi)國(guó)有企業(yè)根據(jù)自身土地利用現(xiàn)狀，開(kāi)展自住性商品房建設(shè)，以增加北京市自住商品房供應(yīng)，滿足區(qū)縣人民政府對(duì)整體供應(yīng)量的需求。在此背景下，2014年，農(nóng)場(chǎng)多次與委托人商談拆遷補(bǔ)償事宜，但因委托人尚有較長(zhǎng)承租期限，且在此投入大量固定資產(chǎn)，營(yíng)業(yè)效果良好，預(yù)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高，故而向拆遷方主張1億多的拆遷賠償。然而，拆遷方給出的起始補(bǔ)償僅600萬(wàn)，雙方就此展開(kāi)激烈博弈。

本案的特殊之處在于，并非政府直接實(shí)施征收拆遷行為，而是由國(guó)有農(nóng)場(chǎng)（土地出租方）同時(shí)充當(dāng)拆遷方，原本應(yīng)有的出租方、承租方、拆遷方三方主體，在此案中拆遷方與出租方合二為一。 ## 訴訟波折：評(píng)估與否的艱難抉擇 2014年4月，委托人接到農(nóng)場(chǎng)起訴的起訴狀。農(nóng)場(chǎng)以規(guī)劃變更、進(jìn)行自住型商品房建設(shè)和土地收儲(chǔ)為由，請(qǐng)求解除雙方租賃合同，并要求委托人騰退土地。接到起訴狀后，雙方又進(jìn)行了幾次談判。6月，臨近開(kāi)庭時(shí)，翰匯律所接受當(dāng)事人委托。此時(shí)，法庭詢問(wèn)被告（委托人），原告提議對(duì)被告的地上附著物及機(jī)器設(shè)備等附屬物進(jìn)行評(píng)估鑒定，評(píng)估結(jié)果出來(lái)后，由原告支付相關(guān)款項(xiàng)，被告騰退土地。委托人陷入迷茫，向翰匯律所尋求專業(yè)意見(jiàn)。

 翰匯律所經(jīng)綜合分析，向委托人出具了不同意評(píng)估的情況說(shuō)明，并在委托人同意后郵寄給法庭。為何不同意評(píng)估？吳少博律師指出關(guān)鍵兩點(diǎn)：其一，現(xiàn)階段評(píng)估，雙方基于租賃合同關(guān)系，若法院認(rèn)可因規(guī)劃調(diào)整解除合同，此時(shí)對(duì)委托人損失的認(rèn)定局限于有形固定資產(chǎn)的實(shí)物審批評(píng)價(jià)，且會(huì)進(jìn)行折舊計(jì)算，對(duì)企業(yè)預(yù)期利潤(rùn)損失不予考量，評(píng)估價(jià)格將極為有限，這并非拆遷補(bǔ)償，而是損害賠償。其二，一旦同意評(píng)估，原本可能納入的拆遷法律關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U合同解除及地上附著物賠償?shù)姆申P(guān)系，補(bǔ)償價(jià)格將大幅下滑。對(duì)方此舉無(wú)疑是設(shè)下陷阱，若陷入其中，后續(xù)補(bǔ)償額度將難以提升。而委托人堅(jiān)持以拆遷方式獲得補(bǔ)償，才能實(shí)現(xiàn)相對(duì)全面的賠償。委托人充分理解了其中利害，堅(jiān)決拒絕了對(duì)方的“陷阱”。

 ## 維權(quán)成果：堅(jiān)守策略贏得談判地位 法院隨后作出判決，確定解除雙方租賃合同。由于委托人不同意評(píng)估，地上物損害賠償無(wú)法在此次訴訟中一并解決，委托人可后續(xù)主張權(quán)益。委托人不服一審判決提起上訴，二審法院在判決中進(jìn)一步論述，因委托人不同意評(píng)估，地上附著物損害賠償及對(duì)方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，均可另行主張。二審法院默認(rèn)了農(nóng)場(chǎng)在未取得相關(guān)證照、拆遷許可的情況下解除合同，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 翰匯律所拿到判決后，及時(shí)利用法律程序提起申訴，而對(duì)方申請(qǐng)的執(zhí)行也因前提不確定及申訴而未能執(zhí)行。在此案中，不同意評(píng)估的決策使委托人避免陷入對(duì)方陷阱，重新獲得了應(yīng)有的談判地位。通過(guò)與對(duì)方一段時(shí)間的博弈，雙方地位逐漸趨于平等和平衡。

這一案例充分體現(xiàn)了在企業(yè)拆遷維權(quán)中，精準(zhǔn)分析局勢(shì)、巧妙運(yùn)用策略的重要性。翰匯律師事務(wù)所憑借專業(yè)的法律素養(yǎng)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為委托人在復(fù)雜的企業(yè)拆遷困境中找到了轉(zhuǎn)機(jī)，有力地維護(hù)了委托人的合法權(quán)益。在企業(yè)拆遷這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中，翰匯律所將繼續(xù)為企業(yè)保駕護(hù)航，以專業(yè)與智慧，助力企業(yè)在拆遷浪潮中破浪前行，守護(hù)企業(yè)的合法利益與未來(lái)發(fā)展。

二、維權(quán)拆遷律師事務(wù)所

法律分析：北京冠領(lǐng)拆遷律師事務(wù)所專業(yè)代理各類征地拆遷補(bǔ)償糾紛案件,包含房屋拆遷賠償糾紛、廠房土地征收補(bǔ)償維權(quán)等。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第二條 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。

三、拆遷糾紛律師維權(quán)

法律分析：當(dāng)對(duì)安置補(bǔ)償方式不滿意時(shí)，不能聚眾鬧事，應(yīng)該理性地與政府協(xié)商，或者尋求專業(yè)律師的幫助。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)實(shí)中通常有兩種情況：第一種情況是首先可以跟拆遷方再協(xié)商，要求提高補(bǔ)償；其次，如果協(xié)商不好，可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟維權(quán)。第二種情況是安置協(xié)議已經(jīng)簽字了，這種情況下就會(huì)很被動(dòng)，因?yàn)橐坏┖炞至?，協(xié)議就會(huì)產(chǎn)生法律效力，想要推翻協(xié)議只能是跟拆遷方協(xié)商解除協(xié)議重新簽訂，如果拆遷方不同意，那就沒(méi)辦法推翻了。所以如果認(rèn)為拆遷中補(bǔ)償不滿意，記住不要輕易簽字，及時(shí)咨詢專業(yè)的征地拆遷律師?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 第三十四條 合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。

四、拆遷維權(quán)事務(wù)所律師

拆遷維權(quán)事務(wù)所律師是專門為有關(guān)拆遷糾紛提供法律幫助和維權(quán)的律師，他們幫助被拆遷戶維護(hù)自己的合法權(quán)益，防止權(quán)益受到侵害。拆遷維權(quán)事務(wù)所律師根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋等制定具體的應(yīng)對(duì)策略，協(xié)助申請(qǐng)人進(jìn)行維權(quán)，并代表當(dāng)事人在拆遷糾紛案件中出庭應(yīng)訴，為當(dāng)事人爭(zhēng)取合法權(quán)益。此外，拆遷維權(quán)事務(wù)所律師還需要具備較強(qiáng)的談判和溝通能力，以及深入了解當(dāng)?shù)氐恼吆颓闆r，從而更好地為客戶提供服務(wù)。什么是拆遷補(bǔ)償費(fèi)？拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指拆遷單位在征收土地或房屋時(shí)，按照法律標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人的一種經(jīng)濟(jì)賠償。具體包括房屋補(bǔ)償款、過(guò)渡期租金、搬遷費(fèi)、安置補(bǔ)助等多種形式的賠償。拆遷維權(quán)事務(wù)所律師是為受拆遷影響的群眾提供法律服務(wù)、協(xié)助維護(hù)合法權(quán)益的專門律師團(tuán)隊(duì)。在拆遷糾紛案件中，申請(qǐng)方可以委托拆遷維權(quán)事務(wù)所律師代理，以期獲得更好的維權(quán)效果?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十五條 土地使用權(quán)依法被征收或者依法解除，應(yīng)當(dāng)給予土地使用權(quán)人或者土地使用者相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并妥善安排其生產(chǎn)生活。

五、企業(yè)拆遷律師

法律分析：北京拆遷安置律師楊在明律師，專注于征地拆遷、房地產(chǎn)等行政法領(lǐng)域。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)憲法》

第二條 中華人民共和國(guó)的一切權(quán)力屬于人民。人民行使國(guó)家權(quán)力的機(jī)關(guān)是全國(guó)人民代表大會(huì)和地方各級(jí)人民代表大會(huì)。人民依照法律規(guī)定，通過(guò)各種途徑和形式，管理國(guó)家事務(wù)，管理經(jīng)濟(jì)和文化事業(yè)，管理社會(huì)事務(wù)。

第三條 中華人民共和國(guó)的國(guó)家機(jī)構(gòu)實(shí)行民主集中制的原則。全國(guó)人民代表大會(huì)和地方各級(jí)人民代表大會(huì)都由民主選舉產(chǎn)生，對(duì)人民負(fù)責(zé)，受人民監(jiān)督。國(guó)家行政機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)都由人民代表大會(huì)產(chǎn)生，對(duì)它負(fù)責(zé)，受它監(jiān)督。中央和地方的國(guó)家機(jī)構(gòu)職權(quán)的劃分，遵循在中央的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，充分發(fā)揮地方的主動(dòng)性、積極性的原則。

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投稿：熊一晨

內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師